怎样能把房子卖出一个更好的价钱？
做卖房销售的技巧：
1、别用经验估算给房子定价。
房屋交易时，买卖双方的焦点都集中在房价上，房主总觉得价格已到了底线，可买家却偏偏不领情。在卖房前，为房子做一个准确的价格评估是非常必要的。影响房价的因素有很多，而房主们却大多利用经验来估算房价，估算出来的房价带有很大的模糊成分，很难保证卖房收益的最优化。
2、找对买家是关键。
“情人眼里出西施”当前二手房市场的供求关系决定了房价的主导权掌握在房主手里，但最终掏钱的还是买家。
俗话说，情人眼里出西施，房子越符合买家的需求，房主也就越能卖出如意的价格。因此，要想将房子卖出好价钱，找对买家是关键。就是找到那些家庭生活的习性需要与房子的品相特点相互适合的买家。
3、发掘出房子的魅力点。
凸显房子的“迷人曲线”找对了买家，接下来要做的就是怎样在买家眼里为房子增添魅力了。要想将房子卖出好价钱，就要让买家从心里喜欢房子，所以这就要发掘出房子的魅力点，并且让这些魅力点深深地吸引住买家的心理视线。
卖房时，若能对房子的魅力点也即主要的增值因素进行突出的展现，定能让房子在短时间内迅速升值。
4、改善瑕疵，提升房子的受欢迎程度。
抹去房子的鱼尾纹找出了房子的主要增值点之后，还应找出房子的主要抑值点，围绕它们做一些改善性措施。
这对房子的某些瑕疵可以产生有效的掩饰作用，从而提升房子的受欢迎程度。如：房屋若采光较差，可用重刷白墙、安装镜子的方法进行补救；房屋若通风较差，可适当在采光处摆放简洁的绿色植物等。
5、推荐的用语
配合客户的需求及时说出合适牟参考意见，往往收到较好的效果。如：两房的小单位非常好卖，今年流行这种复式结构，框架结构可以改动，要说得自信、够专业、有水平、设身处地从客户的角度说。
6、成交的契机
密切留意客户的成交信号，及时给予确认和巩固。如：客户询问完毕时，询问集中在某一特别事项，开始默默思考，不自觉地点头，专注价格问题时，反复询问相同问题时，关注售后手续之办理。
如何给出售的房子估价?
想要卖房却不知道自己的房子值多少钱？其实，只要掌握一些小技巧，你一样可以自己估算出自己房子的价值，快来一起看看吧。
估算房价需考虑四大因素
1、 周边房价
参考周边房价其实就是参考所在城市周围地段的均价，以及相同位置类似房屋，包括户型、楼层、装修，以及挂牌价和成交价。
2、 户型
好户型向来比不好的户型价格要高，这也是旧房为什么无法媲美新房的原因，如果在房屋的布局中，卫生间和厨房面积较小，房价则可能会扣减10%。
3、 房龄
按照通常的情况来看，国家目前的房屋建筑耐久年限为50年（房屋竣工开始计算）,所以每年的折旧率为2%，这也是估价时需要考虑进去的。
4、 楼层
所在楼层不同，价格自然也不一样。将一、二层视为基准，五、六层则扣减3%，七层减5%，顶层减5%，而三、四层则加3%。
除此之外，房屋的朝向，周围是否有违规搭建，小区周围配置等因素也会影响房屋的价格。若房子没有朝南的门窗，则会扣减5%，所在小区没有独立封闭，再扣减5%；如果房屋所在位置属于地产的话则加15%，小区环境配套齐全再加10%。
估算房价可使用四大方法
1、市场比较法
挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值。
2、收益还原法
首先要估计房地产在各个时期将要取得的纯收益，然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在，各个时期收益的总和就是房价。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本，计算方法一般为房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。
3、成本估价法
建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价，适用于房地产交易较少，无法采用市场比较法的情况，其公式为：房地产价格=房地产重新建造完全价值-建筑物折旧。
4、路线价法
土地使用权的价值跟土地所处位置有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性。如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整就可以得出估价对象的土地价值。
如何对自己的房屋定价? 六种评估方式要知晓
每个房主出售房屋之前都必须对自己的房子进行定价，那么如何才能准确判断自己的房屋价格呢？可以从以下几个方面入手：
一、房龄
对于二手房来说，房龄对于房价的影响还是比较大的，一般而言次新房的价格较高，其次是5～10年房龄的房子，而超过20年房龄的老房子，售价一般较低。当然，在此也要说明，受到市场追捧的供不应求的二手房可能会因为其稀缺性在定价上忽略减分因素，部分地区动辄每平方米几万元的市重点地产就是常见的例子。另外，房主为二手房定价时要考虑到当地楼市的整体（或贬值）幅度。
二、地段
较高的地段等级当然会对拉高房价产生作用。尤其是当该地段已经全部开发完毕，不再有新项目产生的情况下，房产地段本身的稀缺性就会带来不可估量的价值空间。另外，一个规划完善的区域会为本地房产提供2％至5％的加价空间。
三、外部环境
所出售的房产如果位于外部环境佳、绿化面积大、条件好的小区会比较容易得到买家的心理认可。这些因素会为房产每平米加价2％至5％左右。同样交通便利、配套设施齐备的小区生活宜居度会相应升高，所以比较容易出手，如果这些因素不够健全在定价时一般可扣减5％左右的价格。
四、楼栋
好的楼体结构、层次和朝向是为房产加分的重要因素。通常一个层次好、朝向好的房子要比在这些方面不很理想的房子贵出3％至8％之间。其次建筑质量、外立面造型、内外部装修的优劣程度也是影响房产估值的重要因素。良好的建筑质量、独特又美观外立面造型、的内外部装修会为房价加分5％左右。
五、电梯数量和品牌
相对较多的电梯数量和信誉度较高的电梯品牌虽然不一定为房产价值加分，但却会对买家的心里舒适度产生重大的影响。
六、户型
对于同样的室内面积，户型好、净高大、开间跨度合理、厨卫空间适中、采光性能理想的房产也是购房者关注的重点，因此房主定价时可高于其他房产价格。
想要把房子卖出个好价钱，房主还需要在细节上费些心思。例如出售前适度整修，包括水龙头、门把手、墙面等，购房者看房时尽力保持房屋的清洁，这样房子的价值也会增加不少。
（华龙网综合）
