前年买了一套200平的房子。但业主今年才办的房屋产权证。我们如果要等到五年以后过户，怎么保障权利？

二手房延迟过户的风险： 一、一房二卖 由于从买房到等待过户的过程中会有很长一段时间，加大了房产交易的风险，严重的会导致一房多卖根据法律规定，在出现一房二卖的情况时，并不是谁的合同先签订房屋就归谁所有，谁先占有房屋就归谁所有，而是过户到手才算是谁的。因此即便签了房屋买卖合同又做了公证，卖家又将房屋转卖给他人，并且过了户，则房屋也是归他人所有，原买家只能要求卖家承担违约的责任。 二、违约风险 延迟过户的房屋产权归原业主，容易受房价变动影响，导致合同毁约。房价上涨过多，原业主可能宁可赔违约金也不办理过户，业主赔偿你的违约金远不足房价的涨幅，那损失非常大。房价下跌过多，买家也会有想法，宁可放弃购房定金

买的房子如果房屋产权到期了怎么办，会被政府收回去吗？

一、房屋产权到期后的处理方式

1、允许延长土地使用权期限。可以由房屋业主联名提出，补交土地出让金，这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额。至于再次申请的期限，不应该超过30年。

2、国家收回土地和地上建筑物，对业主进行补偿。

3、用类似拆迁安置的办法解决。

二、对于住宅70年产权到期后的相关规定

1、《物权法》第一百四十九条规定：

(1)住宅“建设用地使用权”期间届满的，自动续期。自动续期—解决了土地使用权和房屋所有权在期限上的冲突问题。

(2)非住宅“建设用地使用权”期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

2、《城市房地产管理法》第二十一条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准予以续期的，应当重新签订合同，并交付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”

三、土地使用权和房屋所有权的区别

1、定义：

（1）土地使用权是国家向组织、机构及个人出让的土地使用权利，根据《人民共和国宪法》，土地的所有权有权归国家和集体所有。土地使用权在出让时根据开发类型分为不同的使用年限，包括：民用住宅建筑用地，商用建筑用地，工业用建筑用地。按建筑用类型有所不同，一般民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年。

（2）房屋所有权属于个人产权，是私有财产权的一种，是得到《人民共和国宪法》的保护的，根据《人民共和国物权法》(自2007年10月1日起施行)第六十四条，私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。其年限是永久的。

2、性质：

（1）房屋所有权(即房产权)是永久的，没有期限限制，只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有;

（2）土地使用权是有期限的。国家通过土地有期出让方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用权。

进行房产公证有哪些好处?如何办理房屋产权抵押登记?

进行房产公证有哪些好处?

1、公正可保证房产交易个人行为信息真实性。房产交易如经公正，根据公证机构严苛、详尽的了解、告之、核查流程和直接证据提留对策，使交易人诚信、详细地沟通交流相关情况，全方位、全面地表达自己建议，保证法律行为信息真实性，可以有效地防止这类问题的产生。

2、公正可保证房产交易的行为合理合法。房产交易涉及到的法律法规比较多，其行为既为专门房地产法律、法规和规章所标准，也为在我国民法总则、担保法、合同法、法定继承、最新婚姻法和破产法等法律所调节。保证房产交易个人行为合理合法，难度系数很大的是保障交易行为不和一切法律法规相排斥，可保证交易行为的合理合法。

如何办理房屋产权抵押登记?

1、申请办理抵押登记。

申请办理房地产业抵押登记，那便是先向登记行政机关进行申请，这时候申请者那就需要填好抵押登记申请报告。

2、审理申请办理。

登记行政机关核查申请者所递交的文档是否属实、完备，假如申请文件不符合要求，则不予立案;申请文件符合标准，则予审理，并且还会给该申请办理序号并为回执表，回执表标明所支付的文档、审理日期和序号。

3、进行审查。

登记行政机关从房地产业登记册查清申请办理迁移登记的房产支配权情况，核查政策文件是否属实、齐备高效，假如经审核符合要求，则予以核准登记，并告知抵押被告方。

4、开展登记。

申请者的抵押登记被核准后，登记行政机关会到其房地产业支配权资格证书上加盖抵押公章，并且在房地产业登记册上作抵押纪录。抵押纪录包含抵押人，抵押权人，抵押物名字、总面积、使用价值、抵押金额和抵押限期等相关信息。

5、收费标准颁证。

登记行政机关会将刚盖上房地产业抵押公章的房产支配权资格证书在规定的时间内退还给抵押被告方，由抵押被告方凭回执表、身份证件及缴费凭据领到。抵押登记必须收取一定的花费，扣除规范按国家或地区的有关规定执行。

6、立卷归档。

最终，登记行政机关会按照规定创建土地资源和房屋登记的档案资料。

房子抵押登记怎么查询?

