商品房预售资金在监管账号里的钱必须具备哪些条件能用？
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条：“……商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”
《城市商品房预售管理办法》第十一条：“开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。”
住房城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》要求：“确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。”
可见，为了确保房地产项目竣工交付，预售监管资金主要用途也应该是工程建设。
具体到城市，以福州为例。《福州市商品房预售资金监管办法(试行)》对预售监管资金的使用做了详细规定。从以下几个方面去看：
一、用途：
监管额度内的商品房预售资金专项用于购买该项目建设必需的建筑材料和设备，支付该项目建设的施工进度款，支付该项目的设计、勘察、监理、检测、配套设施等与项目施工相关的费用等。工程款中的人工费（工资费）可依据《福建省工程建设领域农民工工资专用账户管理暂行办法》相关规定，单独拨付到工资专户。
监管额度内的商品房预售资金不得挪作他用。不得用于支付任何借（贷）款利息，缴纳土地款、罚金、营销及房地产开发企业员工工资等与工程施工无关的费用。
二、监管额度：
监管银行、房地产开发企业应按工程建设进度节点拨付使用监管额度内的商品房预售资金。
1、主体结构封顶前，累计申请使用不得超过监管额度的60％；
2、项目竣工验收前，累计申请使用不得超过监管额度的85％；
3、项目交付使用前，累计申请使用不得超过监管额度的95%；
4、新建商品房项目在办理完毕《工程竣工验收备案表》后，监管银行终止商品房预售资金监管。
三、申请流程：
房地产开发企业按以下程序申请使用监管额度内的商品房预售资金。
1、房地产开发企业负责编制商品房预售资金使用计划，按照工程建设进度节点向监管银行提出用款申请，并在“省住建厅房地产管理信息系统”中录入用款信息。市城乡建设局应结合施工现场，对企业的实际开发情况进行核实，确保工程建设进度节点的真实性。房地产开发企业的用款申请中应明确资金用途，且经过房地产开发企业、施工单位、监理单位等有关参建单位签字盖章确认。
2、监管银行收到房地产开发企业用款申请后，应于3个工作日内做出拨付决定并予以实施，对不符合拨付条件的，应当向房地产开发企业出具商品房预售资金不予拨付书面通知书，并说明原因。
3、房地产开发企业对监管银行不予拨付商品房预售资金有异议的，可在收到通知后向市城乡建设局提出核实申请。市城乡建设局应在3个工作日内作出核实意见，监管银行应按市城乡建设局核实意见执行。
各地对上述三个方面的要求会略有不同，具体的条件，可以参考你所在项目的区县一级的预售资金管理办法。
希望对你有所帮助。
三部门联合印发商品房预售资金监管文件，未统一监管资金拨付节点
2月14日，澎湃新闻从业内人士处获悉，2022年1月末，住房和城乡建设部、人民银行和银保监会联合印发了关于对商品房预售资金监管的正式文件。
据了解，该文件中提到，地方要采取招标形式确定预售资金监管的银行，在预售资金监管额度方面仍由各地的市县级城乡建设部门根据项目工程造价、项目情况等多方面进行核定。当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由开发商提取自由使用。但涉及到具体拨付的节点时由各地的市县级城乡建设部门确定。
另外，文件中还对房企提取预售监管资金的额度和提取条件进行了明确规定。如，预售资金监管账户中的监管资金必须专款专用，提取资金使用的范围包括设备款、工程款等相关项目的支出。
有分析人士对澎湃新闻表示，该文件的出台对预售资金监管账户的管理有了一个大的统一监管方向，但并不意味着放松了对监管账户的管理，而是进一步加强对预售资金监管账户的管理。
