2022年是不是买房的好时机？你有买房的打算吗？
2022年是不是买房的好时机？
其实对于需要买房的刚需人来说，不管是高价，还会低价，到了需要的时候不管时机你都得买，只不过你买房的时候是不是遇到了好政策，实属运气，其实2022年就是一个买房好时机。
先来回忆一下2021楼市。
一、2021年的楼市动荡
2021年上半年楼市快速增长，到了下半年直接腰斩。
原因是由于疫情后货币环境较宽松，经营贷等各种投机投资资金流向楼市，叠加一线城市“学区房”热，全国一线及核心二线城市的新房和二手房价同步飞涨，尤其是珠三角和长三角更为明显。
2021年大城市的楼房成交量并不理想，特别是二手房这块业务的保费量直接比腰斩还惨，一降再降，从2万套左右，直接降到1万套左右，甚至月成交量低于一万，更别说二三线城市的二手房成交了，个别区更是半年没一个。
当然做最主要的还是银行杠杆率太高，而超八成杠杆全部流入房地产行业，更可怕的是，购房需求的放缓迹象已经开始显现，一旦后期居民购房需求跟不上，资产价格在上涨到难以承受的程度时，那么开发商和银行手中的杠杆就会雪崩式崩塌，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”(Foam Economy)。
这也是为什么二手房速冻，新房降温，房企资金无法回笼，房企债务危机立刻到来的原因，现金流枯竭，无法良性循环，某大就是例子。
住建部开始严控炒楼，哄抬价格，约谈炒房客、房企、银行，银行不得不踩急刹车了。
二、2022楼市将是平稳的一年
为什么这样说？
虽然出台了“限涨“政策，但是很多地方也推出“限跌”政策，以确保楼市的稳定，经过了2021的动荡，稳定持续性是必然的。
2月24日，国务院新闻办公室举行发布会。
住建部部长王蒙徽对2022楼市重磅定调，主要为两个方面：
第一，就是保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的精确性和协调性。
第二，就是继续稳妥实施房地产长效机制，保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求，促进房地产良性循环和健康发展，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，努力地稳地价，稳房价，稳预期。
以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，稳是重点，坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险。
而且新年开始，也有一些政策，楼市政策、信贷环境无一释放出松动的信号，许多城市已经出现了降首付、降利率。
跌是很难再跌的了，这种平稳不涨，有政策的的时候不就是入手的好时机吗？
2022年首套买房新政策：
贷款买房首付规定：公积金贷款首付比例为首套房90㎡(含)以下的公积金贷款首付比例不得低于20%，90㎡以上的住房公积金贷款首付款比例不得低于30%。首套房商业贷款首付比例为30%，使用商业贷款买房利率将会上浮。
契税规定：家庭首套房购房面积90平米及以下，契税为1%;购房面积90平米以上，契税为1.5%。
当然刚需的时候，不管是农村自建房房，还是城市里买房，不管是高价还是低价，该建还得建，该买还是得买。
百度百科-房地产泡沫
对于一些大型房企运营过程中出现的困难，国家统计局回应了
9月15日，国新办举行8月份国民经济运行情况发布会，有媒体就恒大债务违约以及房地产行业未来走势提问，对此，国家统计局新闻发言人付凌晖回应称，一些大型房地产企业运营过程中出现一些困难，对于整个行业发展的影响还需要观察。今年以来，随着国家各地区、各部门坚持“房住不炒”的原则，房地产行业整体保持平稳态势。他表示，随着各方面推进房地产调控，抑制市场一些不合理的需求，逐步释放正常需求，同时随着房地产市场制度不断完善，多主体供应、多渠道保障、租购并举的制度不断完善，房地产市场有望保持稳定的发展。国家统计局做出房地产行业整体保持平稳态势的判断，是在于当日公布的《2021年1－8月份全国房地产开发投资和销售情况》。该数据显示，1－8月份，全国房地产开发投资98060亿元，同比增长10．9％；比2019年1－8月份增长15．9％。商品房销售面积114193万平方米，同比增长15．9％；比2019年1－8月份增长12．1％；商品房销售额119047亿元，增长22．8％；比2019年1－8月份增长24．8％。同日公布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》还还显示，8月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有46个，环比下跌的城市有20个，4个城市环比持平；二手住宅方面，环比上涨的城市有27个，环比下跌的城市有34个，9个城市持平。