美联储表示，第二季度房地产价值增长 2.5 万亿美元，这透露了哪些信息？

2022年是不是买房的好时机？你有买房的打算吗？

2022年是不是买房的好时机？

其实对于需要买房的刚需人来说，不管是高价，还会低价，到了需要的时候不管时机你都得买，只不过你买房的时候是不是遇到了好政策，实属运气，其实2022年就是一个买房好时机。

先来回忆一下2021楼市。

一、2021年的楼市动荡

2021年上半年楼市快速增长，到了下半年直接腰斩。

原因是由于疫情后货币环境较宽松，经营贷等各种投机投资资金流向楼市，叠加一线城市“学区房”热，全国一线及核心二线城市的新房和二手房价同步飞涨，尤其是珠三角和长三角更为明显。

2021年大城市的楼房成交量并不理想，特别是二手房这块业务的保费量直接比腰斩还惨，一降再降，从2万套左右，直接降到1万套左右，甚至月成交量低于一万，更别说二三线城市的二手房成交了，个别区更是半年没一个。

当然做最主要的还是银行杠杆率太高，而超八成杠杆全部流入房地产行业，更可怕的是，购房需求的放缓迹象已经开始显现，一旦后期居民购房需求跟不上，资产价格在上涨到难以承受的程度时，那么开发商和银行手中的杠杆就会雪崩式崩塌，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”(Foam Economy)。

这也是为什么二手房速冻，新房降温，房企资金无法回笼，房企债务危机立刻到来的原因，现金流枯竭，无法良性循环，某大就是例子。

住建部开始严控炒楼，哄抬价格，约谈炒房客、房企、银行，银行不得不踩急刹车了。

二、2022楼市将是平稳的一年

为什么这样说？

虽然出台了“限涨“政策，但是很多地方也推出“限跌”政策，以确保楼市的稳定，经过了2021的动荡，稳定持续性是必然的。

2月24日，国务院新闻办公室举行发布会。

住建部部长王蒙徽对2022楼市重磅定调，主要为两个方面：

第一，就是保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的精确性和协调性。
第二，就是继续稳妥实施房地产长效机制，保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求，促进房地产良性循环和健康发展，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，努力地稳地价，稳房价，稳预期。
以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，稳是重点，坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险。
而且新年开始，也有一些政策，楼市政策、信贷环境无一释放出松动的信号，许多城市已经出现了降首付、降利率。
跌是很难再跌的了，这种平稳不涨，有政策的的时候不就是入手的好时机吗？
2022年首套买房新政策：
贷款买房首付规定：公积金贷款首付比例为首套房90㎡(含)以下的公积金贷款首付比例不得低于20%，90㎡以上的住房公积金贷款首付款比例不得低于30%。首套房商业贷款首付比例为30%，使用商业贷款买房利率将会上浮。
契税规定：家庭首套房购房面积90平米及以下，契税为1%;购房面积90平米以上，契税为1.5%。
当然刚需的时候，不管是农村自建房房，还是城市里买房，不管是高价还是低价，该建还得建，该买还是得买。

百度百科-房地产泡沫

美联储年内第五次加息，鲍威尔讲话释放新信号，具体内容是什么？

鲍威尔表示将会延续加息的趋势，同时也会不遗余力来控制当地的通货膨胀。

从某种程度上来讲，即便美联储的加息幅度已经非常大了，在美联储并没有选择停止加息，反而在进一步扩大加息的幅度。对于美联储来说，即便美联储知道加息行为会影响到资本市场的表现，甚至有可能会带来美国的经济衰退，但美联储已经表明了自己的加息决心，同时也希望市场能够提前做出相应的反应。

美联储进行了第5次加息。

在2022年的时候，美联储开始了第1次加息操作。在短短几个月之内，美联储已经连续进行了5次加息行为，后面三次的加息行为的幅度都是75个基点。在此之前，美联储从来没有进行过如此剧烈的加息操作，但这个操作似乎对美国的通货膨胀没有任何作用，当地的普通人的消费需求依然非常强盛。

