江西省多地宣布阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限，这释放了什么信号？

首套房房贷利率最低降至4.4% 央行重磅调控释放哪些信号？

5月15日，央行联合银保监会提出对于贷款购买普通自住房的居民家庭，降低首套住房商业性个人住房贷款利率下限，调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。
这无疑拓宽了商业银行的贷款空间，同时进一步降低首套房的购房成本。随后各地也将快速执行这一政策，但每个城市的市场影响还需要看各自落地细则情况。对此，有业内人士预计，未来更多城市会下调房贷利率至最低要求，促进住房需求释放。综合来看，政策的意义在于释放了更加积极的信号，提振市场信心。
500万元30年贷款，月供或少还600元
首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整，无疑使得商业银行的贷款空间变大。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这有助于促进房贷利率的下调，进一步降低购房者的成本。尤其是一些交易行情疲软的城市，将基于差别化的信贷政策工具，积极开展更宽松的房贷政策。另外，从下降20个基点来看，下调的力度比较大。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，此次调整前首套房贷款利率最低要求是5年期以上LPR（4.6%），二套房贷款利率最低为5年期以上LPR 60个基点，那么本次下调首套房贷款利率20个基点，即最低可为4.4%，是加大了对刚性和改善性住房需求的支持。如果考虑到今年以来部分城市已经调整认房认贷标准，部分改善性住房需求亦将受益。
对于调整后的“最低可为4.4%”，诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示，该房贷利率水平重回了2015年9月后的房贷利率水平，2016年全国房地产升温的一个重要原因在于信贷环境宽松，可以预测到本次中央信贷政策是房地产市场回稳的助推器。
“从央行发布差别化房贷政策发布专门文件来看，体现了当前房贷持续发力、扭转近期房地产交易行情颓废态势的决心。而央行选择在周末发布政策，也说明政策非常紧迫和必要。”严跃进如此称。
央行发布的《2022年一季度金融机构贷款投向统计报告》显示，在全国个人按揭贷款利率方面，利率为5.42%。严跃进据此测算，按照减20个基点计算，那么实际的利率可以做到5.22%。从500万贷款金额、等额本息、30年月供偿还的方式计算：在利率从5.42%降到5.22%的情况下，每个月可以少还约600元，30年加起来可以少还约22万元。
不过，中原地产首席分析师张大伟分析认为，从之前首套房贷款利率最低4.6%降低到4.4%的确是利好，但是并不是直接降息，只是给地方贷款执行的空间，预计各地将快速开始执行，政策影响需要看各地落地细则的情况。
坚持“房住不炒”，拉大首套房与二套房贷款利差
值得关注的是，央行此次仅调整了首套房商贷利率下限，而二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
对于这样的差别化住房信贷政策的调整，上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家杨畅认为，由于“二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行”，这是拉大了首套房与二套房贷款利差，在刺激首套房需求释放的同时，有利于避免加大投资投机性需求。这也意味着在刺激需求的同时，坚持“房住不炒”。
在此次政策表述中提到，人民银行、银保监会将各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。
“对于部分人口流入数量较大，住房具有刚性需求的城市，可以结合自身情况采取不同的加点方式，这有利于对需求释放进行精准调控，防止产生房价快速上行的压力。”杨畅这样表示。
此次政策对于未来市场的影响如何？对此，严跃进认为，在持续的LPR利率降低、银行本身的利率下调、央行明确的差别化住房信贷政策等多方面发力下，将为5月中下旬以及后续市场交易的活跃创造更好的条件。
在陈文静看来，本次全国统一下调首套房贷款利率下限，对当前的市场预期将起到积极作用，亦将对市场产生实质性利好。本次全国统一下限调整后，各地下调房贷利率的空间进一步打开，预计各地将结合地方实际情况调整房贷利率，降低购房者置业成本，提高购房者置业意愿。
“此前，苏州、广州等城市部分银行已经下调优质客户的房贷利率至最低基准线4.6%，对市场情绪产生了一定积极带动，未来预计更多城市下调房贷利率至最低要求，促进住房需求释放，热点城市市场有望逐渐企稳回温。”陈文静说。
此外，很多业内人士认为，调整首套房房贷利率下限，释放了更加积极的信号。对此，王小嫱认为，除了降低了居民的购房门槛，也提振了市场的信心。在房地产市场的发展规律中，短期看金融，金融环境的宽松必然有助于市场向好。在中央的加持下，购房者对于市场的信心加强。
新京报记者袁秀丽
编辑武新校对卢茜

