购买有房产证的商铺，开发商签订5年返租合同，5年到期后该怎么处理
1.业主代表未与你本人签订委托协议，无权代表你。 2.业主代表与开发商签的协议不具备 法律 效应。 3.你可以向法律部门提起诉讼。买的商铺还有5年到期可以卖个给他们自己吗？
你购买的商铺，是否可以卖给他们自己，要看当初购买商铺是如何签订的合同，现在还有5年到期的情况下，可以先签订承包合同，等到期之后，再进行商铺的买卖。 签订合同。 关于签订合同，依据法 律上的规定，签订书面合同的，合同自双方签字或者盖章时成立，合同条款不对等的，并不影响合同成立，但合同成立后可能会被撤销。 合同法第三十二条规定，【合同成立时间】当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第三十三条规定，【确认书与合同成立】当事人采用信件、数据等形式订立合同的，可以在合同成立之前要求签订确认书。签订确认书时合同成立。 第五十四条规定，【可撤销合同】下列合同，当事人一方有权请购买商铺，不过前5年的使用和经营权全是房产商的，5年后才能自主经营或租赁。
有的商铺，的确存在像你说的这种情况。但商铺的房产权属仍属于购买者，并不是属于房产商，只是房产商在头几年由他们统一打造商城，也就是购买者在头几年委托他们统一租赁管理，并与房产商签订委托协议，用所收租金冲抵购买商铺的房款。这就是说，房屋的的权属包括使用权仍属购买者，只是交由房产商统一经营，所得收益冲抵房款。就如你说的，80万只卖30万，相差的50万就是用购房者委托房产商统一出租所得收益冲抵了。当然，5年会有这么好的收益吗，这得谨慎考虑了。一般委托合同中会约定，在委托期届满后，就可收回自己出租或自己经营，也可继续委托房产商统一租赁、管理。用委托经营收益冲抵商铺房款，在一些商铺销售中采用的方式。只是作我现在想买一商铺可合同上注明使用权到2045年，这样我是否没有所有权到期他方可以收回。
《民法通则》规定，所有权包括占有、使用、收益和处分，当购房者购买商品房并取得产权证明后，即对该房屋享有所有权及所分摊的相应面积的土地使用权。 房屋使用权与所有权在性质上是有区别的。比如：承租人未经所有人许可，不得将所承租的房屋转让或转租；房屋使用权人不能将其房屋予以抵押。而拥有所有权的房主，则拥有这些处分、收益的权利。 也就是说房屋的使用权人对房屋只有使用的权利而没有处分和收益的权利。 你说的国有资产的房屋应该说的是公有房吧，一般来说公有房拆迁的，共有房屋所有权人可以取得拆迁补偿，而使用权人（公房承租户）也可以要求补偿。 《城市房屋拆迁管理条例》第十三条 拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定二手商铺买卖需要交哪些费用
一、卖方应承担的税收和费用
1、印花税
成交价×0.05%(暂免征收)
2、营业税
购入后超过5年(含)的普通住房出售的
免征收—营业税
购入后超过5年(含)的非普通住房出售的。计算方法：(出售价格-购入价格)×5.6%
购入不足5年的住房出售的。计算方法：出售价格×5.6%
3、个人所得税
自行申报
应纳税额=(合同价-购买成本-合理费用)，按照差额20%的个税征收。目前朝阳成本价房如查不到原值的可按照合同价的全额1%征收个税;
免税条件：(1)自有唯一一套住房且居住五年以上免征个人所得税;(2)对出售自有住房与购买价无差额的，可根据原购买房产发票免除征收。
4、土地增值税(国土局)
应纳税额=成交价的1%
免税条件：(1)普通住宅在其转让时，暂免征收土地增值税(2)转让非普通住宅的，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税;(3)居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税;(4)居住未满三年的，按规定计征土地增值税。
5、城市维护建设费
该税在卖方需要交纳增值税、营业税的情况下交纳，并按照缴纳的增值税、营业税的税费进行计算，若无需缴纳增值税、营业税的，也无需缴纳该项费用。
6、教育附加费
该税在卖方需要交纳增值税、营业税的情况下交纳，并按照缴纳的增值税、营业税的税额进行计算，若无需缴纳增值税、营业税的，也无需缴纳该项费用。
优惠价补足为成本价
以优惠价(标准价)购买房产的，需要补足房产价款后，改成房屋成本价：
当年成本价(城八区按照1560元/平米)×建面×6%=上市可交易
7、成本价上市补交土地出让金
以成本价购房或转为成本价的优惠价购房，若需上市的，需要补交土地出让金：
当年成本价(城八区按照1560元/平米)×建面×1%=上市交易后成商品房
8、经济适用房补交土地收益金
(1)2008年4月8号之前，签订购房合同的，满5年出售的，按照合同价的10%缴纳(综合地价款)土地收益金。
(2)2008年4月8日之后，签订购房合同的，满5年出售的，按照出售价与原购房价差额的70%缴纳土地收益金。
按经济适用房管理
房产证上写有“按经济适用房管理”的字样，房屋并非经济适用房，并非是法律法规强制性禁止交易的房屋。经济适用房转让时需要缴纳10%的土地出让金，而回迁房只需要缴纳3%。由此可以看出不能将回迁房视为经济适用房。(安居房、康居房、危改回迁房、绿化隔离地区)合同价×3%征收税费即可。
9、测绘费
各区规定不同，一般200元左右
二、买方应承担的税收和费用
1、印花税
成交价×0.05%(暂免征收)
2、契税
(1)普通住宅
个人购买家庭二套住房的，即合同价×3%征收;
个人购买家庭首套住房，且系90平米以下的，按1%征收，即合同价×1%;90-140平米合同价×1.5%;140平米以上均按3%征收。
(2)非普通住宅
成交价(合同价)×3%(超过140平米或50年商业办公均一样)