鲍威尔表示将会延续加息的趋势。

虽然美联储的加息幅度已经非常大了，在美联储的主席鲍威尔表示将会延续加息的趋势，同时也会把缩表的计划提上日上。因为美国的CPI依然在8.3%左右，如果不能把CPI的数值降低的话，美联储的消息似乎就没有起到相应的积极作用。对于美联储来讲，美联储已经把控制通货膨胀当成了自己的工作优先级的第1位，这也是美联储必须尽快解决的问题。

除此之外，鲍威尔表示将会不遗余力来控制当地的通货膨胀，如果通货膨胀的问题不能得以快速缓解的话，即便美联储的加息行为会导致各种经济问题的出现，在美联储也会把唯一目标放在通货膨胀上。对于整个市场来说，市场也确实需要提前理解美联储的货币措施。

谁能给系统的解释下美国次贷风波是怎么回事？

美国次贷风波危机在爆发的时候往往显得十分突然,但是引发危机的线索,却往往是在蕴含着风险的繁荣阶段就积累下来的,美国的次贷风波就是如此。从上世纪80年代末、90年代初以来，美国房地产经历了长达十几年的繁荣。住房销售量不断创下新纪录，房价也以每年增幅超过10%的速度攀升。从经济增长的动力看,2000年美国纳斯达克股市泡沫破灭之后，美联储一直保持相对宽松的货币环境,刺激了房地产市场的繁荣,现在看来,也常常被批评为“用一个泡沫,替代了另一个泡沫”。正由于此,在主流的金融机构都对次贷风波不以为然的时候,在任期间一直保持宽松货币政策的格林斯潘,则一直强调次贷风波很可能演化扩大为更大范围的金融危机,可见

次贷危机始末:美国房地产是怎么崩盘的?

次贷危机是造成美国21世纪动荡的重要原因，这篇文章我通过完善的时间线叙述次贷危机的始末。

第一章两房与抵押贷款债券

1938年，经济大萧条的阴影还未散尽，罗斯福牵头成立了联邦国民抵押贷款协会，它后来的名字，叫做房利美。当年美国民众想要买房，需要准备50%的首付，然后去各地的地方银行、存款机构组成的储贷协会申请贷款，贷款利率在8%上下并且年限只有5—10年。我们都知道，银行是通过放款和存款之间的利息差来赚钱的，储贷协会也一样，在经济大萧条的背景下，靠存款吸纳资金的速度很慢，只能等收回来的房贷本息足够下一笔贷款后才能放贷，想买房的民众只能排队等额度。房利美解决了这一问题，储贷协会发放一笔贷款，就立刻卖给房利美，储贷协会得到等额资金立刻放下一笔贷款，民众买房的速度大幅提升。储贷协会从靠房贷利息赚钱转为收取办理房贷的手续费，房贷的利息收益归房利美。房利美当年是国有化企业，买回来的贷款都会体现在联邦资产负债表上，可以认为是联邦政府不断刷自己的信用，站在储贷协会背后为民众提供购房资金。随着新政的推进，5-10年期的房贷逐渐退出，30年期的固定利率房贷登上历史舞台，减小了民众每月的还款压力，让越来越多的美国民众实现了住房梦。但罗斯福没有机会看到，他的新政下成立的房利美，在70年后，成为另一场全球经济危机的风暴中心。

1977年，刘易斯·拉涅利萌生了一个绝妙的想法——把房贷打包成债券卖出去。传统的房贷业务链，是购房者申请房贷，银行最终将房贷支付给开发商，购房者开始长达30年的房贷本息偿还。在如此长的时间中，银行随时面临购房者断供、本金无法回收的风险。这个风险在美国最终由房利美承担。刘易斯解决了这一问题，银行将成千上万的房贷汇聚成资金池，按照购房者的还款风险分级成几种不同等级的债券进行出售，风险越大的债券收益越高。比如银行将总计5000万的房贷打包成5个不同风险等级的债券，低风险房贷打包成收益率5%的债券，极有可能断供的房贷打包成收益10%的债券。这些债券出售给投资者之后，银行立刻收回了5000万的本金，并且房贷的债权人从银行变成了投资者，购房者断供的风险也就从银行身上转移给了投资者，银行还会在销售过程中收取手续费来牟利。对于银行来说，这是百利而无一害的生意。

