今年深圳房产市场何去何从？

深圳二手房跌回三年前，网红盘普跌，房地产经济是否迎来了新阶段呢？

我觉得房地产经济确实已经迎来了新阶段，未来市场将更加理性化和规范化。

深圳二手房跌回三年前，网红盘普跌！

据相关媒体报道，深圳二手住宅过户量已结束跌幅态势，但总体成交数量仍然在低位区徘徊。有数据显示深圳二手房价格在2021年下半年就开始波动下调，到今年下半年，深圳二手房价格已跌回三年前。业主普遍降价销售，网红盘价格普遍出现下降状况，甚至有网红盘跌幅达10%。

这一报道引发网友热议，有网友表示二手房市场现阶段正趋于理性化，大家买房更加慎重，也有网友表示，现阶段深圳二手房价格依旧太高，普通人无法承受。

我认为房地产经济确实已迎来新阶段，市场将愈发理性化和规范化。

深圳二手房市场价格下跌及成交量在低位徘徊并非个例，全国多个城市都出现了类似状况。这代表着以往房地产市场疯狂扩张模式已经结束，房地产经济已经迎来了新的阶段。

在新的发展阶段当中，房地产市场正处于关键转型期。受各方面因素影响，各地区新房及二手房房价都出现了小幅下浮，而且成交量也受到了一定影响。在这种状况之下，各地区从政策层面推行房地产经济转型，房地产市场经济在未来必将会更加规范化和理性化。

在未来房地产市场当中，消费者买房会越来越慎重，会进行多方对比，甚至会对房屋提出更高要求。这就要求市场转变思路，真正从消费者角度出发建造房屋，才能让购房者放心买房，才能让整个行业稳步发展。

在现阶段房地产发展过程当中，房价小幅下跌是必然状况，但未来房地产必将重新回暖。这个过程中或许会有些阵痛，可这是市场在稳步发展过程中必须承受的。如果不能恢复购房者对市场的信心，整个市场或都将遭受巨大打击。

如何看待深圳楼市再现豪宅日光盘，当地房地产业未来走势如何？

其实当前市场并没有回暖，之所以购房者能够从容选择，与开发商抢滩“金九银十”批量备案获得
预售有很大关系。据了解截至已经有14个新房项目获得预售证，其中不乏受追捧的前海等
热点地段楼盘，而份全月获批的预售证是9张，其中有5张是在下半月获得，按照销售方案公
布，大部分认筹可能也会排期至9月。
中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦也持类似观点，其表示，当前二手市场成交、带看都
还处于低谷，新房由于近期大量推盘，成交来访有明显提升。

未来一段时间，二手将继续维持在低
位徘徊。主要影响因素包括：政策预期减弱；经济不景气，客户购房换房更为谨慎信心不足，全
国大多数城市政策放宽后依然不见明显反弹，甚至继续调整，大家对楼市上涨信心下滑。深圳豪宅也卖不动了。
据悉，招商玺家园的备案区间价为10万-16.2万元/平方米，均价约为11.2万元/平方米，与周边二手
房的价差高达每平米10万元以上，按最小户型125平方米计算，购房者买到即赚上千万。
正因存在如此高的价差，该项目被称为“深圳今年最值得打新的楼盘。

一、价差居高不下，相当于打了5折出售。
大家再来想一下，要是这个楼盘照着周围楼盘挂价，可能卖得出嘛？
大概率是不能的。
那为什么会有这种模式呢高情商说法因为市场缺信心，要指着这种售罄消息再拉一波，稳住房价，然后再卖。
低情商说法牺牲二手房，保住新房，保住卖地收入。
相当于地方告诉开发商：
你们可以买地了，买完地了你们卖房的时候我是可以给你们定向打折的。
我锁住二手房交易，让老百姓看着买新房有优惠，帮你们把新房卖出去，赶紧来买地吧。

