楼房公摊面积怎么算？哪些地方不计入公摊面积？

公摊面积怎么算?哪些面积不计分摊

所谓公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。对于公摊面积的处理，目前我国尚无明确法律法规出台，因公摊面积的不明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点。那么公摊面积到底包含哪些?哪些建筑面积是法定不被计入公摊的，阳台的面积到底该怎么计算呢?小编将为你解答。

目前我国尚无法律对公摊面积加以约束，只有原建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定。现在政策主要是根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》执行。依据《房产测量规范》可分摊的公用建筑面积即公摊面积为:
现在政策主要是根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》执行。依据《房产测量规范》可分摊的公用建筑面积即公摊面积为:

1.
大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;

2. 每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。

《武汉市房产测绘实施细则》规定以下公用建筑面积不被分摊：

独立使用的地下室、半地下室，及其中独立的车位、车库、仓库、杂物间等;作为机动车和非机动车集中停放的部位;层高在2.20米及其以上的结构转换层、栋内“空中花园”，架空层中用作公共休憩、绿化等公共开放空间的部分;地下室或半地下室设计为人防工程及中高层以上作为消防的避难层部分;设在一栋房屋中为多栋服务的设备用房和公共用房等。这些不计入建筑面积。

对突出房屋墙面的构件、配件、装饰性的幕墙、台阶、无柱雨篷等，不计入建筑面积。不过，如用这些材料作为房屋外墙，则全计入房屋建筑面积。

对凸出墙面的外飘窗，只要窗台高于楼地面，均不计入建筑面积。

对层高小于2.20米的夹层、插层、技术层、地下室等不计算建筑面积。自行封闭的阳台面积算一半。

新《细则》将阳台面积计算方式统一改为封闭与不封闭两种，封闭阳台全计入建筑面积，不封闭的只取1/2计算。封闭是指房屋在规划、设计、施工等环节都已确定封闭，自行封闭的，视为不封闭。特殊面积计算有说法。

复式楼内的梯间，按自然层计算建筑面积。房屋内的回形楼梯、旋转楼梯按楼梯的投影计算建筑面积。两户相连的阳台作为消防通道的，计入各户的套内建筑面积。

对倾斜、弧状等非垂直的房屋层高在2.20米及其以上的部位，计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板面积计。

公摊比例是多少?阳台算一半面积还是全部算?

按照《房产测量规范》的规定，全封闭阳台的建筑面积按其外围水平投影面积计算;未封闭阳台的建筑面积按其外围水平投影面积的一半计算。

阳台的封闭方式以经报批的《商品房规划设计图》为准，开发商不得擅自变更。

有的出卖人卖房时，阳台是不封闭的，但交楼时将阳台封闭，并向买受人收取另外一半的费用，这是违反报批的《商品房规划设计图》的行为，买受人可以不予接受。另外，阳台的封闭与否，均是以经过报批的商品房规划设计图为准的，房地产商都不得擅自变更。

根据《住宅设计规范》规定：每套住宅应设阳台或平台。阳台、雨罩均应做有组织排水;雨罩应做防水，阳台宜做防水。

扩展阅读：公摊面积的计算

建筑面积=套内建筑面积+公摊面积

公摊面积=公摊系数*套内建筑面积

公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积*总套数)

套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积 +阳台面积

影响公摊面积的因素：1、户型同一栋楼里一梯一户、一梯两户和一梯三户是不一样的，点式楼和板式楼是不一样的。 2、套内面积
房子大就多点，房子小就少点。3、公共设施只有楼梯和既有楼梯又有电梯是不一样的，公共设施、走廊越多公摊就越大。4、建筑规模楼梯高度越高公摊越大。

普通住宅的一般公摊比例：

多层：8%——15%;小高层： 10%——20%;高层：15%——30%

（以上回答发布于2016-11-09，当前相关购房政策请以实际为准）

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哪些面积不计入公摊面积

不应该计入公摊面积的有：仓库、机动车库、非机动车库中、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋、为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。
【法律依据】
《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条
公用建筑面积由以下两部分组成：
1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；
2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

小区公摊面积包括哪些地方

小区公摊面积包括；电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电房、设备间、公共大厅、走廊、地下室、值班门卫室等。公摊面积是整栋建筑的业主，共同拥有的整栋建筑公用部分的建筑面积。买方最好在合同中与开发商约定公摊面积的具体数字，也可以在合同附件中注明公摊面积的具体位置。如果在交房过程中发生纠纷，交易双方可以按照合同约定解决，最大限度地保护购房者的利益。
《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》
第九条
公用建筑面积计算原则
凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
公用建筑面积按以下方法计算：
整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并拓除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。

公用建筑面积计算公式是怎样的，公摊面积不包含哪些部分的建筑面积

公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。公用分摊建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。分摊原则约束开发商的有关商品房销售面积与公摊面积[2]的法规主要有建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)及市2000年9月26日颁布的市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》。其中市的规定明确了公用建筑面积的分摊原则、可分摊的公用建筑面积及不应计人的公用建筑空间。分摊原则如下：(1)商品房公用面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内;(2)为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊;(3)公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。

哪些面积不应该计入公摊面积？

很多人在买商品房的时候，首先最关注的一定是公摊面积，想要了解一下有哪一些公摊面积是自己需要承担的，又有哪一些面积是不计入在公摊面积当中的。这当中像空调外机置放的位置是不计算在公摊面积当中，同时包括骑楼和过街楼的底层都全部用作于道路的街巷通行部分。所以是完全不计入在公摊面积当中，同时包含了无柱雨棚和烟道以及壁炉等这样的一些面积，也是不计算在公摊面积里面的。

计算在公摊面积里的面积

很多人在买商品住房的时候，都能够了解到自己买的商品住房，实际购买的面积都在130平米左右，但是家里边真正测量到的面积也就只有100平米左右。首先年轻人要知道整栋楼的人在买房子的时候，都会有小区的公摊面积进行公摊。如果家里购买的户型是2梯两户的情况下那么两家对门的人都需要公摊走廊和电梯井，包括小区一些公用的设施里面的公摊面积，如果购买的面积是130平米，剩下的面积也就只有100平米。

不计算在公摊面积里的公摊

在买房子的时候一定要有所了解，全部不计算在公摊面积里的公摊，这当中包含了房屋之间无上盖的架空通廊。因为并非是封闭式的面积，所以这样的空间也完全都不计算，在公摊面积当中，同时包含了建筑物当中的一些操作台和上料平台，也是不计算在公摊面积里的。在建筑物当中的操作台后期都是会被进行拆除掉的，但是在前期盖房的时候，会使用到操作台和上料台。