有房企人士也表示认同上述观点。该人士认为，对于出险房企来说，该政策并不会放松监管预售资金监管账户，只会加强监管。尽管有些房企的预售资金监管账户余额确实是有很大一部分资金，但具体能释放多少出来目前还不知道。
在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但是，这么多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。
目前，各地对于房企预售资金的监管力度各不相同。
据澎湃新闻不完全统计，2021年8月份以来，已有包括连云港、三明、天津、秦皇岛、镇江、衡阳、漳州、兰州、许昌、上海、重庆、成都、北京、石家庄、厦门等至少15城陆续出台相关文件，重点加强对新建商品房预售行为的监管，维护市场交易平稳健康。
保交楼底线：多城收紧期房预售金！
随着房地产开发项目停工现象小范围多点开花，多个城市加强了对商品房预售资金的监管，这让房地产企业的现金流雪上加霜。
由于我国房地产住宅开发项目大部分仍实行预售制，为防止楼盘烂尾，遂诞生商品房预售资金监管制度，即政府部门会同银行实施第三方监管，期房的购房款必须存入银行专用监管账户。按照各地不同的规定，过去这一账户的资金监管比例各不相同。如今，多地密集出台趋严管理预售资金的新政，有房企人士认为“已接近现房销售，房地产高周转终结”。
挪用预售资金将被严厉打击
11月8日，河北省石家庄市住建局发布公告称，商品房预订款、首付款及按揭款等款项要全部纳入监管专用账户，预售资金用于项目工程建设支出。
公告中强调，今年11月8日后出让的房地产开发项目，预售形象进度达到封顶后（原规定为设计高度的三分之一），方可办理预售许可审批手续，住建部门将进一步加强工程建设全过程监管，同时修订商品房预售资金监管政策，重点加强项目预售后剩余工程建安成本资金的监督管理，专项用于工程款项支取，确保项目完全达到交付使用条件。对房地产开发项目存在欺骗购房群众、违规销售、挪用预售资金等行为进行投诉举报，一经发现，严厉打击。
就在昨日，南通市海门区也发文要求全面加强商品房预售资金管理，要求各银行机构、各房地产开发企业确保新建商品房预售资金用于本项目建设，切实保障购房人权益。南通海门将监管资金分为重点监管资金和非重点监管资金，按地上建筑面积计算，重点监管资金标准为毛坯房每平方米3000元，成品房每平方米4000元，其余为非重点监管资金。预售资金进入监管账户，在达到重点监管资金额度标准后，房地产开发企业才可以申请提取非重点监管资金。
4天前，一线城市北京也大幅提高了商品房预售资金监管额度。北京市住建委、人行营管部、北京银保监局三部门联合印发《北京市商品房预售资金管理办法（2021年版征求意见稿）》，该意见稿拟调整入账流程，购房人只有将定金、首付款足额存入专用账户后，方可开通网签，以确保预售资金及时足额直接入账，进一步保障购房人权利。
上述意见稿还提出，预售资金重点监管额度每平方米不低于5000元，这一金额较此前大幅提高了43%。
针对当前部分开发企业挪用预售资金，导致项目经营困难的问题，新办法特别规定，当预售项目存在重大风险隐患时，区住房城乡建设部门应全面接管预售资金监管账户或建立政府监管账户，实施封闭管理保障资金安全。
11月5日，河南省三线城市漯河市也召开了全市商品房预售资金监管工作会议。当地住建局负责人当场表示，要站在维护群众利益的高度，全面念好预售资金监管“紧箍咒”，而当地房地产企业代表则表态“一定会全面提升政治站位，坚决将预售款全额转入监管账户，严格按要求使用监管资金，确保不出现半拉子工程和烂尾楼”。
除了以上城市，近期还有天津、苏州等出台了类似政策。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经表示，多地类似政策出台的背景，都是目前地方政府面临的烂尾楼风险亟需化解。由于近期房企暴雷声不断，已经有不少城市的房地产项目出现停工情况。严跃进表示，最近已出现了四种防范烂尾楼风险的举措，一是商业银行信贷给予充分的支持，各地要求银行不随意停贷；二是鼓励房企主动降低风险，敦促房企通过转让未开发用地等方式回笼资金，保障已售未交付楼栋竣工；三是加强预售资金监管；四是逐渐引导落地现房销售模式。
