北京住建委：进一步优化商品住房销售管理，按预售许可范围进行预售资金监管
8月19日，北京住建委发布关于进一步优化商品住房销售管理的通知：商品住房项目预售许可截止日期为预售方案中确定的房屋交付日期，预售合同中约定的房屋交付日期应与预售方案中确定的交付日期一致。预售许可确需延期的，房地产开发企业可依法向项目所在区房屋行政主管部门书面提出延期申请，延期期限每次不超过6个月，截止日期为不动产首次登记日期。 一、商品住房项目（含共有产权住房，下同）可按栋申请办理预售许可，最低规模不得小于栋，不得分层、分单元、分套（间）申请。地下可售仓储、车位等可单独申请办理预售许可。按预售许可范围进行预售资金监管，对已纳入监管范围的预售资金不重复监管。 二、开发企业在取得土地使用权时已承诺预售房监管资金管理办法
第一章 总 则
第一条 为规范商品房预售资金的监督管理，维护房地产市场交易秩序，保障商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》《山西省城市房地产交易管理条例》《住房和城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》等规定，结合我省实际，制定本办法。
第二条 凡在本省行政区域内批准预售的商品房建设项目，其预售资金的收存、支取、使用及其监督管理，适用本办法。
第三条 本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业预售商品房时，购房人按合同约定支付的全部房款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等。
第四条 省住房和城乡建设厅负责指导和监督全省商品房预售资金监管工作。设区城市、县（市）住房城乡建设或房产管理部门（以下简称“监管部门”）具体负责本行政区域内商品房预售资金监管工作。
人民银行分支机构按照账户管理有关规定，负责指导商业银行做好监管账户管理工作；银保监部门负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。
第五条 商品房预售资金监管遵循“专户专存、专款专用、全程监管、节点控制”的原则。
第六条 监管部门应当建立健全以楼盘表为索引的商品房预售管理信息系统，会同银保监等部门推动房屋网签备案系统和商业银行业务管理系统对接，加强房屋网签备案、监管账户资金、银行按揭贷款等数据信息共享。
第二章 监管银行及账户
第七条 监管部门应当会同人民银行、银保监部门综合商业银行监管能力、服务效率、研发水平、经营状况等因素，通过公开招标方式，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行。监管部门应当与中标银行签订商品房预售资金监管金融服务协议，建立监管银行名录，并将监管银行名录在监管部门门户网站予以公示。
监管部门应当对监管银行名录实施动态调整，原则上以两年为周期组织考核评价，淘汰未履行预售资金监管职责以及无法承担预售资金监管工作的银行。
第八条 房地产开发企业申请商品房预售许可前，应当按照“一证一户”的原则，在项目所在地监管部门确定的监管银行名录中选择商业银行开立商品房预售资金监管专用账户（以下简称“监管账户”），并在《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》中载明。
第九条 监管部门、监管银行、房地产开发企业三方应当签订商品房预售资金监管协议（以下简称“监管协议”）。监管协议应明确各方权利、义务和责任，明确预售资金收存和使用方式、监管额度及违约责任等内容。
第十条 房地产开发企业申请办理商品房预售许可时，应当在预售方案中明确预售资金监管计划，并提交预售资金监管协议，协议主要内容在预售方案中予以明确，并通过附件方式在《商品房买卖合同》中予以体现。
预售资金监管计划应包括以下内容：
（一）项目重点监管额度，包括单体工程重点监管额度明细；
（二）项目用款计划；
（三）监管银行、账户名称、账号；
（四）其他需要说明的情况。
房地产开发企业取得商品房预售许可后，应当将监管银行、监管账户等信息在商品房销售场所显著位置以及监管部门门户网站进行公示。
第十一条 房地产开发企业需变更监管银行、监管账号、开户范围、企业名称、项目名称等相关信息的，应当经监管部门、监管银行同意后办理相关变更手续。
第三章 预售资金收存、支取和使用
第十二条 商品房预售资金应当全部直接存入监管账户，不得存入其他账户。
房地产开发企业与购房人签订商品房预售合同后，应当向购房人开具监管账户缴款单。
购房人应当凭缴款单，将全部购房价款直接存入监管账户。购房人申请商业银行按揭贷款和住房公积金贷款的，监管账户作为贷款唯一到账账户。
第十三条 有关部门办理商品房预售合同网签备案时，应当核对预售资金已存入监管账户的凭证。对于未按规定将预售资金存入监管账户的，不得办理商品房预售合同网签备案。
第十四条 监管资金分为重点监管资金和非重点监管资金。项目所在地监管部门可根据项目情况综合确定重点监管资金总额，但不得低于工程建设预算总额（包括建筑安装和区内配套建设等费用）的110%，全装修交付商品房项目，应将装修成本纳入预算总额。
