在司法实践中，对于管理性强制性法律规范和效力性强制性法律规范的评价，应遵循以下三个标准

1、法律 法规 明确规定违反禁止性规定将导致 合同无效 或不成立的，该规定属于效力规范。 2、法律、法规虽没有明确规定违反禁止性规定将导致合同无效或不成立的，但违反该规定以后若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益，也应当认为该规范属于效力规范。 3、法律、法规虽没有明确规定违反禁止性规定将导致合同无效或不成立，违反该规定以后若使合同继续有效并不损害国家利益和社会公共利益，而只是损害当事人的利益，在此情况下该规范就不应属于效力规范，而是管理规范。 《土地管理法》第十一条规定：农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。第四十四条规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。《 农村土地承包法 》第三十七条规定： 土地承包经营权 采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意;采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。上述两个法律条文中分别规定了用地审批和备案，但均无直接规定违反用地审批和备案是导致合同无效。其次，在《农村土地承包法》关于合同无效规定中仅列举了 承包合同 中违背承包方意愿或者违反法律、行政法规有关不得收回、调整承包地等强制性规定的约定无效，及强迫承包方进行 土地承包经营权流转 的，该流转无效;而《土地管理法》第八十一条和八十二条规定：擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正， 没收违法所得 ，并处罚款，不依照本法规定办理土地变更登记的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令其限期办理。通过该责任条款来看，没有办法用地审批和备案的应给予 行政处罚 和限期改正，并确定没有规定的合同无效。第三土地使用中的审批和备案是国家加强土地管理的一项制度，是节约用地和保护耕地的一项措施，依法签订 土地流转合同 ，尽管没有办理审批和备案，也并不能认定损害国家和社会公共利益。因此，法律法规中关于用地审批和备案的规定属于管理性强制性规范，而不是效力性强制性规范。 强行低价承包土地违法 吗？在《农村土地承包法》中有相关规定，在违背承包方意愿或者强迫承包方来进行土地承包经营权流转的，承包合同都是无效的，因此，强行低价承包土地是犯法的，这种情况下制定的 土地承包合同 也没有任何法律效力。

土地性质出让是什么意思

法律分析：
民法典（自2021年1月1日起施行）一百五十三条规定是什么意思?该条款规定了一部分情况下，民事法律行为是无效的。违背公序良俗、行为人不具有民事行为能力的、意思表示为虚假的、行为人损害他人利益的和违反法规的民事法律行为属于无效行为。由于公序良俗的定义较多，在此并未详细说明。一般有伤风化的、违反社会公德和商业道德的行为都属于违反公序良俗。