买房利率，只要3.2%了，是高是低？我国历年房贷利率复盘

昨天，我撰写了《六大行个人房贷规模缩水5000亿》的文章，发现民众中存在提前还贷款的现象。
今天，我在整理资料时发现了一则被大多数人忽视的新闻，那就是首套房贷利率再次下降。
在部分城市，首套房贷利率甚至低至3.2%，为何能如此之低？背后又释放了什么信号？
一、背景：2023年前后，央行发布房地产首套房利率动态调整机制
去年年初，央行发布《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》；
《机制》第2条明确：对于新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限，各级地方政府可按因城施策政策执行。
该文件的出台，打响了房贷利率下调的进行曲；
也为许多刚需买房者带来福音。
二、取消房贷利率下限是什么意思？
说完文件的背景，再说说取消房贷利率的下限是什么意思。
其实很简单，就是首套房贷利率不再做约束。
在之前的《金融热点知识42：利率市场化》文章中；
我曾跟大家科普，2019年我国发生的贷款利率LPR改革；
2019年8月，我国进行了LPR改革——贷款利率变成LPR+n%的形式。
房贷利率，也是如此。
前几年房子好卖，杭州买房要LPR要加几十个基点，现在是3.75%。
但这还不是全国最低的。
放开房贷利率下限呢，就是指在LPR基础下，继续下降多少基点不限制。
那么目前全国最低的首套房贷利率是多少呢？
三、房贷利率：最低只要3.2%
根据中新经纬的报道，截至2024年4月12日：
广东、山东、福建、湖南、江西、安徽、甘肃等多省市宣布，阶段性取消首套房商业贷款利率下限。
其中，根据某国有大行网点客户经理表示：湖南岳阳首套房贷款利率最低可以做到3.20%了；
无独有偶，广东佛山首套房最低也可以做到3.2%，但对个人资质要求相对较高；
特别要需要注意的是：阶段性这3个字。
这些城市，都得先满足“阶段性取消首套房贷款利率下限”的条件，
也就是新建商品房销售价格同比或者环比连续下跌3个月，才能下调的首套房贷利率；
未来，如果连续上涨3个月，这样的优惠也可能将会暂停。
那么，其他城市如何呢？
根据不完全统计：青岛市首套3.45%左右，赣州市3.55%左右，中山市3.35%左右。
另外，放开下限的城市多数低于3.75%，在3.45%—3.75%之间。
四、历史复盘：目前房贷利率究竟是高是低？
房贷利率的高低，既要看横向对比，也要纵向对比。
横向看，跟全国主流的100个城市对比。
根据贝壳研究院4月1日披露的全国房贷利率统计数据：
2024年3月全国百城首套房贷利率平均为3.59%、二套平均为4.16%；
也就是说，如果你的城市房贷利率比3.59%要高，那就是高于全国平均了。
纵向看，跟过去20年历史房贷利率对比。
根据雅安日报披露的数据：
1996年，我国启动个人住房贷款，5年期以上商业贷款利率是15.12%；
2002年，调整为5.76%左右；
2007年，上升至7.83%左右；
2011年，下降到6.55%左右；
2015年，下降到4.9%左右，并且在4.9%的基础上，还可以打85折优惠；
这也就是当时著名的房贷利率85折优惠。
2019年起，贷款利率市场化，变成了LPR+n%的形式，此时基准利率在4.85%，由于房地产市场相对火爆，部分城市买房还是要额外加点的；
2024年，5年以上的LPR利率首次下降到3.95%，跌破历史新低。
由此可见，无论是横向对比，还是纵向对比，3.2%的房贷利率都是很低的，可以说是刚需福音啊。

多地房贷利率下调，释放了什么信号？

我认为，“从调整的原因角度看，各个城市公告中都提及了“深化税收征管改革”的内容，所以类似调整的出发点和房地产关系不深，而是和税务部门的改革有关系。”但是，个税降低对二手市场来说是好事，加之银行房贷出现的松动现象，接下来楼市会有什么变化，还是个未知数。
关于楼市

今年中国的楼市格外冷清，可以说是房地产最难过的一年，房产巨头恒大一度面临破产的危机，全国的二手房也处于一片哀鸿的状态。一些想要买房的人因为贷款政策的收紧只能望而兴叹。从表面看来房地产不但告别了暴利的时代，也逐渐走入到了死胡同。
就在此时国家突然调整了房贷利率，新房和二手房的贷款利率逐渐走低。利率的降低对买房人的影响并不是很大，并不能给他们节省多少钱，但降低利率背后释放的信号却让人深思。
引发的思考

在稳定房价这件事情上面每年政府都会出台大量的政策，这一切的目的就是让房价回到健康的轨迹。所谓的健康并不是无限制的下跌，而是处在一个稳定平衡的区间。
如果房价不断的攀升会影响刚需群体的利益，让他们没有归属感。如果房价出现大跌对于已经购房的人是一个沉重的打击，甚至会让他们失去奋斗的动力，这两种极端的情况都是非常不合理的。

