在购买商品房需注意哪些问题和必须防范的陷阱

随着我国经济的发展，城镇化水平不断提高，农村人口大量向城市转移，人们对住房的需求越来越高，购房热情不断升温。我国的商品房绝大多数是以预售的方式出售，而商品房预售的形式也是为了防止购房者受到牵制。购买商品房，应当注意预售商品房可能遇到的风险。下面是购买商品房需注意哪些陷阱以及如何预防的介绍。

购买商品房需注意哪些陷阱之一：要选择具有开发资质，信誉良好的开发商。一般来说，商品房的开发必须具备相应的资质，但在实践中存在着许多非法开发商品房的问题。所以，首先你需要知道的是开发商是否具备开发商品房项目的相应资质。同时，买家也应该了解开发商的信誉。否则，面对缺乏诚信的开发商，预购人在买房后可能无法获得预定的住房，甚至无法收回住房款。

购买商品房需注意哪些陷阱之二：购房前必须检查开发商的“五卡”是否齐全。所谓“五卡”，主要包括：（1）土地使用权证；（2）建设项目规划许可证；（3）建设用地规划许可证；（4）建设证明；（5）商品房预售许可证。这些证书是证明开发商和卖方资质的关键文件，也是商品房项目合法性的关键文件。同时，买家也必须注意上述文件是否与开发商所说的相同。

购买商品房需注意哪些陷阱之三：不信任开发商进行售前宣传。由于商品房的销售广告和宣传资料是开发商向预购人发出的邀请，而不是报价，一般不能直接包含在合同中。但是，有关开发商对商品房开发计划范围内的房屋及相关设施的说明和承诺有明确规定，并对签订商品房买卖合同和确定房价有重大影响的，应当视为要约。

购买商品房需注意哪些陷阱之四：买方在签订合同时应注意。买受人与开发公司达成协议后，由双方签订《商品房预售合同》，房屋管理部门统一印制，工商行政管理部门监督。合同对房屋价格、支付方式、交付期限、房屋面积、违约责任等有明确规定。

购买商品房需注意哪些陷阱之五：关于税收条款。合同签订时，买受人应当与发包人约定交易管理费、产权登记费、计量费、公证费、律师费、抵押费、保险费等。

购买商品房需注意哪些陷阱之六：注意客房延误条款。延迟交付是商品房预售交易中较为常见的违约行为，因此一些开发商会在合同中设置延迟免除条款，以规避负债。以上是购房时需要注意的事项。

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预售商品房风险有哪些, 如何防范商品房预售风险

购买 预售商品房 的风险有哪些 商品房预售 是我国目前 房地产转让 的一种最主要的买卖方式，虽然国家近来出台了一些规范 商品房销售 的条例、规定及司法解释等，但在商品房预售中仍存在着很多问题。一、购买预售商品房的风险 (一)商品房预售广告和宣传资料具有欺诈性。开发商往往夸大其辞，将在建房屋描绘成世外桃源，以吸引更多消费者与之签订 商品房预售合同 。但当房屋竣工后，经常会出现实际交付的房屋质量、面积、环境、设施与原介绍的文字材料、广告宣传相去甚远的情况，这时购房者往往已支付了房价款，变得非常被动和无能为力了。 (二)交易标的不确定，购房者风险大。在商品房预售中，因在建工程的建设工期长，交易标的有许多不确定因素，因而买期房的面临的风险比一般买现房的大得多。例如开发商预收了购房者房款后，由于各种原因，致使所建项目不能继续进行，甚至停工，给购房人造成巨大损失。有时购房人在交付了首期房价款后，个别开发商会以种种借口提出后期的房价款要涨价，甚至要求已经付过首期房价款的要重新加价等，使购房人无所适从。 (三)商品房预售合同猫腻多。购房者签订商品房预售合同后，只取得一种期待权，并未真正获得 房屋所有权 ，因而常见开发商将一房多售，或将已售出的房屋再行抵押等 合同欺诈行为 。开发商开发商常利用事先拟定好的补充协议和合同附件损害购房人利益，在补充协议和合同附件中约定不公平、不平等条款以免除其责任、加重购房者责任、排除或限制购房者主要权利等等，加之购房人法律知识欠缺，很少有能力对签约进行讨价还价，不可避免地损害到自身利益。 (四)利用购房人信息有限预售产权上有瑕疵的商品房。例如开发商将企业自管房屋以低于市场价向社会公开发售，购房者最终只能得到部分产权房屋。某些乡村或郊区单位擅自将集体土地进行开发，或有些 房地产开发 公司与乡、村合作，由乡、村出土地，开发公司出资建造商品房向社会公开发售。购房者最终得到的“产权证书”往往是村民荣誉证或乡里自制的 房屋产权证 书。二、购期房怎样避风险，如何购买预售商品房预售的商品房一般会比现房的价格低，但同时与购买现房相比也有一定的风险，购买预售商品房要注意下面一些问题： (一)开发商的信誉、实力和对物业管理的承诺很重要，购房人看房地产广告时，一定要看广告中有哪些是值得信赖的企业。如果您对广告中列出的开发商或其他参与项目单位都不了解，别轻易购房，先了解一下再说。 (二)购买预售商品房要选择好时机，而且不要一次性投入全部购房款。 (三)注意周围环境，并核实之后，才可谨慎购房。对于开发商精心选取的这个园、那个苑，不要被迷惑，不要主观或被误导以为某某花园，那可能错了。 (四)看清价格。购房人应弄明白是均价还是起价，如果是起价，是楼盘房屋的最低价格，而实际价格，会因楼层、朝向、户型以及施工进度而增加。当然没有人买，也会下调。还要弄明白是美元还是人民币，部分外销房是以美元标价的。要看清价格。 (五)不要盲目相信户型图。户型图对购房人有吸引力，但是您可别被它迷住，亲自去看看，因为有的户型图比例明显不当，感觉上会比实测中空旷，不要把效果图当成实景图，否则会失望。 (六)目前房地产广告中都登有项目的优势与优惠。却从来看不到该项目的弱势与弱项。聪明人您得想想是真是假，别被什么机不可失之类的优惠所迷惑，购房人更别为这优惠而心动，那一小点优惠对大量的购房款来说算个啥，千万别为蝇头小利，将老本栽进去。 (七)谨慎对待按揭贷款。购房人根据自己的经济状况选择付款方式，很多广告中都会标明按揭哪家银行、多少年、几成，您向专家咨询一下贷款政策和知识，然后仔细算算，哪种方法合算。