重点监管资金实行专款专用，必须用于有关的工程建设，不得用于支付任何借（贷）款本金和利息、缴纳土地款、罚金、营销费用及房地产开发企业员工工资等费用；在监管账户存续期间商业银行不得擅自扣划；设立子公司的房地产开发企业集团公司不得抽调。
非重点监管资金是指超出监管账户内重点监管额度以外的资金。非重点监管资金可由房地产开发企业提取使用，优先用于预售项目工程建设和偿还本项目贷款等。
第十五条 重点监管资金额度可根据项目单体工程建设进度进行动态调整：
（一）施工进度达到地上主体工程±0.00以上未达三分之一的，监管账户留存余额不得低于重点监管资金总额的85%；
（二）施工进度达到地上主体工程三分之一以上未达三分之二的，监管账户留存余额不得低于重点监管资金总额的70%；
（三）施工进度达到地上主体工程三分之二以上主体结构未封顶的，监管账户留存余额不得低于重点监管资金总额的55%；
（四）施工进度达到地上主体工程封顶的，监管账户留存余额不得低于重点监管资金总额的40%；
（五）项目基本建成，房地产开发企业组织施工单位和监理单位三方验收，具备验收合格资料的，监管账户留存余额不得低于重点监管资金总额的20%；
（六）取得项目综合竣工验收备案的，监管账户留存余额不得低于重点监管资金总额的5%；
（七）完成不动产首次登记并达到购房人可单方办理不动产转移登记条件的，监管协议无其他约定的，可以全额拨付剩余监管资金。
住建部2022预售资金监管办法
第一条为加强我市商品房预售资金的监督管理，保证预售资金专款专用，确保资金安全可控，有效防范房地产市场风险，保障预售商品房交易双方当事人的合法权益，维护房地产市场秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》等法律、法规规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条凡在本市行政区域内经批准预售的商品房（包括限价商品住房）预售资金的收存、使用和监督管理工作，适用本办法。
第三条本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业（以下简称开发企业）依法将其开发建设中的商品房建设项目，在获得预售许可证后至竣工验收备案前出售，由购房人按照商品房买卖合同的约定支付的全部房价款（包括首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的各种购房款）。
第四条市、县住房和城乡建设管理部门是商品房预售资金监管的主管部门（以下简称主管部门），负责本办法的组织实施。
第五条本办法所称监管银行，是指能够保证资金监管安全、具备规范运行所需的金融管理业务能力及网络技术条件，并与主管部门签订《商品房预售资金监管合作协议》（以下简称《合作协议》），接受其委托，配合开展商品房预售资金监管业务的商业银行。
保障房款安全、防范楼盘烂尾 北京拟出新规“剑指”预售资金监管
11月4日，北京市住房和城乡建设委员会公布《北京市商品房预售资金监督管理办法》（2021年修订版）（以下简称“《办法》”），向社会征求意见。市住建委相关负责人表示，新修订的《办法》主要包括总则、一般规定、资金收存支取、监督管理四个部分共31条，针对当前存在的突出问题，实现资金“管好不管死”。 对于上述《办法》，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次政策在预售资金缴存、使用等方面明确了收紧的内容，对于当前预售资金缴存和使用乱象进行了管控，是防范房地产金融风险的重要举措。 11月4日，北京市住建委公布《北京市商品房预售资金监督管理办法》（2021年修订版），向社会征求意见。图片来源/IC ph防烂尾、保交房 多地升级商品房预售资金监管力度
近期，厦门、石家庄、北京等地相继出台及拟出台商品房预售监管相关政策。在预售监管中，资金监管是一大重点内容，其中包括提高预售门槛、细化预售资金监管专用账户留存额度、入账流程调整为先监管后网签等。
在业内人士看来，这意味着各地政府主管部门对商品房预售监管力度趋严，以防止预售资金被挪作他用从而造成烂尾楼，此举亦将平稳购房者预期，但同时也影响到部分房企销售节奏，降低资金周转速度。
从目前来看，北京要求预售资金由购房者直接转至监管账户，而天津、青岛要求房企不得直接收存房价款。业内人士预计，未来或将有更多城市效仿。
多地升级商品房预售管理政策
11月以来，多个城市升级商品房预售管理的规定。11月15日，厦门发布《厦门市商品房预售管理规定（修订草案征求意见稿）》，从预售资金监管、预售条件、罚则条款等方面进行补充，以加强商品房预售管理。
其中，厦门对于商品房预售资金监管更加精细化，首先要求商品房预售资金应当全部存入预售资金监管专用账户，纳入监管，在后续留存资金额度上，要求完成主体结构工程二分之一以上的，留存资金额度为初始留存资金额度的50％；项目竣工的，留存资金额度为初始留存资金额度的5％。而在现行的2013年《厦门市商品房预售管理规定》中，相应条款并未体现得如此细致。