民法典一百五十三条规定是什么意思
第一百五十三条_违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
违背公序良俗的民事法律行为无效。
本条是对违反法律、行政法规强制性规定，以及违背公序良俗的民事法律行为无效的规定，对应的是《民法典》第8条和第143条第(3)项的规定。
（一）违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效
1、一般规则
规定违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，其基础是《民法典》第7条把民事主体从事民事活动不得违反法律，不得违背公序良俗作为民法的基本原则;同时，在第143条规定，民事法律行为的生效要件，其中包括不得违反法律，行政法规的强制性规定，不得违背公序良俗。正是在这样的基础上，规定民事法律行为违反法律行政法规的强制性规定，就当然无效。
违反法律、行政法规的法律行为，是指当事人在订约目的，具体内容，以及在形式上都违反法律和行政法规的强制性规定的民事法律行为。首先，从民事法律行为的方面看，应当包括民事法律行为的目的、民事法律行为的内容和民事法律行为的形式，都要违反法律或者行政法规。其次，从违反的法律、行政法规的性质上看，所违反的法律、行政法规应当包括两种，就国家立法机关通过并颁布的法律，中央政府即国务院制订、颁行的行政法规，不包括地方法规、行政规章和司法解释。
再次，从违反的法律、行政法规的内容上看，民事法律行为违反的是国家法律和行政法规中的强制性规定。在国家的立法中，包括强制性内容、倡导性内容和任意性的内容。对于倡导性的内容和任意性的内容，当事人不存在是否违法的问题，即使民事法律行为的约定违反倡导性和任意性的法律规定，也不能认为是违反法律的法律行为。只有违反强制性的规定，才能判定为违法。在法律规范中，这些有不得、禁止内容的，都属于强制性的规定，违反这样的强制性法律和行政法规规定的民事法律行为就是无效的。
违反法律、行政法规的民事法律行为，当事人在主观上可以是故意所为，也可以是过失所致。故意所为是明知法律行为违法，却执意订立这样的法律行为。过失则是不知法律行为违法，但是所订立的法律行为在客观上是违反法律、行政法规的。
2、但书规定
在本条中，在规定违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效的同时，还规定了一个但书，即“但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”。 这个但书表明的是，在法律和行政法规的规范中，有一些虽然也是强制性规定，但是却不是效力性强制性规定，而是管理性的强制性规定，这两种规定的性质是不相同的，违反效力性强制性规定，直接导致的后果就是民事法律行为无效，但是违反管理性强制性法律规定，并不一定就直接导致该民事法律行为无效，而要看所违反的管理性强制性规定的法律属性。
例如，《城市房地产管理法》第38条第1项和第39条第(1)项的规定，属于管理性的强制的规范。商品房预售人没有交清全部土地使用权出让金、五建设工程规划许可证，未投入开发建设的资金，达到工程建设总投资的25%以上，显然违反了这些规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》没有像以前那样一定认定合同无效，而是规定在起诉前预售人取得商品房预售许可证明的，预售合同有效。
对于这样的规定，就是管理性强制性规定，违反了也不一定就使合同无效。这正是但书规定的内容。不过，对违反管理性的强制规定，在相当的情况下，合同还是有效的，例如《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒，没有取得商品房预售许可证明的事实，或者提供虚假商品房预售许可证明，或者故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，或者故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者未拆迁补偿安置房屋的事实的，该合同也是无效的。
3、违法行为的类型
(1)公然违法行为与非公然违法行为。公然违法行为，也叫做形式违法行为，是指当事人在订立法律行为的时候，就明知法律行为违法，却仍然订立法律行为。公然违法的法律行为一经订立就是无效的法律行为。非公然违法行为，也叫做实质违法行为，是指行为的违法性并非显而易见，而是表面合法实质违法。非公然违法的法律行为，一经查实，亦为绝对无效的法律行为。
(2)量的违法行为和质的违法行为。量的违法行为是指法律行为的部分内容违法，而不是全部违法。质的违法行为则是法律行为的全部内容违法。量的违法行为导致违法的部分内容无效，不违法的部分有效，因而是部分有效部分无效的法律行为。质的违法行为则因为法律行为全部违法而一律无效。
（二）违反公序良俗的民事法律行为
《民法典》第8条把公序良俗作为民法的基本原则。所谓的公序良俗原则，实际上是以一般的道德为核心，民事主体在进行非交易性质的民事法律行为时，应当尊重公共秩序和善良风俗，并将这一原则作为民法的基本准则，是民事主体对社会和道德予以尊重的起码要求，针对的主要是非交易性质的民事法律行为。
其基本作用是，在非交易的民事法律行为和民事活动中，把公序良俗作为衡量利益冲突的一般标准，平衡民事主体之间的利益冲突，确保正常的社会公共秩序，强调善良风俗的道德标准也是衡量民事法律行为效力的准则，以此保护弱者，维护社会正义。
因此，在私权神圣的原则下，既要尊重民事主体的意思自治，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系，同时也必须尊重公共秩序和善良风俗。如果违反公序良俗原则，法律强制认定这种民事法律行为是无效的。这正是《民法典》第153条确认违背公序良俗的民事法律行为无效的法律基础。
可见，作为私权神圣的保障，只要有私法自治原则，就要有公序良俗原则。这两个原则只有全面地配套适用，才能够建立起和谐的社会秩序，体现当代的法治精神。
当一个具体的民事法律行为，特别是民事主体进行的非交易性质的民事法律行为时，如果说该法律行为违反了社会全体成员须普遍遵循的道德准则，违背了我国民法所恪守的基本理念，例如，违反民法，提倡尊重人格尊严家庭生活中相互扶助、和睦团结，禁止遗弃虐待老人和未成年人，禁止有伤风化、违背伦理的行为，等等，就构成了违背善良风俗。同样，当一个具体的非交易性质的民事法律行为，损害了全体社会成员的共同利益，破坏社会的共同生活规则，违反社会成员相互之间的共同行为准则，就是违背公共秩序的民事法律行为。这样的民事法律行为，都是无效的民事法律行为。

法律依据：
《中华人民共和国民法典》 第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
违背公序良俗的民事法律行为无效。

城镇国有土地出让和转让暂行条例第四十四,四十五条是管性还是效力性规定?