原来不是经济不好，而是我的经济不好，不是钱难挣，而是我的钱难挣，不是人们没钱了，而是我
没钱了。这个价格比预期的低。一名业内人士表示，市场普遍认为招商玺家园能够开到深圳二手房参考
价的天花板13.2万元/平方米。低于预期的价格吸引大批购房者认筹。豪宅的逻辑和普通住宅的逻辑完全不同。
喜闻乐见房地产死多头天天洗地看多房地产。

二、豪宅是有钱人没地方放资本，用来屯钱的地方，而且这部分钱，其实是从股市以及大
宗商品以及币圈跑出来的，这些资本没地方去，在衰退的大环境下没地方去，才去的豪宅。要看商业是否景气，就要看办公楼是否完租，办公楼的空置率。
要看老百姓的收入，就要看二三房，学区房的价位，不是中介的喊价，而是他们和房东不愿意交底
的成交价。
看强中产的收入，那就要看学区房，或是一线城市的核心的房产成交价。
豪宅和以上一点毫无关系
况且，现在钱管得严，走不出去的，所以流不出到境外，那么只有去豪宅这类资产里了，里面这些
钱是谁的，还不好说呢。

房产税，公共住房，随便来一个。
赶紧弄死这些天天把买房当投资，让大家都住不舒服的伞兵。
房产是刚需，既然是刚需，本就应该以消费属性为主。
房产注定要升值，但应该是随着社会资产总量自然地升值，而不是现在这种泡沫似的升值。
那些拿买房当投资，无限往房产市场里注资，通过推高房价来赚钱的人，是目前国内社会最大的害
虫。

三、就是这些人，逼着所有人都只能把大部分身家投入房产，否则就面临资产贬值甚至无房可住的风
险。他们靠投资房产赚的盆满钵满，其他人则被逼着把钱花在房产上而消费降级。
这些人有原罪，死不足惜。有个奇特的现象就是经济越差，富豪越富。虽然近两年因为经济下行和疫情影响，普通百姓开始深
挖墙，广积粮，底层消费呈现萎缩。但是中国富豪们的消费能力并未受到影响，而且富豪们消费能
力还呈现着增长的态势。

很多普通网民以为经济危机爆发后，富豪会跟他们一样倒霉，大家一起看烟花，而自己光脚不怕穿
鞋的，失去的不会像富豪那么多。但无情的事实是，即便是爆发了经济危机，多数富豪也有的是规
避损失，甚至是在危机中牟利，扩大自身财富的办法。而不变的是，那些光脚的人肯定在毫无办法
挣扎，仅剩死路的群体里。
想让富豪们跟你一起看烟花，前提你得有革他们命的能力。富豪们会看烟花，但真实情况会是富豪
们是看烟花的看客，而被点燃爆炸上天的烟花则是普通民众。

四、虽然现在全国各地房地产市场一片哀嚎，但是一线城市的好楼盘不愁卖，这是不争的事实。包括楼市也是如此，冰火两重天，好的抢，不好的降。
一个楼盘为什么会抢稀缺性、具有投资价值倒挂、配套完善学商医自、居住舒适度。
特别是深圳，包括前段时间的日光盘不也是新盘和二手房有倒挂空间吗？在我们指点江山说大经济环境之前，得先说个直接原因，一二手房倒挂，周边都20万左右了，空间
在那里摆着呢。
在很多人眼里，这约等于送钱，当然要抢。
除了深圳这种城市是真的有些人能拿出这么钱以外，很多金融体系也能给这种投资融资、配资，上
杠杆。
前几天遇到一个客户还说呢，最近银行追着给放贷款，但是放眼望去现在哪里有什么需要投资的地
方，还是换成房子保险。

