房产评估的方法有哪些
1、成本积算法：
成本积算法即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。
2、市场比较法：
挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例(已成交的或评估过的、具备正常报价的)与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。
3、剩余法：
房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。
4、收益法：
不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。
5、假设开发法：
对于一个未完成的房地产开发项目(纯土地或在建工程等)，通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。
6、基准地价法：
针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。
如何判定房屋价值评估报告是否合法
1、程序是否合法
主要审查评估程序是否符合法定要求，估价报告记载的估价提起人是否适格，估价机关的确定是否合法，估价机构和工作人员是否具备估价资格，估价人与一方当事人是否有利害关系，估价过程操作是否规范等。
2、形式是否合法
估价报告形式是否符合法定要求，估价结论是否有合理的分析过程等。
3、内容是否合法
内容审查虽然不是审查的重点，但是，如果认为评估结果可能不实，可以提出异议。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
房产投资应该考虑哪些方面？
房产投资是一项重要的决策，需要考虑多个方面。以下是一些可能需要考虑的因素：
1.地段：房产的地理位置是最重要的因素之一。一个好的地段可以提供更高的价值和更好的投资回报。
2.价格：房产的价格应该是合理的，并且应该与该地区其他类似房产的价格相匹配。
3.房屋状况：房屋的状况应该良好，没有任何重大损坏或维修问题。
4.未来增值潜力：房产的未来增值潜力应该是一个重要的考虑因素。这可能包括该地区的经济发展、人口增长、基础设施建设等因素。
房产评估的方法
1、成本法：
房地产成本评估分为两部分，一部分是土地成本积算法，就是对合法取得的土地成本进行核算，然后将取得的利润积累，得出土地使用权价值，另一部分是房屋重置成本法，就是将房屋按照当下市场标准核算成本，同时还要考虑到开发商的利润，最后两者相乘得出房屋总价。
2、市场比较法：
将需要评估的房产，与已经成交或评估过的同类产品进行比较，然后将各因素数量化，最后得出房产的实际价值，注意对比的房产必须是相同用途，相同情况以及正常报价的。
3、剩余法：
这种评估方法一般用于单项房产价值评估，或者单项土地使用价值评估，计算方式也很简单，因为总价等于土地价值加房产价值，所以只要知道其中一项的价值，就能推算出另一项。
4、收益法：
这种评估方法的不定因素比较多，不同地区和不同的房产都会影响收益率，一般是根据收益来推算该房产的价值，计算公式为：房地产纯收益/收益还原利率。
房屋价值评估是高好还是低好
1、二手房税费。房屋评估价影响贷款的额度和税费的多少。一些城市缴纳的交易税费如增值税、契税等，都是在评估价的基础上，乘以对应的比例。简单的说，评估价越高，缴纳的税费也越多。评估价低，意味着缴纳的税费少。
2、二手房贷款额度。由于二手房首付款=实际成交价-贷款额度，贷款额度=评估价×(1-首付比例)，因此，二手房的评估价格越高，贷款的额度也就越大，实际支付的首付款就可以少一点。评估价低，贷款的额度小，首付款方面，需要多掏点现金。