第一章 总则 第一条 为了改革城镇国有土地使用制度，合理开发、利用、经营土地，加强土地管理，促进城市建设和经济发展，制定本条例。 第二条 国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。前款所称城镇国有土地是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地(以下简称土地)。 第三条 中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。 第四条 依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法

土地转让协议合同效力的裁判规则是什么

1、约定出让方应缴纳的税款由受让方负担合法有效
根据合同法关于意思自治的原则：只要转让合同约定的条款是双方真实意思表示，则该约定不会导致国家税款流失，不违反法律的强制性规定，应当认定合同有效。
2、转让土地时未完成投资总额25%的合同效力
根合同法规定：违反法律、行政法规的强制性规定而无效的合同是指违反了法律、行政法规中的效力性强制性规定。《城市房地产管理法》及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中关于“完成25%投资总额”的规定是法律、行政法规中的管理性强制性规定。因此未能满足该条规定的土地转让合同因并非违反了效力性规定，仍应认定该合同合法有效。
3、以股权转让为名收购土地的股权转让合同应认定为有效
股权转让合同受让人欲通过控制出让人的方式开发使用土地，该行为属于商事交易中投资者对目标公司的投资行为。合同中基于股权转让而就相应的权利义务及履行方法进行的约定没有改变股权转让人，也没有变动土地使用权的主体，《公司法》中有关股权转让的审查范畴，而不属于土地管理法律法规的审查范畴。合同内容未违反效力性强制性规范的，应认定股权转让合同有效。
4、出让方根本违约导致受让方不能取得土地的，应赔偿受让方土地溢价损失
与房屋买卖纠纷中房屋出卖人赔偿买受人房屋溢价损失一致。土地转让方根本违约导致受让方不能取得土地，应赔偿受让方损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的预期利益，即土地溢价。
5、房屋联建合同约定提供土地使用权的当事人只收取固定收益的，应认定为土地转让合同
合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人只收取固定收益，既不存在按照投资比例进行利润分成的约定，也不存在承担该项目开发经营风险的约定，不具有合作开发房地产合同所必需的“共享利润、共担风险”条件，应认定为建设用地使用权转让合同。
6、一地数卖且均未办理变更登记，先合法占有投资开发土地的受让方优先取得土地
同样的，与一房数卖纠纷裁判性质相同。土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同均有效且均未办理土地使用权变更登记手续的，先行合法占有投资开发土地的受让方优先取得土地。
7、土地转让登记备案合同与实际履行合同价款约定不一致的，以实际履行合同价款为准
土地转让双方签订阴阳合同，一份用于向土地管理部门登记备案，一份用于实际履行，用于登记备案的土地转让合同仅是双方办理登记备案之用，其效力仅及于登记备案，土地转让价款应以实际履行的合同为准。
8、转让被查封的土地的转让合同合法有效，但受让方无权请求变更登记
根据合同法的规定，对于当事人的真实意思表示的转让合同，即合法有效。但在解除查封前，土地使用权转让合同不能发生物权变动的效力，因此受让方不能直接请求变更地籍。
9、出让方的土地使用权灭失后,受让方不得请求以其它土地替代履行
土地使用权转让系特定物转让，不同位置、用途、不同地质构造及其他外部条件的土地均是特定、唯一和不可替代的。特定土地使用权在法律意义上灭失后，构成法律上的不能履行，因此受让方不能请求以其他土地替代履行。
10、土地出让方未取得权属证书，也未经政府同意转让，土地转让合同依然有效
土地转让方未取得权属证书、未经有批准权的政府同意转让或者未缴纳土地出让金的事实不影响土地使用权转让合同的成立和法律效力。
11、土地出让金是否缴纳属于土地使用权出让合同当事人的权利义务内容,土地转让合同依然有效
土地出让金的缴纳问题，属于土地使用权出让合同当事人的权利义务内容，缴纳与否不影响土地使用权转让合同的效力。
12、政府拟对土地重新拍卖，不构成土地转让合同的法定解除
土地转让合同签订后，政府拟收回土地，对土地重新拍卖，不属于《合同法》规定的合同法定解除条件，该转让合同依然有效。
13、转让价格低于市场价格或政府未行使优先购买权，均不导致合同无效
土地使用权转让价格明显低于市场价格的属于转让双方的意思自治情形；政府未对低价转让的土地使用权行使优先购买权不属于《合同法》规定的合同无效的法定情形。因此该转让合同仍有效。
14、土地转让合同签订后土地被政府收回或未交付土地的，不影响合同效力
合同约定内容是否违反法律、行政法规的效力性强制性规定是判定合同效力的唯一法定依据，合同履行过程中发生的事实，不影响合同效力。