1970年到1983年，美国GDP平均增速仅有2.9%，但平均通胀率高达10.46%。经济学领域将这种现象称为——滞胀。如今的美国民众也深受通胀之苦，但最高也才是2022年6月的9.1%，当时对抗通胀的手段和现在一样：加息。1979年，一个身高两米的巨人站上了美联储主席的位置，连续加息后将利率最高提至22.36%的高位，大约是现在的10倍。美国经济以长达21个月的衰退为代价，终于将通胀从峰值13.6%控制到1983年6月的2.9%。这位身高两米的美联储主席名叫保罗·沃尔克，暴力加息和21个月的经济衰退被称为“沃尔克冲击”。但这场冲击，恰恰是幸运女神送给刘易斯的第一份礼物。

1981年9月30日，国会通过了一项税收豁免法案，法案规定，如果储贷银行将房贷卖掉，财政部会将前10年上缴的税费归还来作为亏损补贴，卖的越多补贴越多。这让储贷银行有了充足的动力卖掉房贷，这时候早已私有化的房利美因为高额融资压力也濒临破产，无力购买房贷。全美国有能力且有需求购买抵押贷款的公司只有一家华尔街的投资银行，那就是刘易斯所在的所罗门兄弟公司。

1968年，为了让越南战争时期的联邦政府债务没那么难看，房利美进行了私有化。从此，美国民众买房的房贷只是房利美的私有债务，不会体现在联邦政府的资产负债表里了。同时为公务员和退伍军人提供房贷的业务被拆分出来成立了“吉利美”。拆分之后的房利美完全失去了政府职能，但他也失去了枷锁，可以购买全美所有符合标准的房贷。为了避免房利美在全美实行垄断，国会在1970年成立了第三家机构——房地美。从此两房登上历史舞台，通过竞争让美国民众能够拥有较低利率的房贷。但在沃尔克冲击之下，两房也濒临破产。刘易斯向他们伸出了橄榄枝。在刘易斯的游说下，两房为所罗门兄弟公司提供抵押贷款，所罗门兄弟公司将其打包成债券，然后两房为其提供担保。虽然此时的两房属于私营机构，但市场上仍然将它们视作有政府托底的、不可能倒闭的政府资助企业。于是在两房和投资银行的合作之下，抵押贷款担保证券（MBS）诞生了。

第二章疯狂

2000年到2001年，互联网泡沫破裂、911、安然财务造假一波又一波地重创美国经济。为了刺激经济，格林斯潘主导美联储从2001年1月3日到2003年6月26日连续13次降息，联邦基金利率从6.5%降低至1%，并且将1%的利率维持了一年。小布什同步推出税收减免法案，美国企业迎来了最宽松的经营环境，融资成本更便宜、免税省下来巨额利润。降息影响下，30年固定房贷利率从2000年底8.1%降至2003年的5.8%，赚到钱的老板们趁机买房换房，美国房价开始上涨。更要命的是，格林斯潘还解除了再融资的限制。

举个例子，杰克在2000年底以8.1%的房贷利率买了套总价100万的房子，贷款总额70万，2003年7月房贷利率已经是5.8%，他的房屋总价翻了一倍来到200万。杰克想把房贷换成便宜的贷款，中介会为他垫付剩余的房贷，然后把这套已经结清的房屋再拿去抵押，得到房屋总价七成也就是140万的抵押贷款。杰克拿到140万之后把中介垫付金额的本息还上，还剩下1%利率的70多万抵押贷款。将高息贷款转换成低息贷款的操作就完成了。杰克可以用这70多万去进行消费，也可以再去付一套房的首付然后再来一次抵押贷款。这个过程就是再融资。