根据易居研究院测算，8月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为0．2％，同比涨幅为3．7％；全国70个城市二手住宅销售价格指数环比涨幅为0．0％，同比涨幅为2．9％。不过，易居研究院认为，对于当前房地产开发投资的判断，要有从过热转为易冷的担忧。从房价方面来看，既要打击房价过快上涨，也要确保房价不过快下跌。当前除一些城市过快上涨外，部分城市过快下跌等新情况也值得关注。同样，在二手房市场方面，各类炒作比较多的城市，要继续严管。尤其是一些此前炒作比较多的区域，如果房价过快下跌，则需要重点监测。全国房地产开发投资同比增长10．9％
具体来看，在房地产开发投资完成情况方面，1－8月份，全国房地产开发投资98060亿元，同比增长10．9％；比2019年1－8月份增长15．9％，两年平均增长7．7％。其中，住宅投资73971亿元，增长13．0％。
从数据上看，该指标呈现持续收窄，即将进入个位数的特点。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对开发投资的判断，要从过热转为易冷的担忧。尤其是当前房企面临债务和现金流的双重压力下，拿地等积极性或受到影响，从近期一些城市土地流拍等现象已经给出了风险预警。
从房地产开发企业土地购置面积来看，1－8月份，房地产开发企业土地购置面积10733万平方米，同比下降10．2％；土地成交价款6647亿元，下降6．2％。房地产开发企业到位资金方面，1－8月份，房地产开发企业到位资金134364亿元，同比增长14．8％；比2019年1－8月份增长18．1％，两年平均增长8．7％。其中，国内贷款16918亿元，下降6．1％；利用外资53亿元，下降47．5％；自筹资金40773亿元，增长9．3％；定金及预收款50997亿元，增长31．3％；个人按揭贷款21490亿元，增长13．4％。
从数据来看，土地交易行情较冷。严跃进表示，至少从目前房企的心态看，受制于销售行情降温和资金压力，拿地方面确实有各类阻力和困境，后续优化土地投资的营商环境也很关键。另外，从到位资金情况看，总体上，资金到位情况表现为依然为正，但呈不断收窄的态势。但要引起注意的是，包括定金及预收款、个人按揭贷款等指标出现了连续6个月收窄的态势，这说明房企在回笼定金、购房按揭贷款等方面，速度明显放缓。
商品房单月销售连续降温
商品房销售情况方面，7、8月份各地房屋销售不太景气。尤其是各类信贷政策管控下，交易量明显下滑。从单月的销售情况来看，已经出现连续降温，8月份销售数据再次创下年内单月最差水平。
数据显示，1－8月份，商品房销售面积114193万平方米，同比增长15．9％；比2019年1－8月份增长12．1％，两年平均增长5．9％。其中，住宅销售面积增长16．5％，办公楼销售面积增长3．7％，商业营业用房销售面积增长2．1％。商品房销售额119047亿元，增长22．8％；比2019年1－8月份增长24．8％，两年平均增长11．7％。其中，住宅销售额增长24．5％，办公楼销售额增长3．5％，商业营业用房销售额增长3．3％。
根据2021年以来的国家统计局数据分拆后测算，8月份商品房销售面积达12545万平方米，环比下降3．6％％。商品房销售额为12617亿元，环比下降6．53％。从同比情况来看，8月份商品房销售面积和销售额相比2020年同期分别下降了15．55和18．71％。
库存方面，8月末商品房待售面积50580万平方米，比7月末减少284万平方米。其中，住宅待售面积减少257万平方米，办公楼待售面积减少13万平方米，商业营业用房待售面积增加10万平方米。
整理发现，住宅待售面积自今年1－2月份迎来阶段高点以来，已经连续6个月下降。经测算，8月份住宅待售面积为22645万平方米。
8月超六成城市新房价格上涨，深圳领涨
国家统计局同日发布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，8月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有46个，环比下跌的城市有20个，4个城市环比持平。上个月这一数字分别为51个、16个和3个。二手住宅方面，环比上涨的城市有27个，环比下跌的城市有34个，9个城市持平。上个月这一数字分别为41个、26个和3个。
