2022年是不是买房的好时机？你有买房的打算吗？
2022年是不是买房的好时机？
其实对于需要买房的刚需人来说，不管是高价，还会低价，到了需要的时候不管时机你都得买，只不过你买房的时候是不是遇到了好政策，实属运气，其实2022年就是一个买房好时机。
先来回忆一下2021楼市。
一、2021年的楼市动荡
2021年上半年楼市快速增长，到了下半年直接腰斩。
原因是由于疫情后货币环境较宽松，经营贷等各种投机投资资金流向楼市，叠加一线城市“学区房”热，全国一线及核心二线城市的新房和二手房价同步飞涨，尤其是珠三角和长三角更为明显。
2021年大城市的楼房成交量并不理想，特别是二手房这块业务的保费量直接比腰斩还惨，一降再降，从2万套左右，直接降到1万套左右，甚至月成交量低于一万，更别说二三线城市的二手房成交了，个别区更是半年没一个。
当然做最主要的还是银行杠杆率太高，而超八成杠杆全部流入房地产行业，更可怕的是，购房需求的放缓迹象已经开始显现，一旦后期居民购房需求跟不上，资产价格在上涨到难以承受的程度时，那么开发商和银行手中的杠杆就会雪崩式崩塌，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”(Foam Economy)。
这也是为什么二手房速冻，新房降温，房企资金无法回笼，房企债务危机立刻到来的原因，现金流枯竭，无法良性循环，某大就是例子。
住建部开始严控炒楼，哄抬价格，约谈炒房客、房企、银行，银行不得不踩急刹车了。
二、2022楼市将是平稳的一年
为什么这样说？
虽然出台了“限涨“政策，但是很多地方也推出“限跌”政策，以确保楼市的稳定，经过了2021的动荡，稳定持续性是必然的。
2月24日，国务院新闻办公室举行发布会。
住建部部长王蒙徽对2022楼市重磅定调，主要为两个方面：
第一，就是保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的精确性和协调性。
第二，就是继续稳妥实施房地产长效机制，保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求，促进房地产良性循环和健康发展，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，努力地稳地价，稳房价，稳预期。
以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，稳是重点，坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险。
而且新年开始，也有一些政策，楼市政策、信贷环境无一释放出松动的信号，许多城市已经出现了降首付、降利率。
跌是很难再跌的了，这种平稳不涨，有政策的的时候不就是入手的好时机吗？
2022年首套买房新政策：
贷款买房首付规定：公积金贷款首付比例为首套房90㎡(含)以下的公积金贷款首付比例不得低于20%，90㎡以上的住房公积金贷款首付款比例不得低于30%。首套房商业贷款首付比例为30%，使用商业贷款买房利率将会上浮。
契税规定：家庭首套房购房面积90平米及以下，契税为1%;购房面积90平米以上，契税为1.5%。
当然刚需的时候，不管是农村自建房房，还是城市里买房，不管是高价还是低价，该建还得建，该买还是得买。
百度百科-房地产泡沫
部分城市楼市成交回暖库存下降
受销售回暖影响，近期多地新房库存明显下降。同时，房企拿地更为理性。机构预计，四季度房地产行业流动性状况将得到改善。
一线城市楼市成交环比上升
中指研究院监测数据显示，10月11日至10月17日，一线城市楼市整体成交环比上升53.7%。其中，广州升幅最大，约为150.17%；深圳居其次，升幅约为59.45%。从同比数据看，楼市整体成交仍下降，降幅为18.5%。其中，上海降幅约为43.35%。重点监测城市库存量环比下降0.83%。其中，南京降幅约为1.19%，北京降幅为1.17%，福州降幅为1.12%。
前9个月，全国商品房销售量和开发投资量整体处于高位。国家统计局数据显示，1-9月份，商品房销售面积为130332万平方米，同比增长11.3%，比2019年1-9月份增长9.4%，两年平均增长4.6%。其中，住宅销售面积增长11.4%，办公楼销售面积增长3.1%，商业营业用房销售面积增长0.7%。商品房销售额134795亿元，增长16.6%，比2019年1-9月份增长20.9%，两年平均增长10.0%。其中，住宅销售额增长17.8%，办公楼销售额增长0.5%，商业营业用房销售额增长0.5%。2021年1-9月份，全国房地产开发投资112568亿元，同比增长8.8%，比2019年1-9月份增长14.9%，两年平均增长7.2%。其中，住宅投资84906亿元，同比增长10.9%。