《1933年银行法》作为罗斯福新政的重要一环，严格划分了投资银行和商业银行的业务，投资银行只能从事证券、基金等方向的投资，不能吸收存款，相当于国内的证券公司，商业银行能吸收存款，但只能做储蓄和贷款业务。沃尔克冲击让储贷银行几乎失去了所有的房贷，他们只能眼睁睁看着投资银行通过销售以房贷为核心的抵押贷款债券牟取暴利。投资银行则需要获取储贷银行的房贷作为抵押贷款债券的原料。双向奔赴之下，部分银行开始了对方的业务。1998年，商业银行花旗兼并了带有投资银行性质的旅行者集团，《1933年银行法》名存实亡。1999年，克林顿通过了《金融服务现代化法案》，彻底解除了商业银行身上的枷锁，以花旗为代表的商业银行可以光明正大地从事投资银行的工作。于是房贷的办理、房贷的打包和证券化、抵押贷款债券的销售、持有和交易，花旗自己就能够包办，每一个环节都能收取手续费赚到巨额利润。一些投资银行则收购储贷银行让自己也变成了全能银行，其中的代表就是雷曼兄弟和贝尔斯登。这些华尔街的全能银行们乘着21世纪初美国房地产市场的东风，赚得盆满钵满。雷曼兄弟的CEO理查德·福尔德从2000到2008年获得了总计4848亿美元的薪酬和分红。2006年，纽约的金融从业人员获得了600亿美元的分红，这意味着投资银行的高级职员都可以获得数千万美元的报酬。

2003年12月16日，小布什签署了《美国梦首付款法案 (American Downpayment Act)》，推出了每年2亿美元的首付款资助计划，将为购房的中低收入家庭提供1万美元或住房购买价格6％的首付款资助，这对很多中低收入家庭基本意味着零首付。之后国会对“两房”做了两项规定，一是两房要扩大对中低收入和少数族裔人群的房贷发放，二是限制了两房的资产负债规模，也就限制了两房的房贷发放规模，把两房的潜在房贷客户拱手相送给了私人银行。私人银行的优质房贷市场饱和后，他们把目光转向了次贷。就是对收入较低、资质不佳的人群发放的贷款，这种贷款的还款风险极高。看到这里你也许会有疑问，为什么银行要去办理还款风险高的次贷呢？

2006年，次级抵押贷款债券中有29%都由欧洲投资者购买，这为后来一场破坏力更大的危机埋下了伏笔。次贷购房者也加入再融资的队伍里，收入较低甚至没有收入的他们空手套白狼拥有了第二三四五套住房。他们的再融资又让次贷公司、投资银行赚到了巨额手续费，世界各地的投资者们买到了高额回报的债券，在你好我好大家好的时候，房地产泡沫和金融泡沫形成了有机整合，开始螺旋升天。

2004年，美联储主席格林斯潘参加一场银行业协会的午餐会，会上有人对气球贷和房价表示了担忧。格林斯潘回答说：可浮动利率贷款（气球贷）对借款人十分有利，我不觉得房地产市场会崩溃，因为没有任何迹象表明房价会下跌。格林斯潘的回答代表美国政府和华尔街、美国民众一起沉浸在炒房盛宴和金融狂欢带来的经济繁荣中。这些人都没有对气球贷表示担心。一旦房贷利率数倍上升，这些低收入甚至没有收入的购房者，还会继续还房贷吗？

第三章空神降临

2004年初，股票经纪人迈克尔·贝里发现了次贷的真相。他看到一些次级贷款在2004年初的利率才5.85%，到了2004年底会上升到17.84%，到2005年末则为25.34%。迈克尔继续深挖，他发现了次级抵押贷款债券市场和抵押担保凭证的作用机制。他瞬间明白，如果这些次贷购房者在利率上升到25%的时候不还房贷了，那么次级抵押贷款债券中风险较大的部分就会出现问题，次贷市场将会崩盘。迈克尔开始下定决心做空房市，但问题是，次级抵押贷款债券只能买入，无法做空，于是他找到德意志银行定制信用违约掉期——CDS。

CDS可以理解为一种保险。2005年5月19日，迈克尔对6支次级抵押贷款债券购买了6000万美元的CDS，如果房贷断供房价下跌导致次级抵押贷款债券价值下降，银行将会对迈克尔支付巨额赔偿。如果次级抵押贷款债券没有出问题，迈克尔需要每年缴纳保险费用，他的保费费率分别是3A级0.2%，A级0.5%，3B级2%。你会发现CDS是一种很好的做空工具。传统的做空需要你买入做空对象，但CDS并不需要。如果你买入一只股票做空他但他涨了50%，那你就亏了50%，但CDS不会，不管做空对象涨多少，保费不会变化。你可能觉得这个交易对迈克尔来说稳赚不赔，为什么德意志银行傻到愿意和迈克尔签合同。但在那个美国房价暴涨的年代，绝大多数人都不相信房价和次贷会出问题，他们只是觉得迈克尔疯了，给他们每年白送一笔保费。随着迈克尔找一家又一家银行定制CDS，“一个疯子在赌房价下跌”的笑话在华尔街传开。