其中，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅回落或继续下降。据国家统计局测算，8月份一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0．3％，涨幅比上月回落0．1个百分点。二手住宅销售价格环比上涨0．2％，涨幅比上月回落0．2个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0．2％，二手住宅销售价格环比由上月上涨0．2％转为持平。三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0．2％转为持平；二手住宅销售价格环比下降0．1％，连续两个月下降。
同比方面，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅回落。据国家统计局测算，8月份一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5．7％和9．1％，涨幅比上月分别回落0．3和0．9个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4．4％和3．2％，涨幅比上月均回落0．3个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨2．8％和1．9％，涨幅比上月分别回落0．5和0．4个百分点。
从各城市表现来看，新建商品住宅方面，根据国家统计局发布的数据整理显示，8月份深圳以1％的涨幅位列第一，青岛、重庆、乌鲁木齐三个城市并列第二，涨幅均为0．8％；唐山和秦皇岛处于跌幅首位，均为－0．6％，南充以－0．5％的跌幅位居第三位。同比方面，常德、太原、岳阳、大理、北海、南充、泸州、秦皇岛、哈尔滨、牡丹江等10个城市新房价格处于下跌态势。
在严跃进看来，近期要重点关注限跌令下的部分城市表现。其中，岳阳此前已经出台过限跌令。后续对于此类房价跌幅较大的城市，需要关注库存去化的压力，同时确保销售秩序稳定。
二手住宅方面，8月份海口继续位居涨幅首位，涨幅为0．8％，广州、成都和泸州三个城市以0．5％的涨幅并列第二；昆明和南充以－0．6％的跌幅位居首位，石家庄和牡丹江跌幅并列第三，均为－0．5％。同比方面，以广州、北京和上海为代表的53个城市继续呈上涨态势。
值得注意的是，8月份是疫情以来二手房价格下跌城市数量最多的一个月。严跃进认为，后续二手房市场需要关注几个重要内容。一方面是，各类炒作比较多的城市，要继续严管，尤其是学区房项目；另一方面，适当关注二手房降价等现象，防范出现各类新的问题。尤其是一些此前炒作比较多的区域，如果房价过快下跌，则需要重点监测。
房企融资等来好消息：监管机构将提供流动性支持
海外发债几近停滞的内房企，等来了一个好消息。 8月16日，据资本市场消息人士称，金融监管部门计划推出新措施缓解房企流动性压力，由国有增信机构中债信用增进投资公司对民营房企发债开展效力更强的“全额不可撤销担保”，帮助其发债。部分债券发行有望在本月底房企中期业绩发布截止日期前完成。 这份示范房企名单包括龙湖集团、旭辉控股、碧桂园、金地集团等。“监管计划给予积极支持，目前正就新的融资计划沟通中。”龙湖集团相关人士对中国房地产报记者表示。接近碧桂园人士亦透露，正在和监管部门保持密切沟通中。 受这一利好消息影响，8月16日，内房股集体上涨5.5%。其中，龙湖集团股价一度急升18%，一扫此前8月10日受瑞优化完善房地产调控政策 优质房企金融支持发力
日前召开的中央经济工作会议深入分析当前经济形势，部署2023年经济工作重点。其中，对房地产的两处表述，分别在“着力扩大国内需求”和“有效防范化解重大经济金融风险”的部分提出。中央财办有关负责人在接受媒体记者提问时也充分肯定了释放住房改善需求和避免房地产行业风险的重要性，这也是明年房地产政策的重点方向。 有业内人士认为，解除不利于消费需求释放的限制性政策将是未来政策重点，包括放开限购政策、放宽首套房认定标准和普通住宅认定标准等，预计后续针对改善需求将有更多支持政策出台。同时，以流动性支持和预期管理为核心的供给侧政策将继续发力，房企并购重组加速，头部房企资产负债表有望率先迎来改善。 限制性政策有望2022年房地产政策优化超千次 明年有进一步放松空间
2022年无疑是近年来房地产政策调控优化大年，密集且力度愈渐加大，政策空间从三四线城市覆盖到一二线城市。
受疫情等多因素影响，2022年房地产市场进入深度调整阶段，中央坚持“房住不炒”总基调不变，年内多次释放积极信号优化调控政策，进一步丰富和完善政策工具箱，并支持各地从当地实际出发调整房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展。