购房合同中的风险该怎么防范

(一)核查相关证件。购房者一般都知道买房时要看“五证”，但却忽略其内容或无法判断其真实性。购房者对证书的内容应注意以下几个方面：所购商品房是否在《商品房预(销)售许可证》允许销售的范围内，要具体到楼号。《 国有土地使用证 》中是否注明为“出让”，而不是“划拨”。所购房屋是否是在《国有土地使用证》中标明的土地上所建。所购房屋是否在《建设用地规划许可证》中所载明可以开发的房屋。 (二)为防止延期交房情况的发生，购房者在购房合同中对开发商交房期限要详细约定：开发商应于某某期限将合同约定的房屋交给购房者。如届时开发商无法交房，购房者应给开发商一定的宽限期，允许开发商在该宽限期内交房。但开发商要 承担违约责任 ，违约金按购房者已交付的购房款从合同规定的交房期限到实际交房日期所发生的利息计算。 如宽限期满，开发商仍不能交房，购房者有权解除合同，并有权要求开发商返还购房款及所有利息，并 支付违约金 。 (三)在房屋买卖中，购房者经常就实际房屋面积与合同书中规定的面积之间的误差与开发商发生纠纷。购房者签订合同时一定要将合同中涉及面积的条款搞清楚后再签订合同。关于面积误差问题，买卖双方在订立合同时应该约定实测面积与暂测面积存在一定范围(如3)内的误差，不视为卖方违约，但双方应按实测面积和合同约定的单价重新结算，多退少补若实测面积与暂测面积的误差超过一定范围(如3)应视为卖方违约，卖方应承担违约责任。

商品房买卖中有哪些欺骗行为？如何防范买卖风险？

商品房买卖由于其生产周期长、环节多、价格高等特点，在认定“欺诈”时有其特殊性。那么，哪些行为可以认定为“欺诈行为”呢？ 问：在商品房买卖中欺骗消费者的主要表现有哪些？ 答：可以总结为4个方面，分别为： 1、广告夸大、虚假，误导消费者 一些开发商在语言表述和图标上缩短物业项目与市中心的实际距离;用低“起价”做诱饵;绿化、配套设施宣传严重失实；有的所需资金尚未落实，有的规划根本未获批准。 2、面积任意“缩水”、“涨水” 所谓“涨水”就是面积增大，但是增大的面积不是开发商好心送给你的，而是房地产开发商强买强买的一种手段。 3、产权证难办理 开发商或因不具备开发和售房资格，或因违法、违规开发经营，拿不

怎样才可以避免购房风险

避免买房风险应注意房屋产权是否明确；买卖双方身份证明是否真实有效；房屋质量是否合格（查验房屋住宅质量保证书、住宅使用说明、竣工验收备案表，核实面积实测表，了解房屋实际面积并与合同进行核实，索要管线分布竣工图）；中介公司是否存在暗箱操作等。
【法律依据】
《商品房销售管理办法》第七条
商品房现售，应当符合以下条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（七）物业管理方案已经落实。