迈克尔的CDS很不错，但还不完美，因为这种CDS不可交易。解决这个问题的人是格雷格·李普曼。李普曼是德意志银行的顶级次级贷款债券销售员。2005年，抵押贷款债券供不应求，全世界的投资者都在争抢这些债券，美国已经把几乎所有能做的次贷都做完了，都无法满足投资者的购买需求。李普曼想开发出另一种债券来满足投资者，于是他的团队开发出了一种可交易的CDS。这种CDS和迈克尔的CDS区别在于，这种CDS的价格随着次贷债券的价格变动。如果次级抵押贷款债券的价值上升，这种CDS的价值会下降，看好房市的人会把它卖掉，看空房市的人则会购买它。如果房价下跌，次贷违约，那么许多人为了获取巨额的保费会争相购买这种CDS，这种CDS的价格将会暴涨。李普曼还不知道，他设计的CDS成为压垮美国金融的最后一根稻草。

迈克尔的故事引起了李普曼的注意，他没想到居然有人在做空房市，他让团队研究房地产市场，然后他们得到一个惊人的结果：从2000年以来，房屋价值上涨了1%-5%的人违约的概率，是房屋价值上涨超过10%的人的4倍。这意味着住房价格甚至不需要下跌，只要不再维持高速的上涨，就会有大批美国人停止还贷。他还发现从2006年8月到2009年8月，将有7380亿美元的气球贷利率从5%上升到10%-10.5%。美联储这时候已经开始加息了，这些利率会变得更高。李普曼由多转空，他也加入了空神阵营中，开始买入自己开发的CDS做空房市。当同事嘲笑他疯了时，李普曼淡定回答：我就做空你的房子。

在抵押贷款债券销售的过程中，总有一些评级最低的高风险债券无法卖掉，投资银行不想持有这些高风险债券，于是他们将这些高风险债券和一小部分安全债券重新打包，组成了新的投资产品，这就是担保债务凭证——CDO，它将大量B级的垃圾债券包装成3A级的黄金。第一次打包后的CDO也会有3A到B的分级，于是投行们进行了第二次打包，将CDO的3A和B级债券再次打包成CDO的二次方进行销售，如此循环之后，市场上流通的不仅有CDO，还有CDO的N次方。大量的B级债券被一次次打包，包装成黄金对外销售，但他们的本质其实是垃圾。中间等级的CDO的利率被设定在50%—100%，投资周期只有30天，年回报率可以有880%，这简直就是贝尔斯登这些投资银行的梦中情债。2006年，CDO发行量为5600亿美元，约为2004年的3倍。2006年，美林证券将CDO销售到全世界，每笔CDO他们会收取1%—1.5%的手续费，共收取了7亿美元的佣金。次贷债券的狂热由CDO接力，强行支撑起了次贷和金融市场。2006年末，市场上有1.2万亿美元的次级贷款，在此之上诞生出5万亿美元的CDO。很快，次贷也不够CDO使用了，于是投资银行创造了合成CDO，他们将卖给约翰·保尔森的CDS带来的现金流做成了CDO，并在2006年末成为CDO的主流。约翰·保尔森知道后哭笑不得。

评级机构对债券评级作假、研究机构对房地产数据作假、CDO的投资狂热，三者共同掩盖了房地产市场的颓势，让已经上升的违约率没有引起多少注意。这对约翰来说是个好消息。市场硬撑出了房地产的余温，让CDS都很便宜。他立刻筹了一大笔资金，对次级抵押贷款债券、ABX指数、CDO、合成CDO等所有能做空的金融产品全部买了CDS进行做空。约翰·保尔森在房地产走到顶部的时候，埋伏好了做空的所有筹码。