中指研究院指数事业部研究副总监陈文静表示，随着部分重点城市第二批次地块完成出让，叠加房企流动资金压力缓解，房地产投资额有望进一步好转。
土地市场热度下降
10月19日，长沙第二批集中供地出让结束。初始共有29宗地块挂牌，起始总价达280.9亿元。正式出让前，8宗地块中止出让，8宗地块终止出让。在剩余的13宗地块中，3宗流拍，10宗地块均以底价成交，合计出让规划建筑面积208.9万平方米，总成交金额88.47亿元，平均成交楼面均价为4444元/平方米。
“长沙首轮集中供地市场呈现较热态势，但第二批集中供地热度出现回落。”中原地产首席分析师张大伟对本报记者表示，“除了资金压力，土拍门槛提升使得房企拿地更为理性，从禁马甲、限制拿地宗数、提高保证金比例、竞品质地块需先提供建设方案、现房销售等角度提高了要求。”
克而瑞研究中心指出，首轮集中供地长沙热度颇高，熔断、摇号频现，企业积极“抢地”，甚至产生“地王”。在第二轮集中供地中，成交地块以本地开发商为主，外地品牌房企仅有金茂、龙湖有所斩获，其余地块均被长沙本地房企竞得，长房、天祥置业、城北置业等均有所斩获，而城发恒伟成为唯一拿下2宗地块的房企。下半年以来，长沙商品住宅成交低迷，“金九”销量同比下降四成以上。
从前三季度土地市场整体成交情况看，受第二轮土拍延迟、土地市场降温等因素影响，成交量出现一定程度的下滑。
国家统计局数据显示，2021年1-9月份，房地产开发企业土地购置面积为13730万平方米，同比下降8.5%；土地成交价款9347亿元，同比增长0.3%。
同时，新开工面积出现下降态势。前9个月，全国房地产开发企业房屋施工面积928065万平方米，同比增长7.9%。其中，住宅施工面积656884万平方米，同比增长8.2%。房屋新开工面积152944万平方米，同比下降4.5%。其中，住宅新开工面积113374万平方米，同比下降3.3%。房屋竣工面积51013万平方米，同比增长23.4%。其中，住宅竣工面积36816万平方米，同比增长24.4%。
业内人士预计，为保障中长期住房供给稳定，在四季度的第三轮集中供地中，资金实力较强的房企有望得到更多拿地机会。
掘金地产板块
针对房地产企业的投资价值，光大证券研报表示，预计四季度房地产行业流动性紧张情况将得到改善，开发贷和按揭贷将持续回暖，竣工端将维持较高增速，房地产板块的表现值得期待。看好经营能力等综合实力较强的龙头房企。
诸葛找房指出，“三条红线”新规运行已满一年。大部分房企将降负债、降杠杆、保障现金流作为主要任务，通过积极调整债务结构，构建债务安全边界。
根据诸葛找房监测数据，不少大型房企采取多种手段降低负债，保障资金链安全。销售规模在2000亿元以上的头部房企大多处于绿档，有息负债规模增速为3.72%。这些企业融资难度相对较低。
9月一线城市新房房价上涨可能性并大吗？
据报道，9月18日国家统计局最新发布了8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，济南在内的15个一线和热点二线城市楼市延续稳定态势，出现近3年新房价格环比首次全部“停涨”现象。
报道称，国家统计局数据显示，8月份三线城市新建商品住宅价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅价格环比上涨0.4%，涨幅与上月相同，新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅出现回落，分别比上月回落0.3和0.1个百分点。
分析人士表示，7-8月是惯例的淡季，叠加严格的房地产调控，收紧的信贷，出现了价格涨幅全面放缓，进入9-10月，收紧调控政策力度明显弱于一二线城市，库存明显减少的热点三四线城市的房价有继续上升的可能性。
9月市场虽难以达到“金九”成色，但总体表现应强于8月，8月安居客购房者信心指数为101.4，环比上涨1.2%，结束了自5月起连续三个月信心指数下滑的颓势，但62.9%的购房者认为短期内房价稳定，并不急于在‘金九银十’出手。
专家表示，目前各大开发商的推盘量来看，9月一线城市新房供应会迎来一个高峰，成交量会呈现小幅回暖，由于一线楼市调控依然严厉，交易最后的阀门没有打开，房价上涨可能性并不大。
连续两周成交量下滑 楼市二季度或现拐点
拐点隐现： 商品房成交量高位波动
张敏