1、网络查询：查看点一下省份联接进到全国各地房产管理局网站开展房产证查询;必须键入承租人名字、产权证号(现阶段仅有局部地区提供房子产权信息查询)。

2、房管局查询：若想查看自身房产证信息(包括：房子人头衔、产权证号、预约挂号审批日期、总建筑面积、房子是否抵押、是否查封这些)，则无必需带着自己身份证证件及房屋产权证到本地房产管理局(房产交易处、房子管理处、房管处档案馆或渠道开展房产证查询。

如何解除房子抵押?

1、贷款人在贷款还完之后，先去银行贷款领到银行盖章的《房地产抵押注销申请表》、《xx市公有(私有)房屋抵押权注销登记申请书》然后由抵押人签名，及其《房屋他项权证》。

2、抵押人携带个人身份证证件(抵押人或抵押权人为因素个人)、《xx市房地产抵押合同》(一份)、《房地产抵押权注销申请表》、《xx市公有(私有)房屋抵押权注销登记申请书》、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《房屋他项权证》，去当地抵押登记审理窗口办理抵押注销手续。

3、抵押登记审理窗口工作员对抵押注销申请书原材料进行审查，原材料确认无误将于银行柜台现场申请办理注销手续。注销手续申请办理完成后，将把《房屋所有权证》、《国有土地使用证》归还抵押人，其它销户原材料由窗口工作员保管。

房屋产权是指什么？

您好，房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权的期限为永久，而土地使用权根据有关法规为40、50年或70年不等 房屋产权性质按房屋来源可分为： 商品房、房改房（已购公房）、上市房改房、经济适用房和存量房 具体含义: 商品房：指各房地产开发公司投资兴建的，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。 房改房（已购公房）：指按照国家房改有关售房政策，单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于单位的公有住房。职工根据国家政策，按成本价或标准价购买的由单位

买房没房产证麻烦不断 案例告诉你有哪些麻烦

孩子就要上学了，买了几年的房子却依然拿不到房产证。没有房产证，可谓是处处不方便，今天就通过一个案例来说说，没有房产证可能会有哪些麻烦事。

长春市民刘先生，入住5年，房产证一直没办下来，孩子去哪上学成难题：有房产证不用交择校费，就能进入师大附小……

新闻背景 9月8日凌晨，兴麟、德邦房地产经纪公司在经历了“病毒式”急剧扩张之后，这个曾笼罩着“中国房地产经纪机构总部”光环的中介公司，几乎在一夜间崩盘。8月底以来，全国超过9个省区发生以吴秉麟为法人代表的“兴麟系”房产中介公司突然关闭事件。为何“兴麟系”房产中介公司会如此迅速占据房产中介市场份额？这源于“兴麟系”房产中介公司经常用“无论有没有房产证，都能通过兴麟房产交易”来骗取购房者，“房产证”成为了其骗人的重要工具。

那么，办个房产证到底有多难？

【现象】

房子买了7年多 还是没有办下来房产证

2007年，长春市民李女士在位于二道区的松苑小区买了一套房子，当时开发商承诺三年之内房产证能下来，但是时间已近过去了7年，房产证依然没有到手。李女士数次找到开发商、物业问其原因，得到的却是各种不一样的理由。最近，李女士又一次来到物业询问，得到的答案是，“房产证依然在办理中，由于开发商与施工方发生了矛盾，带走了一些手续和文件，导致房产证迟迟办不下来。”

李女士说，她家已经张罗卖房一年多，即便是房子的标价低于周围其他小区的房价，也一直没有卖出去。因为没有房产证，谁都不敢买这个房子。即便是私下签署协议，对于买卖双方也都存在风险。“开发商办不下来房产证，真是坑死人了。”

在松苑小区没有拿到房产证的还有上百户，业主们协商，想通过法律程序维护自己的权益。

【危害】

四方面权益受影响

没有房产证，到底会有哪些不方便？像李女士这样，没有房产证导致房子转售不便、无法过户的，只是一个方面。吉林省阳光博舟律师事务所孙浩然律师指出，业主如果拿不到房产证，四方面的权益可能会受到影响。

