两部门发文，降低存量首套住房贷款利率，分析称几千万户、上亿居民的财务负担会有明显下降，将产生哪些影响？

多城已执行4.25%最低房贷利率，未来仍有下调空间

“首套房贷利率下限调整”与“5年期以上贷款市场报价利率(LPR)调降”的双重礼包已投递至部分城市。5月22日，北京商报记者从多地区银行客户经理处获悉，当前，天津、郑州地区新发放的首套房贷利率已执行最低4.25%这一标准。而在北京地区，多家银行首套房贷利率也随着贷款市场报价利率(LPR)的下调由此前的5.15%调整为5%。

4.25%

5月20日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布，5年期LPR由4.6%下调15个基点至4.45%，这是在LPR捆绑房贷利率后降幅最大的一次。再加上5月15日央行、银保监会宣布，将首套房贷利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，这也就意味着，叠加此前的政策，对于首套房贷利率来说最低可以降到4.25%。

5月22日，北京商报记者调查发现，目前天津、郑州等地区已经开始执行首套房贷利率4.25%这一标准，也有部分城市银行网点人士透露称，预计5月23日或24日就会正式执行新发首套房贷利率4.25%这一标准。

“目前我行房贷利率执行首套为5年期以上LPR-20个基点这一政策，根据最新的LPR报价，新发放的首套房贷最低可达到4.25%。”天津地区一家国有大行客户经理透露称。郑州地区一家股份制银行人士也向北京商报记者表示，“目前我行新发放的首套房贷利率最低可以做到4.25%，不过需要客户征信审核通过，并且为首次购房人士”。

常州地区，一家国有大行个贷部门人士提到，“预计从5月23日或24日起，我行首套房贷利率最低可以做到4.25%，但目前还未收到具体细化的规则，不过申请4.25%房贷利率对客户有一些附加要求，例如，有缴纳社保、公积金、夫妻双方中有一方的收入比较稳定等”。

“LPR下降对买新房有好处，月供会下降”“该攒钱买房了”……LPR“降息”后关于“买房时机到了吗”这一相关话题一度冲上热搜。事实上，自5月15日，央行明确首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR减20个基点之后，就已有部分城市因城施策将首套房贷利率调降至4.4%。

据诸葛找房数据研究中心不完全统计数据，在5月15日央行、银保监会发布差别化住房信贷政策后，已有20个城市首套房最低房贷利率降至4.4%，如广州、天津、苏州、济南、重庆、沈阳、昆明等。诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱分析指出，本次5年期LPR创历史最大降幅，可以看出目前中央对于稳经济稳房产市场的决心，未来上述城市的首套房最低利率仍有进一步下调的空间。

在北京地区，房贷利率是否也将出现松动？5月22日，北京商报记者从北京地区多家银行处获悉，随着最新的LPR下调，京城已有多家银行正式将首套房贷利率从此前的5.15%调整至5%。

当前，北京地区房贷市场利率执行标准为：首套房贷利率为5年期以上LPR 55个基点，二套房贷利率为5年期以上LPR 105个基点。一位国有大行业务部门相关人士表示，“目前我行首套房贷利率为5年期以上LPR 55个基点，也就是5%”。另一家国有大行个贷部门经理也提到，首套房贷利率已经随着LPR从此前的5.15%调整为5%。

股份制银行也同样进行了调整，一位股份制银行客户经理向北京商报记者表示，“经我行与北京市银行业协会确认，目前北京地区个人住房按揭贷款执行利率浮动点位暂时继续保持不变，即为5年期以上房贷利率为：商贷首套4.45% 55个基点，为5%；商贷二套4.45% 105个基点，为5.5%”。“以上利率以5月20日放款为准。”上述股份制银行客户经理补充道。

另一家股份制银行北京分行相关人士也透露称，该行首套住房贷款执行利率是按照对应档次的LPR结合约定的利率调整幅度计算得出，因此以5年期以上贷款为例，根据5月20日公布的LPR计算，目前首套住房贷款执行利率为5%。