房企现金流再受打击
地方政府加强商品房预售资金监管，无疑是站在保障购房者权利角度进行的必要措施。不过，对房企来说，这一举措足以让其处境难上加难。在房企融资发展渠道受阻的当下，经营性现金流也难以回到集团层面。
“今年下半年市场开始变冷，公司也预判到资金链的问题，因此降价促销进行了一轮抢收，效果非常好，但是最后能回到集团的资金还不到30%。”华东某20强房企内部人士对第一财经表示。
各地对预售资金监管的加强，也解释了为何很多房企账本上躺着几百亿，但却还不了几亿美元债——钱都在项目层面，无法回流到集团，而偿还美元债是集团层面的事情。
然而，政府加强监管也是无奈之举。以已经实质性违约的新力控股为例，其在南昌的最大楼盘新力城，当初的监管资金比例只有6%，账上目前只有2亿，而目前算下来的资金缺口达到10亿，已经收房的业主拿不到产证，还有数千户购房者无法收楼，这一情况令当地政府十分头疼。
过去，房企的发展模式十分流行“高周转”，这其中最关键的就是资金的高周转。房企集团层面将资金投入项目公司后，项目公司一旦开始卖房，产生预收款，其中很大部分就会被集团抽走，投入下一个项目继续扩张。
“按照现在的强监管政策，已经和现房销售接近，房子虽然卖了，资金滚动不起来，高周转时代要终结了。”一名房地产业内人士对第一财经表示，目前，大部分房企都在面临融资性现金流断流和经营性现金流无法回款的双重困境。
近日，中国社会科学院金融所房地产金融研究中心主任尹中立撰文称，他认为预售资金监管从严是维护购房者权益的有效措施，将成为大趋势。
不过，也有地方政府给了房企一点喘息之机。11月3日，成都发布《关于进一步明确商品房预售款监管有关事项的通知》，其中提到出现重大经营性风险的预售商品房项目要纳入重点监管。但是，如果楼盘因故资金未达到监管额度，且工程形象进度及账户余额不满足要求的，若工程已接近停工状态，急需资金用于工程建设，开发商可提出预售款例外支取申请。
多地加强预售款监管，政府可直接划转给施工方
商品房预售制在过往20年内对中国房地产市场的稳步发展起到了重要的作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求同时也对国民居住水平的提升起到有力的促进作用。不可否认的是，预售制度背后所潜藏的风险也确实存在。据新华社报道，去年以来，福晟、泰禾、华夏幸福、协信等多家标杆房企均出现债务危机，它们在全国多地开发的楼盘出现烂尾或面临烂尾风险。这种情况下，是否有必要取消商品房预售制度再次被推到前台。
商品房预售资金是房企自身造血的重要来源，也是我国商品房预售制的重要补充。其主要目的是地方政府对居民预付房款专款专用、防止房企挪为他用，而造成施工项目“烂尾”。
根据贝壳研究院统计，近两年是预售资金监管相关政策发布的高峰期，2020年至2021年10月中旬，全国主要城市共发布相关政策65次（不包含应对疫情暂时纾困的政策），其中2020年44次、2021年21次，而2016-2019年年均约12次。
多地加强预售资金监管，保证资金优先用于工程建设
据澎湃新闻（www.thepaper.cn）不完全统计，仅8月份以来，已有包括连云港、三明市、天津、秦皇岛、镇江、衡阳、漳州、兰州、许昌、上海、重庆、成都、北京等超10城陆续出台相关文件，重点加强对新建商品房预售行为的监管，维护市场交易平稳健康。
以北京为例，为进一步加强北京商品房预售资金监督管理，保证商品房预售资金优先用于工程建设，北京市住建委就《北京市商品房预售资金监督管理办法》（2021年修订版）于11月4日向社会征求意见。
上述《管理办法》指出，房地产开发企业应结合自身资金状况、融资能力，合理确定每个节点的用款额度。完成首次登记前，专用账户内的资金不得低于重点监管额度的5%。
同时，新增政府接管账户和资金实施封闭管理的制度。如开发企业挪用预售资金，导致项目出现经营困难问题，属地住建房管部门应全面接管预售资金监管账户或建立政府监管账户，实施封闭管理保障资金安全，优先用于工程建设。根据《管理办法》，北京市住建委和北京银保监局还将进行穿透审查。比如，穿透监测开发企业与监管银行预售资金监管执行情况。