第四章崩溃

2004年6月30日，美联储为了应对通胀连续17次加息，将利率从1%提高到2006年6月29日的5.25%，直接刺破了泡沫。一些在前几年办理了气球贷买房的次贷客户，发现自己的房贷利率陡然升高到15%以上，随着加息推进，利率迅速变得更高。通过再融资，低收入甚至无收入的他们本来就是通过再融资的钱来消费和还贷的，再融资的钱迅速耗干后，他们果断停止了还贷。一些客户开始抛售自己的房子来换取现金，美国从2000年以来涨了126%的房价终于在2006月7月开始下跌。第一块多米诺骨牌已经倒下。

2006年末，美国第二大次贷公司新世纪公司的大批客户出现断贷，华尔街发现债券的“原料”有问题后强迫新世纪收回了这些次贷。新世纪和花旗这种商业银行不同，它没有吸收存款的能力，他给客户发放房贷的钱都是从华尔街融资得到的。次贷卖不掉并且断贷了，又没收入又要还债，新世纪在四季度暴亏，几乎吃掉了2006年全年的利润。2007年2月13日，新世纪发布了四季度盈利预警。第二天，新世纪公司股票下跌36%。次级贷款指数ABX应声下跌5个点。市场第一次感受到了次贷的寒意。另一边，约翰·保尔森持有250亿美元次贷的CDS，ABX下跌5个点，让他一上午就赚了12.5亿美元。约翰·保尔森一个上午的战绩就比索罗斯当年做空英镑还多2.5亿美元，这个消

当房价上涨的时候，次贷客户们在中介的帮助下通过把原先的房屋再融资来获得新的贷款用于消费和再次买房。当房价下跌的时候，这种再融资得到的贷款已经连之前的房贷都无法还清了，并且利率还因为加息上升了不少，原来的正反馈变成了负反馈。越来越多的人加入抛售房产的大潮中，当抛售如潮水般席卷了各个州之后楼市出现了恶性循环。越降价越没有人买，越降价断贷的人越多，次级贷款债券迅速贬值。但贝尔斯登还在硬撑，他带领其他机构买进ABX指数，硬是让ABX无视了新世纪的倒塌，在5月中旬回升到77点，但这不过是回光返照。

随着房地产市场的恶化，评级机构们坐不住了，终于用自己仅存的道德和职业操守，开始对金融市场重新评级。2007年7月，标普下调了在2005—2006年发行的612种总价120亿美元的抵押贷款债券评级。随后，标普又下调了雷曼兄弟和贝尔斯登的债券评级。

这切中了贝尔斯登的要害。贝尔斯登旗下两支对冲基金出现亏损。评级下调和贝尔斯登的亏损让市场看清了现实：房地产市场的崩盘已经避无可避。有资金的人开始疯狂定制或者购买CDS合同，约翰保尔森手上的CDS价格暴涨，他卖掉了一些CDS，落袋为安了20亿美元利润。一些资金实力不足以购买针对次贷市场的CDS的人开始用CDS做空自己的房子，以求在房价下跌后他能获得一笔赔偿来对冲风险。一些租房的人开始用CDS做空房东或者邻居的房子。此时的市场出现了大反转，炒高房地产泡沫的投资者开始加入做空阵营，购买MBS和CDO的热潮被购买CDS的热潮取代。ABX指数在哀鸿遍野的市场氛围下暴跌至37点，贝尔斯登已经无力回天。

2007年8月，次贷危机已经蔓延到美国次贷市场的大主顾——欧洲。8月2日，德国工业银行因次贷投资亏损82亿欧元。8月9日，法国第一大银行巴黎银行因次贷债券的投资亏损宣布冻结三只基金。2007年9月，英国北岩银行因次贷债券投资亏损遭遇流动性危机向英格兰银行求救。9月13日，BBC曝光了北岩银行求救的消息，引发了民众的恐慌，民众冲向北岩银行的柜台提取现金，发生了挤兑，在接下来的3天里提走了10亿欧元。10月份，北岩银行宣布破产。10月23日，美国破产协会公布9月申请破产的消费者人数接近6.9万人，同比增加了23%。从2007年8月起，大大小小的银行亏损或者倒闭的消息在美国、欧洲、日本不绝于耳。尽管从8月起，世界各国央行连续两个月向银行系统注资超4000亿美元，但房市和股市的颓势依然无法挽回。2007年10月，穆迪将330亿美元的房贷信用等级降低。12月，1530亿美元的CDO评级也被降低，这让花旗、美林和摩根士丹利面临700亿美元的资产贬值。世界在不绝于耳的下调、贬值、亏损、倒闭的声音中进入了2008年。

