重庆市物业管理条例及其出台背景简介

《重庆市物业管理条例》是重庆市地方法规管理条例，已于2009年5月21日经重庆市第三届人民代表大会常务委员会第十次会议通过，于2009年10月1日起施行。

《重庆市物业管理条例》共八章八十六条，涉及物业管理区域，业主、业主大会及业主委员会，前期物业管理，物业管理服务，物业的使用与维护，法律责任等各个方面。

《重庆市物业管理条例》出台背景

物业管理涉及千家万户，关系到广大市民的安居乐业。现行《重庆市物业管理条例》于2002年11月1日起施行，自施行以来，在规范我市物业管理活动，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，保障物业的合理使用等方面起到了重要作用。随着我国住房制度改革的不断深入，以及城市化进程的快速推进，物业管理呈现出前所未有的发展速度，我市物业管理覆盖面的日渐扩大，物业管理矛盾纠纷日益增多，物业管理活动中出现了许多新情况并有许多亟待解决的新问题，现行条例已不能适应新形势下我市物业管理工作的需要。市人大代表和政协委员多次提出建议和提案，要求尽快修订现行条例。另一方面， 2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》和修订后的国务院《物业管理条例》赋予了物业管理一些新的内容，对业主表决权、业主大会、业主委员会决定的效力等问题予以了明确规定。我市现行条例与上位法的规定存在诸多不一致的地方。因此，按照《物权法》和国务院修订后的《物业管理条例》的精神，结合我市的实际，重新制定《重庆市物业管理条例》已非常必要。

《重庆市物业管理条例》的修订工作，历时5年，在修订过程中召开了16次论证会和11次座谈会，广泛征求社会各方面的意见，市人大常务委员会还专门举行了立法听证会，听取了广大市民的意见。并结合我市实际，经市人大、市政府法制办会同我局反复研究、讨论、修改，最终审议通过。

（以上回答发布于2013-06-28，当前相关购房政策请以实际为准）

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物业管理条例是什么时候开始正式实施的？要准确

您好！《物业管理条例》是国务院于2007年10月1日颁布的修改后的物业管理方面的条例，它是在2003年版《物业管理条例》基础上修改的。主要内容是明确了业主、物业公司和物业开发建设单位之间的关系及各自的义务和权利。规范了物业管理单位、业主大会、业主委员会各自的职责和运作方式。使这些单位更加职责明确，更好地保护了业主利益。 欢迎采纳！谢谢！

物业管理条例主要内容释义

《物业管理条例》是根据《国务院关于修改<物业管理条例>的决定》修订的，为的是规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境而制定的。由国务院于2007年8月26日发布，自2007年10月1日开始施行。共7章70条。以下为您介绍的是物业管理条例主要内容释义，欢迎阅读参考!

　　1.为什么要制定《物业管理条例》(以下简称《条例》)?

　　答：为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境(第一条)。

　　2.什么是物业管理?

　　答：《条例》中所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动(第二条)。

　　3.业主在物业管理活动中有哪些权利和义务?

　　答：针对实践中业主权利和义务不明确的问题，《条例》规定业主在物业管理活动享有10项权利：

　　(1)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务;

　　(2)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

　　(3)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;

　　(4)参加业主大会会议，行使投票权;

　　(5)选举业主委员会委员，并享有被选举权;

　　(6)监督业主委员会的工作;

　　(7)监督物业管理企业履行物业服务合同;

　　(8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

　　(9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;

　　(10)法律、法规规定的其他权利。

　　同时规定业主在物业管理活动中必须履行6项义务：

　　(1)遵守业主公约、业主大会议事规则;

　　(2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　(3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

　　(4)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

　　(5)按时交纳物业服务费用;

　　(6)法律、法规规定的其他义务(第六条)。

　　4.如何成立业主大会，什么情况下可以不成立业主大会?

　　答：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会。

　　只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会。决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责(第十条)。

　　5.业主在业主大会会议上的投票权如何确定?

　　答：业主在业主大会会议上投票权的确定，应当根据业主大会议事规则的规定来确定。但首次业主大会会议召开时，由于业主大会议事规则尚未制定，《条例》规定业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定(第十条、第十八条)。

　　6.业主大会会议可以采用什么形式召开?如何作出决定?

　　答：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主可以委托代理人参加业主大会会议。但无论采用哪种方式召开会议，都应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加(第十二条)。

　　召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主，住宅小区的业主大会会议，还应当同时告知相关的居民委员会(第十四条)。

　　业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过(第十二条)。

　　7.业主委员会是怎样产生的，它和业主大会间是什么关系?担任业主委员会委员必须具备哪些条件?

　　答：业主大会成立时，应当选举产生业主委员会。业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案(第十条、第十五条、第十六条)。

　　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任(第十六条)。

　　8.业主大会、业主委员会和居民委员会之间有何关系?

　　答：业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议(第二十条)。

　　9.建设单位在前期物业管理活动中承担什么责任?

　　答：建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益，应当在物业销售前向物业买受人明示，并予以说明(第二十二条、第二十三条)。

　　住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业(第二十四条)。

　　建设单位不得擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权(第二十七条);建设单位应当在办理物业承接验收手续时向物业管理企业移交竣工总平面图等资料(第二十九条);应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房(第三十条);应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任(第三十一条)。

　　10.《条例》对前期物业服务合同作了哪些要求?