据中指研究院监测，2022年已有超300省市（县）出台房地产调控政策超千次，政策调控力度和频次达到近年来峰值，房地产政策已进入实质放松阶段。从政策优化节奏来看，4月以来政策进入实质性宽松期，政策节奏加快和力度明显加大，且城市不断向热点二线城市扩围；下半年开始各地因城施策频率稍缓，9月政策优化节奏有所加快，热点城市加大优化力度。四季度，各线城市政策继续优化的空间有限，政策调控频次有所放缓。
多地房贷利率降至低点
各地政策主要涉及优化限购限贷政策、降低首付比例和房贷利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、降低限售年限、降低交易税费等方面，多地房贷利率已降至历史低点。二手房交易流程亦在不断简化，如深圳、南京等地推进“带押过户”模式、北京试行存量房交易“连环单”业务，有利于打通交易链条，降低置换成本。
进入年底，一些核心二线城市仍在持续加码放松政策。自2022年12月5日起，厦门岛外限购政策调整为在厦门市实际工作和生活的非本市户籍无住房家庭和个人可在岛外限购1套住房，岛内限购政策不变。
佛山和东莞则全面解除限购。佛山发文指出，从12月10日起，在禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道购买的新建商品住房，须自商品房买卖合同网签备案之日起满3年方可上市交易，上述区域暂停实施住房限购政策，也标志着佛山全面取消限购政策。东莞发布“23号文件”指出，自12月26日起，东莞莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区暂停实行商品住房限购政策。自此，东莞全面放开限购政策。
需求端政策方面，自三季度以来信贷支持力度持续不断加大，“支持刚性和改善性住房需求”始终是政策核心。此前9月底，央行、银保监会已发文明确指出符合条件的城市可以下调或取消首套住房商贷利率下限，央行也已下调首套公积金贷款利率15个基点，均为各地优化信贷政策释放了空间。
中指研究院统计显示，截至11月底，全国已有超20城降低或取消首套商贷利率下限，且均降至4%以下，其中二线城市武汉、天津、温州等城市基本降至3.8%~3.9%水平。本次政策再次强调要因城施策，符合条件的城市有望加快落地降低房贷利率节奏，已经下调商贷利率的城市不排除根据当地实际情况继续调整优化。
政策或进一步宽松
2022年房地产市场下行趋势未得到明显改善，中央在强调房地产政策坚持“房住不炒”基调下，调控已向宽松转变。上半年，全国两会、中央政治局会议多次明确房地产调控思路，强调因城施策支持合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期。7月中共中央政治局会议为下半年房地产调控政策定调，明确从因城施策、保交楼两个方面力促行业预期修复。8月底，国务院常务会议罕见地接连释放房地产积极信号，体现了中央对房地产的态度，稳定房地产市场的重要性更加突出。
11月份以来，多项房地产重磅政策利好陆续落地，尤其是“金融 16 条”出台后，房企融资支持节奏明显加快，政策“托底”信号明确。结合此前支持房企融资的“第二支箭”，政策整体呈现出落地快、范围广、规模大的特点。尤其是11月28日证监会发布“第三支箭”，在房地产股权融资方面进行了调整优化，此后已有超30家发起股权融资计划，其中既有规模房企、也有出险企业，包括民企和国央企。
中指研究院认为，2022年因城施策频次创历史新高，未来核心一二线城市政策空间有望释放今年以来，中央多次提出“因城施策”“一城一策”用好政策工具箱，给予各地较高的调控自由度，地方政府结合当地市场变化及时调整政策节奏，力促市场预期稳定。
总体来看，“房住不炒”基本定位不变，监管部门持续优化供需两端政策，需求端支持政策不断发力，居民购房成本进一步降低，促进刚需及改善性住房需求释放；供给端为房企提供更多资金支持，信贷、发债、股权“三支箭”的融资支持模式持续推进，预售资金监管相关政策继续改善。
12月15日至16日举行的中央经济工作会议指出，明年经济工作千头万绪，要从战略全局出发，从改善社会心理预期、提振发展信心入手，纲举目张做好工作。其中包括有效防范化解重大经济金融风险。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
对于2023年房地产政策走势，中指研究院预计，坚持“房住不炒”基调不变，供需两端政策均有继续优化空间，政策力度有望进一步加强，核心一二线城市特别是核心二线城市，政策优化空间较大，如限购、“认房又认贷”等方面继续调整；支持企业合理融资需求，房企融资链条有望进一步畅通，企业资金面有望得到改善；“保交楼”仍然是侧重点，专项借款及配套资金加快落地，有望取得更多实质性进展，共同促进购房者预期好转。