与此同时，福建漳州在11月9日出台预售资金监管实施细则，同样是对现行细则的升级版，规则内容由14条细化增加至21条。比如，提到原则上一个预售许可申请只设立一个监管账户；监管账户专用于商品房预售资金的缴存和拨付，不得开通任何形式的非柜台渠道业务。而此前政策并未明确预售人监管账户设立的数量。
值得注意的是，11月4日，《北京市商品房预售资金监督管理办法（2021年修订版公开征求意见稿）》发布，目的同样是加强商品房预售资金监督管理。
据悉，北京拟将现行的入账流程调整为先监管保护后网签。同时，为了防止部分开发企业挪用预售资金，北京拟对存在重大风险隐患预售项目实施封闭管理保障资金安全，优先用于工程建设，并由区住房和城乡建设部门全面接管预售资金监管账户或建立政府监管账户。
而石家庄针对11月8日后出让的部分房地产开发项目，预售许可形象进度要求由设计总层数的三分之一提高至主体封顶，同时预售资金监管措施跟进调整。对于石家庄的调整，中指研究院指数事业部研究副总监陈文静认为，这直接影响了房企的销售节奏，进一步降低资金周转速度，房企的流动资金压力或将增加。
加强监管目的在于降低交付风险
除了上述城市之外，此前还有天津、重庆、青岛等城市加强商品房预售资金监督管理，以保证商品房预售资金优先用于工程建设。其中，天津、青岛要求房企不得直接收存房价款。
9月19日，重庆要求预售资金首付款监管全部按照预售总额的35%核定，并规定一年提前使用次数不超3次，每次不超过监管账户余额的1/3。对此，中指研究院重庆分院研究总监张梦圆表示，此前具有一级资质且信用状况和风险状况通过核验的开发企业，以及信用排名前30的开发企业等，享受首付款使用免监管政策，而新政策中，所有项目预售资金都需严格按照标准执行。
在陈文静看来，近期，北京、石家庄等多地对于预售资金监管的新规，是响应了中央加快落实“两个维护”的要求，降低房地产开发商延期交付风险，维护购房者合法权益。近期个别房企出现债务违约等事件，市场观望情绪较高，预售资金监管趋严亦将平稳购房者预期，引导房地产市场平稳发展。
其中，北京市住建委在征求意见公告中提到，“高杠杆、高周转”开发模式叠加疫情影响，企业资金压力凸显，个别房地产开发项目出现资金链紧张甚至挪用预售资金的情况，引发社会高度关注。
不过，陈文静表示，对房企而言，流动资金短期压力增加，或将倒逼房企进一步加快营销回款，信用水平较高的房企影响相对较小。
预售监管旨在“管好而非管死”
值得关注的是，北京本次加强商品房预售资金监管，坚持“管好不管死”的原则，在确保资金安全的情况下提高资金利用效率。为此，北京提出，在现金保函额度和有效期可覆盖开发项目的重点监管额度和建设周期的，可不进行预售资金监管。
此外，石家庄也为避免“一刀切”，对旧项目、城中村、旧城改造、超低能耗和装配式建筑、中央商务区项目的预售许可按原政策执行。
值得关注的是，此前包括哈尔滨、义乌、长春在内的城市则在降低预售门槛。在中原地产首席分析师张大伟看来，这是地方政府积极出台调控政策维护楼市稳定，避免楼市“大起大落”，提振购房者对市场的信心，缓解房企资金压力，以稳定市场预期。
其中，长春为防止开发企业因资金不足，导致项目烂尾，允许符合条件的商业银行为房地产开发企业出具保函，以保函替代预售资金监管。而在10月份，哈尔滨在放宽预售门槛的同时，提高了监管资金的返还额度，扣除5%后仍有余额的，在返还各阶段监管资金的基础上，每阶段提高原来应返额度的20%。
同在10月份，浙江省义乌市也降低预售条件，取消原有每批次间隔时间不少于3个月的规定。对于义乌房地产市场，中指研究院浙江分院常务副总高院生表示，自下半年以来，义乌商品房供应持续保持低位，受供应不足的结构性影响，成交出现下滑，9月商品房成交面积环比下降31%。
在业内人士看来，哈尔滨和义乌政策调整是为缓解当地楼市疲软问题，在降低预售许可门槛的同时，并未放松监管。比如哈尔滨是在一定条件下“提高返还额度”，而义乌是加快房企取得预售证。
更多城市或将整治交易资金挪用
值得关注的是，8月，《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》中，强调加强对挪用交易监管资金的整治。
在贝壳研究院高级分析师潘浩看来，北京要求预售资金直接由购房者转至监管账户，是当前对预售资金监管的最严管控，预计未来或将有更多城市向此方向靠拢，从根本上抑制资金挪用风险，保障购房人合法权益。
张梦圆也认为，目前来看，商品房预售资金监管已成为一大趋势，更多地方政府开始进一步加强预售资金监管，能够防止预售资金被挪用、确保项目建设进度、促进房地产市场平稳运行。与此同时，房地产行业已进入高质量发展阶段，加强预售资金监管，将倒逼企业更加注重产品质量，提高运营管控能力，保证项目如期交付。
“房企通过预售获得的资金理论上对应未来需要履行的交房义务，因此根据房地产项目工程进度对预售资金实施监管，一方面是对购房者权益的保障，另一方面也是对房企合理使用资金的规范。”贝壳研究院认为，逐步加强的预售资金监管力度，体现了对购房者权益和房企稳健经营的双重保障。同时，预售制监管趋严，也将进一步放大房企运营能力差异，健康经营、信用较好、综合实力较强的房企竞争优势有望进一步扩大。
记者 袁秀丽