首先就是会影响子女上学；其次是阻碍房屋的转让或租赁；没有房产证也无法将房产抵押以便获得投资贷款；另外还有一种情况就是，如果开发商利用销售后、备案前的时间差把房子抵押，一旦资金出现问题，不能偿还银行的开发贷款，购房者的损失可能就不只是房产证了。

市民刘先生家住在南湖附近的湖畔诚品小区，入住5年多，房产证一直没办下来。刘先生说，“没有房产证不说别的，单单是我家孩子上学的事就闹心死了。”按照学区，湖畔诚品小区属于师大附小的学区，而没有房产证，户口一直没能迁过来，孩子上学只能在原户口地。

刘先生皱着眉头说，“一个房产证操碎了心，孩子眼看明年就上小学了，难道还要拿一笔本不该支付的择校费上学吗？”

【解读】

房产证为啥这么难办？

开发商在开发建设的商品房竣工后，应首先申请初始登记，即把已竣工的房屋登记至开发商名下，办理“大证”。然后，开发商持其名下的房屋所有权证明，和业主办理商品房转移登记，之后业主就拥有属于自己的房屋所有权证书了。

长春市房地产协会秘书长盛学永说，“开发商办不下来房产证的原因很多，这两个登记环节（指初始登记和转移登记）都有可能造成办证难，主要是因为手续不全，另外可能未能及时缴纳契税。”有的开发公司在项目建设过程中未按规划、建设等相关部门的审批组织施工、建设，造成规划及竣工验收困难，这就需要再到相关部门完善规划、验收等手续，从而造成难以办理初始登记，办理转移登记更无从谈起。

另外，开发商办理转移登记往往是整批次办理，但是个别业主未能及时缴纳契税、大修基金等相关税费，或者是不能及时提供个人身份证件等材料，从而影响业主整体办证进度。

【指导】

如何督促房产证如期发放

盛学永表示，买到房子后，购房合同中会有房产证的下证时间，如果逾期没有下证，他为业主出了几招：业主遇到办证难题时，首先应向开发商询问原因并督促其尽快办理。同时，也可以向房管局反映情况。

首先，如果因开发商原因造成无法办证，如房屋未能通过规划、建设等方面的验收或存在历史遗留问题等原因导致无法办理初始登记的，房管局可对涉及项目研究分析，对确须完善相关手续的，一次性告知并督促其尽快办理；情况复杂确须多部门会商的，由房管局向上级部门提出召开协调会申请，由建设、规划、房管等相关部门联合研究，提出解决方案。

其次，如因个别业主未能及时缴纳契税、房屋维修基金或不能提供相关证件导致无法整批次办理转移登记的，由房管局协调开发公司为已具备条件业主先办理房屋所有权证书。

另外，如果因批量申请办证，导致办证流程增长，由房管局协调工作人员加快办理。

【须知】

收房后90天内 业主即可申办房产证

孙浩然律师说，根据最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《城市商品房预售管理办法》的有关条款，除当事人有特殊约定外，业主应在收房后的90天内办理并取得房产证，开发商应予以协助，并提供必要的证明文件。但实际来看，很少有业主能在入住90天、甚至1年以内拿到房产证的。并且，大部分购房合同中只约定开发商向产权登记机关提供资料的时限（多为360天），对业主办理房产证的具体期限并不提及。另外业主可以根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，或者《城市房地产开发经营管理条例》规定，申请退房并请求赔偿相应损失。

盛学永指出，要解决房产证难办、拖办的问题，关键还要在法规和合同内容上进一步明确（如业主取得房产证的具体时限），同时强化监管。

另一方面，身为业主，要了解两点：第一，办理房产证的申请人是业主，开发商只起协助作用；第二，房屋交付后90日内，业主主动缴纳了相关税费，就可以开始申请办理个人的房产证。

【他山之石】

不办房产证将停办新建在建项目手续

陕西省政府和西安市政府早在2007年公布，对拒不办证的单位，由国土、规划、建设、房管等部门对其违法违规行为进行处罚，并停办其新建、在建项目的一切手续，追究相关人员责任。也就是说，如果开发商不办理房产证，新建、在建的项目申请不下来手续和相关资质。（记者 冯超/报道）

房产证办理流程一般程序

（1）买卖双方进行房产交易后一个月内持房屋买卖合同和其他证件到房地产交易所办理买卖过户登记。去办理登记需要携带身份证、户口本、《商品房销售合同》等证件和资料。

（以上回答发布于2015-12-21，当前相关购房政策请以实际为准）

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