深圳房子卖不动了，上半年销量惨淡，是什么原因导致的？

深圳卖不出去房子有三大原因：1、因为疫情的影响和人口的管控，深圳外来人口的数量就会变少，而深圳本地人自己又有很多房产，主要依靠的是外地人来买房。所以说人员流动少，房子销量就会下降。2、很多人因为房价的起起伏伏和一些政策的改变都开始出现了观望的状态。大批量的炒房客把目标放在了广东，这样也使很多的资金流向了广东市场，而深圳的房子市场，就出现了一片惨淡的情况。3、因为疫情的影响，就业形势也是非常的严峻，有些公司开始出现了大规模裁员的现象，很多人都面临着失业的压力和风险，一些年轻人手中甚至出现了负债，在这种情况下，人们没有闲钱去购买房子，因此深圳上半年的房子销量非常的惨淡。

深圳上半年虽然房子销量比较惨淡，但是新房的成交率还是很高，主要的是二手房的成交率相对较低。了解房子或者是买过房子的人都知道，如果有新房肯定是要买新房的，不仅是房子产权时间长，而且一切的公共设施都是新的，而且人们对于自己住的地方是有很大要求的，毕竟是自己未来余生的归处。并且为了鼓励刺激房产的销量，很多的新房都开始实行一些优惠政策，二手房看起来是比新房便宜，但是它还包含了很多的税在里面，实际算下来没有比新房便宜多少。最近很多深圳的新房都建在了各种名校附近更是有很多的便利。

深圳的房产主要还是以二手房为主，这也和之前大量资本投资深圳房产有关。之前深圳因为作为改革开放的重点城市也是随着改革开放的步伐一路高升，房价更是扶摇直上，很对人更是因为这次机会而发大钱。房地产更是在那个时候疯狂的在深圳扩张，很多的炒房客也是将资金涌入金深圳。但是这也存在着巨大的隐患，很容易造成房产的泡沫，一旦房产火热的泡沫外象被一些外因戳破，那么会导致很多人的破产和失业。而疫情就是这个不可预测的外因。很多炒房客因此将房子砸在自己的手里。

现在越来越多的人在面对买房子的态度都很佛系，因为很多年轻人的父母通过原始的积累已经是家中有房，再加上现在很多年轻人的思想开始出现转变，他们更加倾向于享受和租房。对于买房子的需求更是大大的减少。中国的房产也是因为资本的无序扩张开始出现了饱和现象，很多地区的房子都已经是供大于求。

2021年房地产市场将何去何从？

房价过高的问题一直困扰着中国居民，随着禁炒住房列入十四五规划后，房地产降价势在必行。

随着元旦小假期的结束，2021年也正式来到了我们的面前，在近些年来，房价高、住房难等问题一直是困扰大部分居民的关键，但在国家出台十四五规划以后，政府将全面禁止房地产商的炒房行为，这也将成为一个长期有效的对房地产商的监督机制，大部分房地产商也将在2021年迎来一波营销冬季。

一、影响楼盘价格的因素

十四五规划后，不同地区的房子将会面临不同的价值命运，这是因为房地产行业的发展已经步入了后半段，决定房地产价格的因素也发生了变化。其中决定房地产价格的第一个因素是政府出台的货币政策、但货币政策在全国范围内都是通行的，因此它以平等的方式影响着全国各地的楼盘价格；它的直接影响就是看货币的去向，哪个地方交易频繁、热度高，那里的房价就会变高。另一方面，从人口流动的角度来看，人口密集的城市的楼盘往往还会保持着高价格的特征，需求量大自然价格就会稳定走高。

二、楼盘即将贬值的区域

在2021年后，未来楼盘价格在不同城市将出现较大差别。在大部分三四五线的小城市，因城市规模小、流通性差的问题始终存在，在这些三四五线城市的新区楼盘价格将会出现大幅度下降，但定义三四五线城市的时候千万不可按现有的城市划分来定义，这对于判定楼盘价格是严重错误的，一些强地级市例如东莞等地虽然属于三线城市，但其城市GDP总量非常之大，已经远超其他三线城市，因此考虑房价时划分三四五线城市不能按地级为衡量标准，而是以城市的国民生产总值为标准进行区分。当然在这些区域中，地理位置好的商业房、学区房依然是热点楼盘，价格下降幅度也会相对于新区楼盘下降幅度较低。