在北京之前，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室于11月3日发布了《关于进一步明确商品房预售款监管有关事项的通知》。《通知》提到，预售商品房项目出现重大经营性风险、可能引发重大矛盾纠纷的，经属地监管部门核实并报请区（市）县人民政府（管委会）集体研究同意后，将该项目纳入区（市）县重点监管，预售款按照规定流程进行例外支取。各区（市）县人民政府（管委会）可根据风险防控需要，指定单位另设监管专户（原则上监管银行不变），确定监管部门严格监督预售款收存、支取，对每笔资金审核用途后，直接划转至施工、材料等收款单位银行账户。
业内人士认为，“近来房企债务问题增大，出现了暴雷等情况。通过落实封闭管理的模式，能够确保预售资金对接经营困难的项目，更好确保工程项目的建设。成都政策中提到的预售房现重大经营风险，政府可直接划转监管预售款给施工单位等政策，也可有效规避房企经营困境。”
所谓商品房预售资金，是指开发商将正在建设中的商品房出售给购房人，购房人按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款（包括定金、首付款、后续付款、按揭付款）。预售资金监管实行全额监管和重点监管相结合的方式，重点监管资金为预售项目达到竣工备案条件所需的工程建设费用。
贝壳研究院的监测数据显示，大力度地进行预售资金监管使得相关纠纷明显下降，2021年前三季度商品房预售合同的民事纠纷共计2859余起，自2019年呈逐年下降走势，且今年预售合同纠纷数量同比下降六成，与去年同期相较下降幅度扩大五成。
从各地发布的预售资金监管政策来看，预售资金“节点管理”监管更加细化，部分城市取消了差别化资金监管，全部采用最高监管比例，充分保障交房质量。
预售证发放标准趋严
据贝壳研究院不完全统计，北京、深圳、成都、合肥、武汉、重庆、长沙、无锡、温州等多地从重点监管资金、首付款监管、监管资金留存、重点监管资金使用等角度设定最低标准，并补充违规政策等调控，2020年多地出台重点监管资金使用的“节点管理”，今年重庆还取消了对信用资质不同的开发商实行差别化资金监管额度，全部采用最高比例进行监管，充分保障交房质量。
与此同时，预售证发放标准也不断趋严。贝壳研究院数据显示，近十年来，北京、上海、广州、深圳、成都、东莞、合肥、武汉等多地分别从施工进度要求、设定发证最低规模、新增限价及精装要求以及现房销售试点等方面进行预售证发放升级。
具体来看，2013年北京推出发证的施工进度要求，2020年新增限价发证要求，2021年8月中旬新增精装发证要求，同月底在第二批集中供地中提出试点区域进行“现房销售”；合肥2010年对预售证发放的要求是工程形象进度应达到一层封顶以上，2018年发证要求升级为当地上建筑层数1-6层的，主体结构需封顶；当建筑层数7层及以上的，应达到地上层数的三分之一且不低于7层。
贝壳研究院认为，房企通过预售获得的资金理论上对应未来需要履行的交房义务，因此根据房地产项目工程进度对预售资金实施监管，一方面是对购房者权益的保障，另一方面也是对房企合理使用资金的规范。逐步加强的预售资金监管力度，体现了对购房者权益和房企稳健经营的双重保障。预售制监管趋严，也将进一步放大房企运营能力差异，对健康经营、信用较好、综合实力较强的房企竞争优势有望进一步扩大。此外，成都、长沙、长春、惠州、荆州等城市实施的与企业信用等级挂钩的差别化预售资金监管政策，客观上也加强了健康稳健房企的竞争优势。
同策研究院资深分析师肖云祥指出，就目前来看，预售资金监管政策及融资监管新规共同挤压房企现金流，对房企而言形成双重“降杠杆”效应，且效果立竿见影。在严格的楼市调控政策下，销售增速下行，房企“回血”能力不足。而在多家房企相继暴雷的背景下，一些地方政府为防止“烂尾”工程的发生，又再进一步加强预售资金的监管，导致房企现金流进一步承压。综上来看，城市收取大量重点监管资金的举措更像一把双刃剑，正面是确保资金专款专用，防止“烂尾”项目产生；反面则是加大房企流动性压力，增加了房企资金链断裂的几率，同样也增加了“烂尾”项目的发生几率。