哪些房产转让合同无效

房屋买卖对现在的中国人来说是头等大事，因此对于房屋买卖合同需要格外的注意。本为就为您解读，房屋买卖合同无效的情形有哪些。

(一)房屋与土地分开转让的，(现实中房产和地产分开转让的情形，房产不得转让/地产不得转让)

法律规定：

《城市房屋产权产籍管理暂行办法》(建设部颁布实施)的第三条规定：“城市房屋的产权与房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则，除法律法规另有规定的外，不得分离”

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定：“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”

《城市房地产管理法》第四十二条规定：“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”

法理分析：这是因为房屋是建筑在土地上的，为土地的固定附着物，二者之间具有不可分离性，否则，极易引起损失或导致纠纷。因此，房屋的所有权通过买卖合同转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，则该类买卖合同应当是无效的。

(二)侵犯优先购买权的。

法律规定：

《民法通则》第七十八条第二款规定：“按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或者转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”

《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》(试行)第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”

《合同法》第二百三十条条也有相应规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”

法理分析：房屋所有人在转让涉及到共有或出租的房屋时，在同等条件下，其他共有权人或承租人有优先购买权。这就是说，所转让的房屋的产权为数人共有或已对外出租的，必须征求共有人或承租人的是否行使优先购买权。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出卖房屋的，其买卖行为一般应为无效。

(三)因欺诈而转让商品房的。

法律规定

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

(四)商品房预售违法的。

法律规定

我国《房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证;　按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。如不符上述条件，买受人可请求法院或仲裁机构宣告该买卖无效。

(五)在商品房转让过程中，涉及到土地使用权转让违法的。

法律规定

《城市房地产管理法》第三十八条、三十九条、第四十条的相关规定，以下合同应为无效：以出让方式取得土地使用权的，没有按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，没有完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，没有形成工业用地或者其他建设用地条件;转让房地产时房屋已经建成的，没有房屋所有权证书;以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批而没有报批或不予批准的;有批准权的人民政府准予转让的，应没有办理土地使用权出让手续并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金的。

(六)其他的法律法规的强制性规定禁止转让的。

如司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的;权属有争议的等。

对这些特殊情形，应具体分析而不宜一概认为无效。

(一) 房屋买卖未采用书面形式。

法律规定

《城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”

《合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”房到买卖合同的签订应当采用书面形式。但我国也《合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”

法律分析由此可见，房屋买卖合同即使未采用书面形式，也并不必然导致合同无效。如买卖双方均实际履行了主要义务，买受人已交付了房款，并实际使用和占有了房屋，又没有其他违法行为，只是该买卖合同没有书面形式的，应认为买卖关系有效。但为了过户的需要，应补签书面的房屋买卖合同，买方可要求卖方协助办理产权过户手续。如双方未履行口头合同的主要义务且并不能就此达成一致，则该合同应认定为无效的合同。

(二) 卖方转让没有所有权证书的房屋买卖合同。

法律规定

《城市房地产管理法》第三十八规定不得转让。但从该条立法目的上看，其规定应当是属于行政管理性的，违反这一规定，仅是产生房屋转让不能及时颁证或不能如期过户的结果。

《合同法》第一百三十一条规定，“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”可见，只要标的物合法且有权处分，对于标的物是否有相关证照，合同法并无特别要求。