　　答：前期物业服务合同应当以书面形式订立(第二十一条)。

　　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容(第二十五条)。

　　前期物业服务合同可以约定期限。但前期物业服务合同是附终止条件的合同，约定的期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止(第二十六条)。

　　11.怎样签订物业服务合同，物业服务合同包括哪些主要内容?

　　业主大会作出选聘物业管理企业的决定后，业主委员会应当与物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定(第三十五条)。

　　12.物业管理用房归谁所有，如何使用?

　　答：物业管理用房的所有权依法属于业主。物业管理企业使用物业管理用房，应当根据物业服务合同中的约定。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房交还给业主委员会(第三十八条、第三十九条)。

　　13.物业管理企业能否把取得的物业管理服务再转移给其他的物业管理企业?

　　答：物业管理企业不能将物业管理区域内的全部物业管理业务一并再委托给其他物业管理企业。但为了有利于物业管理专业化水平的提高，物业管理企业可以把物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业(第四十条)。

　　14.物业服务费用如何确定?物业服务费用由谁交纳?不交纳物业管理费用的承担什么法律责任?

　　答：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定(第四十一条)。

　　业主应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳(第四十二条)。

　　业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉(第六十七条)。

　　15.《条例》对水、电、气、热等费用的代收作了哪些规定?

　　答：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受有关单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用(第四十五条)。

　　16.物业管理区域内发生安全事故，物业管理企业应当承担什么责任?对物业管理企业保安人员有什么要求?

　　答：物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作(第四十七条)。

　　物业管理企业对物业管理区域内发生的安全事故承担的法律责任，应当根据物业服务合同的约定来确定，未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任(第三十六条)。

　　物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益(第四十七条)。

　　17.《条例》对物业的使用与维护作了哪些规定?

　　答：《条例》对物业的使用与维护作了四个方面的规定：

　　一是，业主、物业管理企业都不得改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施的用途。

　　二是，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任(第五十二条)。

　　三是，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主(第五十三条)。

　　四是，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用(第五十五条)。

　　18.哪些物业的业主应当交纳住房维修资金?住房专项维修资金归谁所有，什么用途?

　　答：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，任何人不得挪作他用。《条例》对挪用专项维修资金的行为规定了严格的法律责任(第五十四条、第六十三条)。

物业管理条例及法律有哪些

法律分析：物业管理条例及法律有总则、业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护、法律责任、附则，共七章七十八条。物业管理条例是为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益而制定的。

法律依据：《物业管理条例》

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。

第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

物业管理有法律条文吗?

物业管理的有关法律有:《房屋维修管理》《物业管理条例》《物业服务企业资质管理办法》《住宅专项维修资金管理办法》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》《物业服务收费明码标价规定》《物业服务收费管理办法》《注册物业管理师》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国房地产管理法》。

一、物业管理的有关法律有哪些?
物业管理的有关法律有:《房屋维修管理》《物业管理条例》《物业服务企业资质管理办法》《住宅专项维修资金管理办法》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》《物业服务收费明码标价规定》《物业服务收费管理办法》《注册物业管理师》《中华人民共和国房地产管理法》。
二、司法解释
1、必须明确“物业”和“业主”的法律概念。
“物业”和“业主”并不是法律意义上的概念。法律意义上的“物”就是指财产(包括有形财产和无形财产)。对于一幢大楼而言,就是指民(私)法上所称的“建筑物”,是一种有形财产。
建筑物的“物权”就是建筑物的财产所有权,在实行土地国有制的我国,它包括建筑物本身的房屋所有权和其所附着的国有土地的使用权。所以,在法律意义上,物业就是指建筑物及其所有权;业主就是建筑物的所有权人。
2、必须明确单元套房所有权人之间的法律关系。
按份共有的财产,所有权人在内部按照各自的份额享有权利、份承当责任,对外部承当连带责任;共同共有的财产,所有权人对内对共有财产的全部平等地享有权利、承当义务,对外部承当连带责任。这里还必须澄清的一点是:我国房屋所有权登记的是平面(面积)概念,法律意义上的房屋所有权则是立体(包括房屋使用面积所对应的空间)概念。
3、必须明确民事意思自治与立法之间的关系。
民事意思自治就是指契约自由,国家、政府不主动、直接干预私权领域和民商事行为,国家处于民商事行为的“游戏规则”(既法律)的制订和裁判者地位。
4、必须明确“物业管理”立法的法律类型。
民事立法调整的是平等民商事主体的自然人、法人和其他民商事组织之间的民商事关系;行政立法调整的是非平等主体的国家行政机关与自然人、法人和其他行政相对人之间的行政法律关系。
我国《物业管理条例》由国务院制订和颁布,从立法主体上讲,该条例只能是行政立法,调整国家物业行政管理机关与作为行政相对人的业主和物业公司之间的行政关系。
5、必须明确“物业管理”的主体。
管理有民事管理和行政管理的区别,如我国对房地产所有权采取登记注册制度,那么,国家房地产管理部门对房屋的登记行为就是一种物业行政管理行为。
物业管理主要目的在于对小区内的居民生活和工作情况进行统一管理,另外对小区内的安全问题进行处理。有关物业管理的法律有很多,在物业管理时,物业部门应当根据相关规定来进行,严格落实物业管理工作的相关规定,避免出现物业管理纠纷和矛盾,引起居民生活问题。