国家调控的目的是为了有一个平衡稳定的环境，而不是制造极端的情况。还没有买房的人不要盼着房价能够大跌，根据自己的情况尽快的买房才是最合理的选择。
结语

过去，房产投资是最有效、最可靠的投资途径。随着房住不炒的深入推进，或许房产投资的优势也会逐渐下降，资产多元化配置或许成为不少家庭的主要投资方向。

评论丨房贷利率差异化下调,释放出稳定市场的新信号

来源：21世纪经济报道作者：王静文（中国民生银行研究院）
近日，央行和银保监会联合发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对房贷利率下限进行调整，释放出促进房地产市场平稳健康发展的新信号。
《通知》主要有两方面内容：一是在居民购买普通自住房时，将首套住房商业性住房贷款利率下限调整为相应期限LPR减20个基点，二套仍按现行规定执行；二是商业银行可根据当地房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。
首先需要指出的是，差别化住房信贷政策于2011年开始实施，目的是通过采取差别化的首付比例和利率来限制投资、投机性购房需求。由于我国房地产市场区域特征明显，个人住房贷款利率的确定遵循“因城施策”原则，采用“全国地方银行”三层确定机制，即由央行确定全国范围的利率下限，央行各省分支机构再据此确定本地区的下限，当地银行再结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在地区利率政策下限基础上确定每笔贷款的具体价格。
2019年8月，LPR报价改革实施后，央行将全国层面首套房贷款利率下限设置为相应期限的贷款市场报价利率（LPR），二套房贷款利率下限为LPR加60个基点。根据《通知》，全国层面首套房利率下限下降为LPR-20个基点。当前5年期LPR为4.6%，下调之后变为4.4%，已接近2016年房贷利率8.5折期间4.165%的水平。
4月底政治局会议明确要“努力实现全年经济社会发展预期目标”“抓紧谋划增量政策工具，加大相机调控力度”，落实在房地产政策上，就是要“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”。随后央行和银保监会均表示，将及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求。
另一方面，当前房地产市场确实不容乐观。根据统计局数据，1-4月商品房销售面积同比-20.9%，商品房销售额同比-29.5%，市场交投极为清淡。4月居民住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元，居民部门不但没有加杠杆反而在去杠杆。国房景气指数已经下降至95.9%，达到2016年初以来最低水平。
今年以来，不少地方已在因城施策导向下，通过下调首付比、下调贷款利率、放松限购限贷标准等方式对房地产金融政策进行边际调整，但目前来看，尚未达到预期效果。这种情况下，就需要出台更高层面、更有力度的稳市场举措。这不仅是稳增长的当务之急，也是防风险的题中之义。
此次下调，标志着全国层面房贷利率下限的整体下移，无疑释放出了更强的政策信号。在房住不炒定位之下，此次下调仅涉及首套房，不包括二套，但由于一些地方已对首套房的认定标准进行放松，预计政策的波及效应会有所扩大。根据一季度货币政策执行报告，3月份新发放个人住房贷款平均利率为5.49%，相对于4.4%的下限仍有不小空间。
另外需要指出的是，房贷对银行而言属于优质资产，2020年之前个人住房贷款利率一直低于一般贷款平均利率水平。2020年之后，政策转向重点支持小微企业、制造业等领域，一般贷款利率开始低于个人住房贷款利率。一季度前者仅为4.98%，比后者低51个基点。从成本收益比的角度考虑，银行必然有意愿下调房贷利率。而房贷利率的下调，将有助于降低居民购房成本，进而激活居民信贷需求，引导居民合理加杠杆，从而对房地产市场构成实质性利好。
从历史经验来看，房地产销售通常滞后房贷利率调整一到二个季度。如果5月底疫情得到基本控制，居民预期逐步改善，后续房地产销售降幅有望逐步收窄。而在明确的政策信号之下，各方预期将趋于稳定，这不仅有利于住房消费健康发展，也有助于增强房企发展信心，最终将有助于促进房地产市场的平稳健康发展。

首套最低4.4%，房贷利率“打折”，释放了哪些信号？

央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，释放重要信息：按照现时的5年期LPR4.6%计算，首套房贷利率最低可为4.4%。

首套最低4.4%，房贷利率“打折”
为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，按照国务院有关部署，现就差别化住房信贷政策有关事项通知如下：
一、对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
二、在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及都市政府调控要求，自主确定辖区内各都市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

观不观望这个因人而异
因为政策无论怎么变化，刚需就是刚需，我们观望不能再完全以市场为导向，而是根据自己的需求为准则。所以，说到底，不是不让你买房，而是房子不适合炒了。如果有资格又有钱，当然可以买，特别是大城市。国家提出多主体供给、多管道保障、租购并举的住房制度。
针对各类需求对房地产市场实行差别化调控政策，也就是说满足不同住房需求层次的人，买得起房的再贵也要买，但是政策首先要防止炒房。买不起的可以去租或者选择共有产权住房等，而上不上下不下，想买商品房的首套刚需可以得到政策上的保护和优惠。这样差别拉开了，层次分明了，各自也就相安无事了。

购房成本进一步降低
个人住房贷款利率政策是房地产长效机制和差别化住房信贷政策的重要内容。陈文静表示，本次全国统一下限调整后，各地下调房贷利率的空间进一步打开，预计各地将结合地方实际情况调整房贷利率，降低购房者置业成本，提高购房者置业意愿。未来预计更多都市下调房贷利率至最低要求，促进住房需求释放，热点都市市场有望逐渐企稳回温。