房市和债市的低迷让约翰·保尔森日进斗金，但他没有闲着，他研究了贝尔斯登和雷曼兄弟等银行的债务问题，很快，他发现了一个惊人的问题：杠杆。如果你有100万现金全部拿来投资，投资对象上涨了10%，你就赚了10%。但如果你借了900万总共资金来到1000万，这就是10倍杠杆。投资对象涨了10%你就赚了100万，本金收益率100%。把900万的本息归还后，你的收益率仍然是原来的数倍。但如果投资对象是下跌的，不加杠杆的时候需要下跌100%才会将你的本金亏完，但是10倍杠杆之后只需要下跌10%，你就会血本无归。

约翰发现，贝尔斯登、雷曼在市场狂热期加了极高的杠杆来扩大次贷市场的投资利润，雷曼的杠杆率是30.7倍，贝尔斯登是40倍，两房是75倍。房市和债市的崩塌意味着这些公司都会倒下。约翰开始从做空次贷债券转向做空这些公司：雷曼兄弟、华盛顿互助银行、美林和房利美。2007年9月，约翰家的保姆不辞而别，只留下塞满一整个邮箱的信用卡催缴函件。约翰发现保姆的月开支是月收入的10倍，保姆靠着十几张信用卡维持高消费。这让约翰窥见了另一个市场的危机，自从房市繁荣之后，借贷消费和生活成为美国人的主流，平均每个美国人拥有5张信用卡。当市场下行后，信用卡违约率和房贷违约率一样节节攀升，这将拖垮实体经济。约翰接着做空了信用卡和建筑业领域，他坚信，次贷危机不过是一场更大危机的序曲。

第五章覆灭

2007年8月9日，巴黎银行冻结旗下三只持有抵押贷款债券的基金，理由是“完全枯竭的流动性”。流动性危机迅速蔓延到整个欧洲，欧洲央行紧急宣布将为欧洲所有银行提供无限制的资金支持， 49家银行在几小时内借走了948亿欧元，相当于1300亿美元，打破了911事件的记录。亨利·保尔森很清楚危机的源头：次级贷款、气球贷和再融资。次贷客户的断供让MBS和CDO的资金池都失去了现金来源，就像水龙头失去了供水，这些金融产品已经完全失去了流动性，只会让投资者不断亏钱。8月17日，美联储重新进入降息通道，为市场注入流动性，顺便降低气球贷的利率水平。10月10日，住房与城市发展部和财政部联手打造的救市项目——希望联盟成立，它利用再融资将购房者的气球贷转换成低利率的固定利率贷款，把贷款降低到购房者能负担得起的水平。截至2008年三月，希望联盟把100万笔房贷转换成低利率贷款，其中68万笔是次级贷款。它确实缓解了危机，但远远不够。越来越多的投资者开始逃离金融市场，去往最安全的投资——美国国债。华尔街的亏损还在扩大，市场的流动性还在衰减。

2008年3月14日，保尔森接到了贝尔斯登的求救电话，他手上的资金只有2亿美元了。3月初，市场上开始流传贝尔斯登即将流动性枯竭的谣言。从3月7日到14日，贝尔斯登的股价从77.32下跌至62.3美元，每1000万美元的次贷债券的CDS合同单价从31.6万美元飙升至61.9万美元，雷曼的CDS单价则从22.8万上升至39.8万美元，一年前这个数据还是3.5万美元。显然，空头们在疯狂做空这两个投行。这个故事中的另一个保尔森又躺着赚了不少钱。