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定也可以推导出：房屋买卖合同签订时，尽管该房屋尚未办理所有权登记，合同也有效。对此应理解为：房地产权利人没有现实房屋的产权证而不能办理房屋转让过程中涉及到的登记过户手续，但不应据此认为预购房买卖合同必然无效。如双方在签订协议时对房屋权属证书尚未领取的状况是明知的，且当条件或期限成就时就可以办理过户手续，产权亦无其他争议或购买的房屋已交付原告入住时，一般应认定为有效。如卖方隐瞒无证的事实或因存在屋建造存在违法行为且已被有关机关确定，根本不能取得所有权证的，则此类合同应为无效。

(三) 没有办理过户手续而引起发一方反悔的。

法律规定

《关于私房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》(1990年2月17日最高人民法院)强调：“签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的。”

《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》(1992年7月9日最高人民法院)答复：“房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件;要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效。”

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条明确规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由请求确认合同无效的，不予支持。”

《物权法》第十五条规定：“ 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。

《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条中规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，如果原告请求被告交付该讼争房屋，则人民法院应当责令被告继续履行其合同，并责令被告协助原告办理房屋过户手续。”

法律分析

由此可见，房屋买卖合同是否进行登记已在法律上确认不是生效条件，仅是未办理有关手续之前，不具有将合同指向标的房产权属变更的效力。本质上说，这涉及到的债权行为和物权行为二元划分的理论，只要双方签订的不动产转移合同(债权行为)依法有效，当事人双方就应按合同约定和法律规定办理不动产登记(物权行为)手续。因合同一方原因未办理过户登记手续的，人民法院应责令其继续履行，办理过户登记。

(四) 房屋共人擅自转让的行为。

法律规定

《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条第(二)项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”

《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”

《物权法》第一百零六条规定：“ 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”

法理分析可见，我国法律已确立了我国物权的善意取得制度。只要符合善意取得的条件，即买方受让房屋时出于善意，不知有其他共有人或无从审查是否有其他共有人或有充足的理由人认为其他共有人并不反对，支付了合理的对价，并进行了登记。则从保护善意第三人、维护交易秩序的目的出发，应当认定合同的效力允许买方取得房屋的所有权。

(五) 城镇非农业户口居民购买农村居民房屋的合同。

法律规定

《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”，

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“禁止擅自通过‘村改居’等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”

《关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资源部国土资发〔2004〕234号)第(十三)款重申：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”

法律分析总的来说，从我国国家的政治基础和纯粹的法律规定来看，我国现行法律是不允许农村房屋买卖的。加之其又涉及到多方利益博弈，要改变此类规定也很困难。但由于从法律的合理性及此类合同的涉及到的问题广泛性及复杂性来看，又没有充足的理由支认定此类行为全部无效。且农村村民出售住房后，只是不能再次申请宅基地而已，购买房屋的城镇居民也可以行使房屋的居住使用权，只是不能取得所有权证。《物权法》第一百五十三条虽然规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定，但其却明确了宅基地使用权是一种物权，既然是物权，权利人当然有相应的支配权包括处分权。所以对涉及到宅基地使用权的转让效力的认定，司法实践中认定不尽相同，对该类房屋买卖合同效力的认定就不能简单的一律为无效。如符合规划要求和用地条件，买房自用的，就应认定为有效。且如当事人一方提出无效要求因其违反了诚实信用的民法原则而具有恶意也更不应得到法律支持。

(六) 城市公房私自买卖的问题。

根据建设部及各地政府的规定，此类公房是禁止私自转让的。但这些规定毕竟属于行政规章性质，并不是法律的直接适用渊源。另外，从现实看，私自买卖或者继承公房的行为已非常普遍，且在一定程序上相关公房管理机构也默认了此类行为。所以，如果所涉及的公房转让如在合同签订前或履行后已经得到出租人的同意或买方以自己的名义交付了租金并且实际占有了该房，则这种转让行为是有效的。反之，则为无效买卖合同。

来源长春律师网页链接

另外，有些地方的公房转让合同不同于其他的房地产买卖合同，通常双方转让的是房屋的使用权，这样严格说就不再属于房地产买卖合同。