让市民最为关心的就是调整之后月还款金额相较之前能省多少。根据北京商报记者从房产中介人士处获得的信息：若以北京商业贷款100万元，贷款期限25年，等额本息还款方式计算，首套住房贷款执行利率为5%之后，月供还款金额为5845.9元，相较未调整前的5933.63元节省87.73元，25年整体还款金额减少约2.6万元左右。

盘古智库高级研究员江瀚在接受北京商报记者采访时表示，就目前来看，北京地区的房贷利率变化情况相对稳定，和LPR走势比较接近，处于震荡下行的趋势。从长期的角度来看，未来LPR仍存在下行的可能性。

未来仍有下调空间

2019年10月8日起，房贷利率正式“换锚”，从以基准利率为基础转变为以LPR为基础进行加点。从各地区银行的执行情况来看，目前调整后的最低4.25%利率尚未覆盖至全部地区，此外，也有银行仅收到口头的要求和通知，并未收到总行或分行下发的更为细则的内容，利率调整仍在推进过程当中。

那么，未来是否会有更多城市跟进下调房贷利率报价基点？专家分析称，此前央行、银保监会已经明确了首套房贷利率下限为不低于“相应期限LPR-20个基点”的定价思路，此次5年期以上LPR下调，也将进一步引导房贷利率下行。这也意味着，后续房贷利率还有进一步下调的可能。从当前全国重点城市5月上中旬的成交数据看，虽然比4月有微弱复苏的迹象，但是同比跌幅依然很大，类似房贷的加点基点下调，进而引导房贷利率下调的动作也还是需要坚持的。

诸葛找房数据研究中心指出，可以预见，未来房贷利率仍有进一步下调的空间，从城市来看，执行最低房贷利率的仍以部分楼市下行压力较大的二三线城市为主，一线城市执行的比较少。同时，实施的对象仅限于首套房，二套房仍按照原标准执行，且首套利率降低空间明显超过二套房。

在光大银行金融市场部宏观研究员周茂华看来，本次5年期LPR调降15个基点，释放国内稳楼市、支持制造业的力度明显加大的信号；进一步拓展了房贷利率下限，可以预见的是，未来部分楼市供给相对大、需求偏弱的区域房贷利率报价基点将出现明显下调。但整体上，国内楼市“稳”字当头，坚持房住不炒定位，推动各地因城施策、精准调控，落实“三稳”任务，促进楼市平稳健康发展。各区域楼市也将落实因城施策、精准调控，需要根据各区房地产市场及各区域调控要求，灵活调整房贷利率报价基点。

央行银保监会宣布房贷降息，房贷降息会对楼市有哪些影响？

5月15日在下午，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会公布《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，通告表明，针对贷款购买一般自住商品房的农村居民，首套房住宅盈利性个人住房贷款利率下限调节为不低于相对应限期借款市场报价利率减20个基点。

央行公布的最新数据表明，4月份住户贷款降低2170亿人民币，同期相比少增7453亿人民币。在其中，购房贷款降低605亿人民币，同期相比少增4022亿人民币。

4月14日，央行金融市场司厅长邹澜在见面会上表明，3月份至今，因为市场的需求变弱，全国各地已经有一百多个城市的金融机构依据市扬变动和本身生产经营情况，独立下调了房贷利率，均值力度在20个到60个基点不一。除此之外，一部分省部级销售市场利率标价自我约束体制也相互配合当地政府的管控规定，依据城市实际情况，在全国各地现行政策范畴内，下调了本城市房贷首付比例下限和利率下限，这也是城市政府部门、金融机构依据销售市场趋势和本身经营模式，作出的差异化、社会化调节，融入了房地产业地区差距的特点。

但是，据北京青年报报导，统计分析表明，现阶段绝大多数地方具体运行的本人房贷利率水准仍然显著高过全国各地统一的下限。央行近期发表的一季度财政政策实行结果报告显示，3月末，个人住房贷款加权平均值利率为5.49%，比去年末下调14个基点。