5月初，房利美发布的季报表明他已经连续三季度亏损。之前说过，两房三分之二的利润都来自次贷债券，不亏才怪。6月初雷曼提前发布二季度业绩，预期亏损28亿美元。到6月底，雷曼的股价已经跌到19.81美元，4月中旬还是39.56。到9月4日，两房净亏损55亿美元。房利美的股价7.32美元，一年前还是66美元。三家机构唯一在涨价的相关产品，只有做空他们的CDS。三家机构在空头攻击下摇摇欲坠。小布什和亨利在7月就达成了共识，两房绝不能倒，他们发行的房贷和MBS占据美国发行总量的半壁江山，客户遍布世界各地。两房最大的客户，就是俄罗斯和美国国债第一持有国的中国。小布什和亨利第一次感受到了中美之间的金融恐怖平衡。金融恐怖平衡的内容将在第三期详述。如果“政府资助企业”背景的两房倒下将重挫美元信用，更会引发全球的经济衰退。雷曼那边交给市场，再来一次贝尔斯登模式。9月7日，亨利·保尔森正式宣布政府接管两房，分别注资1000亿美元并且撤换掉CEO，两房将79.9%的股权移交政府。为什么是79.9%呢，因为如果股东股权比例超过80%，给公司注资就要收税，财政部在救援两方的同时还没忘记避税。

早在9月12日，AIG的股价就在一天之内跌了31%。雷曼倒塌的当天，开盘仅一小时，AIG就跌了50%，股价只有6.65美元了。为什么AIG崩得这么快？AIG虽然在2006年停止了CDS的承保，但是他早期承保的125份CDS合同带给他115亿美元的亏损，相当于AIG金融部在1994年到2006年利润的两倍。这些亏损的大头不是来自三位空神的CDS，而是高盛。在雷曼洽谈收购的过程中，AIG就已经向亨利·保尔森求救，如果没有得到任何救助，AIG将在一周之内油尽灯枯。高盛没有给AIG这么多时间。9月15日，AIG的评级被降低，高盛的隐藏条款被触发，他果断出击，要求AIG追加抵押物。评级下调导致AIG的资产贬值了，以前赔偿100亿美元可能需要100份资产，现在可能需要150份才足够。如果AIG支付不起，会进一步引发空头攻击、评级下调，资产继续贬值，对高盛支付的窟窿就越来越大，形成恶性循环。高盛步步紧逼，AIG的流动性迅速见底。在金融市场大厦将倾的时候，美国第一的投资银行对美国第一的保险公司展开了猎杀，高盛将从中获利5000万美元。尽管AIG几乎耗尽了所有的资产，仍然无法满足高盛的胃口。如果9月16日AIG还不能提供足额的抵押物就会形成违约，空头们不会放过AIG，他的结局将会和雷曼一样。AIG作为美国第一大保险公司，几百万美国人的养老保险、教师退休金都在里面，如果AIG倒下，将会直接动摇美国的国本。亨利保尔森做梦也没想到，他的前公司送给他这样一份大礼。距离AIG公开违约只剩几个小时的时间，亨利前往国会山为AIG争取救援。晚上9点，美国政府将AIG国有化，持有AIG79.9%的股份并提供850亿美元的贷款支援AIG。

高盛傻眼了，AIG被国有化，空头们的子弹全部往摩根士丹利和高盛倾泻。这两家机构的CDS价格瞬间被炒高一倍。空头们和几年前炒房的人群没有什么不同，他们完全不管金融系统的覆灭会带来什么影响，只在乎自己能赚多少钱。9月18日，为了挽救资本市场，证券交易委员会发布命令，禁止了799只股票的做空交易，做空禁令最终延长到了10月8日。空头的实力已经恐怖到什么地步了呢？2008年美国发行的CDS规模62万亿美元。2008年全世界的GDP是多少呢？63.71万亿美元。

鲍威尔：房地产市场或需要经历调整，美国的楼市将会发生什么变化？

美国的楼市行情会因此而降温，很多地方的楼盘也会因此而降价。

从某种程度上来说，当全球范围内出现一定的通货膨胀的现象之后，这个现象不仅会导致很多人的生活必需品的价格上涨，同时也会导致很多国家和地区的楼盘价格上涨。但是之前，因为美国存在严重的通货膨胀，所以美国的很多地方的楼盘价格已经暴涨了30%以上，这个情况也导致了年轻人越来越买不起房子。当美联储开始选择主动加息的时候，美国当地的房地产市场也因此而出现了暴跌行情，很多地方的楼盘价值相应缩水。