本报记者 张敏 北京报道
在热点城市的政策打压下，房地产市场正出现降温迹象。
根据首创证券对全国31个大中城市的统计，最近4周来，商品房成交量出现高位震荡局面。其中4月前两周，上述指标还出现了连续下滑。
这被认为是政策打压的结果。从3月中旬开始，苏州、上海、深圳等城市先后出台政策，对楼市进行打压。北京、广州等地虽未明确发文，但也对首付贷等加杠杆行为进行抑制。与此同时，南京、厦门等热点城市近期政策加码预期强烈。
按照历史经验，强力政策出台后，热点城市的新房成交量将明显下滑。有分析指出，政策压制加之此前需求透支性释放，将使未来房地产市场出现冲高回落态势，预计相关的投资、拿地等指标也将出现回落。
连续两周成交量下滑
首创证券统计显示，今年3月第三周（3月21日至27日），上述城市商品房市场合计成交866.71万平方米，同比增长77.04%，环比增长9.32%，单周成交规模创15年以来新高。
其中，一线城市成交量环比增长22.79%；二线城市增长8.35%，单周成交量创历史新高，南京、苏州、大连表现突出；三线城市增长1.61%。
但随后的两周，31个大中城市商品房市场成交量分别为799.60万平方米、691.42万平方米，环比降幅分别为7.74%和13.53%。一线城市回落最为明显。历史数据显示，今年春节过后，上述指标一直维持上涨态势，连续两周回落的情况还是首次出现。
至4月第三周（4月11日至17日），上述指标环比增长12.97%，恢复至781.08万平方米。但距离此前的高点仍有差距。
这种波动出现的原因，被认为与政策变动直接有关。3月18日，苏州出台房地产调控政策，对商品房实施限价；3月25日，上海发文提高二套房首付比例，并将限购门槛提高到“五年社保或纳税记录”；同日，深圳也发文提高购房首付比例和限购门槛；北京、广州也对首付贷等加杠杆行为进行抑制。
政策出台后，上海、深圳楼市均出现明显降温。苏州楼市的周成交面积从3月第三周的36.5万平方米，降至4月第三周的25.1万平方米，跌幅31.2%，是31个城市中跌幅较大的城市之一。
成交量波动还与需求释放乏力有关。按照首创证券的观点，市场需求集中爆发的透支效应已有所显现。若政策面缺乏利好消息，需求将难以持续释放。
有观点还认为，房价的持续冲高，也对需求释放起到了一定抑制作用。研究院指出，房价已经从今年1-2月的“合理”区间，步入3月的“过热”区间，其中风险值得警惕。根据国家统计局数据，今年3月全国70个大中城市中，新建商品住宅价格增长的城市有62个，比2月增加了15个。其中，上涨过快的城市主要集中在一线城市和部分热点二线城市。
二季度或现拐点
按照多数机构观点，由于区域差异性的存在，在整体“去库存”基调下，政策收紧的范围将有所扩大。
从历史经验来看，强力调控政策出台后，市场成交量都会出现持续回落。
中原地产的报告指出，回溯历史，上海2005年3月政策收紧之后，中原二手住宅价格指数连续9个月环比下跌，累计跌幅17%；深圳2007年7月政策收紧之后，中原二手住宅价格指数连续19个月环比下跌，累计跌幅26%。
广发证券也认为，北京在2010年-2011年政策收紧期间，新房成交面积几乎每个月都同比下滑。对于此轮政策调控的效果，该机构认为，受影响最大的应该是投资投机需求和改善型需求（即二套房需求），其中合理的改善型需求被“误伤”。
上述机构指出，今年新房市场将由“量价齐升”逐步进入“量跌价升”阶段。在部分城市政策收紧后，成交量的下跌可能会更快。到今年年末，新房市场的基本面将进一步过渡到“量价齐跌”阶段。
根据国家统计局数据，今年一季度全国商品房销售面积2.43亿平方米，销售额1.85万亿元，分别同比增长33.1%和54.1%。无论是绝对值还是增幅，都处于阶段性高位。
首创证券认为，随着近期一线城市限购收紧及热点二线城市调控预期反转， 非核心城市难以支撑高位成交水平，预计市场销售的“拐点”有可能在今年第二季度出现。这一观点也获得不少机构认同。
受此影响，房地产市场的相关指标也将有所平抑。就房地产投资而言，上述机构指出，政策的强刺激以及需求集中爆发的可能性都不存在，因此投资回升基础依然较为脆弱。加之国土部近期表态对库存水平较高的地区停止土地供应，投资水平预期难以延续高位增速水平。
按照大多数机构的观点，一季度房地产投资增速虽然恢复到6.2%，创最近12个月新高。但从全年来看，房地产投资增速仍将在5%左右的水平徘徊。
（以上回答发布于2016-04-23，当前相关购房政策请以实际为准）
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