4月份，贝壳研究院检测的103个关键城市流行首套房房贷利率为5.17%，二套为5.45%，各自较上个月下降17个、15个基点，创2019年至今月度最低。

据报道，广州地域现阶段大多数金融机构首套房利率为5.2%-4.8%，二套5.2%-5.4%中间，一部分外资企业行最少降至4.6%；南京流行首套房利率在5%-5.2%中间，一部分行低至4.8%-4.9%；深圳首套房住房房贷利率广泛为4.9%，二套住房为5.2%；苏州大部银行首套房利率为4.6%。

人民银行阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限，此举对于楼市有何益处？

人民银行阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限，此举对于楼市有何益处首先就是提高了人民群众购买房产的热情，其次就是使得房产的价格相对更加稳定，再者就是有利于吸引人才来这些城市发展并且购买房产，另外就是可以提升二手房的一个流通有利于使得城市整体的房产朝着一个更高质量的方向发展，需要从以下四方面来阐述分析人民银行阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限，此举对于楼市有何益处。

一、提高了人民群众购买房产的热情

首先就是提高了人民群众购买房产的热情，对于人民群众而言在人民银行放宽了对应的首套住房的利率下限的情况下那么对于人民群众而言就更加愿意买房了。

二、使得房产的价格相对更加稳定

其次就是提高了人民群众购买房产的热情，因为城市的房产价格要稳定就是需要有更多的人群愿意在这个城市买房并且长期在这个城市发展才可以达到对应的发展目的。

三、有利于吸引人才来这些城市发展并且购买房产

再者就是有利于吸引人才来这些城市发展并且购买房产，对于人才而言他们可以借助对应的有利局势来这些城市发展并且在当地购买房产来满足让自己的孩子读书的目的。

四、可以提升二手房的一个流通有利于使得城市整体的房产朝着一个更高质量的方向发展

另外就是可以提升二手房的一个流通有利于使得城市整体的房产朝着一个更高质量的方向发展，这样子可以使得城市整体的竞争力加强有助于城市的一些战略目标的实现。

这些城市应该做到的注意事项：

应该加强多渠道对于人才的吸收。

央行、银保监会阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限，将带来哪些影响？

这个政策一说，房地产市场就更不可能好，说人话就是整个政策的重点在于
降低入场压力，吸引新的韭菜。
而不是降低整个社会的还款压力，让利于民。
已经入场的老韭菜们就别想了。
对已经买房的人来说，这个政策没有任何作用，除了更加觉得自己是傻x。
前几年高位入场的购房者，一般和银行签订的贷款合同利率是LPR +BP的形式，
前者是国家规定的，后者是银行自己浮动的。
前者是随着大盘浮动，后者一口气咬死，到你还款之前都不能改变。

比如20年，21年最高利率6.3%入场的购房者，他们的利率应该是4.6%LPR170bp，
那么今年轰轰烈烈的降息之后，银行放不出去贷款，BP将为0，这时候入局的购房者贷款利率是
4.6%。已经购房的人，1.7%的额外利率不会变。
前段时间轰轰烈烈五年期LPR下降15个基点之后，今年新买房的利息是4.45%，去年6.3%入场的购
房者是多少呢。6.15%。
也就是说，大量现有购房者最大的压力不是国家给规定的那个利率，而是去年，前年银行不放款的
时候额外的那些附加利率。

一、最终救房市还是得要靠居民负债，靠贷款，靠金融化手段。不知道前两天是谁在说房地产金融化势
头得到实质性逆转的，现在房地产市场出现最大的问题面对房价不在上涨的预期之下房屋的投资需求基本上直接归零，而
房屋的居住需求至少在这目前的价格下还供大于求的，投资需求直接归零，居住需求不断下降导致
房屋的结构中供给过剩。
一个现实大家必须要认清最近几年房屋的投资需求早就超过了居住需求，不承认这个现实而出台的
所有房地产政策都是在给晚期癌症患者喂中药。

现在这种降低首付利润的手段还是想刺激刚需，但是刚需真正缺的不是这点利息，缺的是房款，是
目前的房价收入超过其收入水平，真正要刺激刚需只有两个办法，降低房价或者提高收入，其他的
任何手段都是打着“满足人民合理住房需求”的名义刺激投资，想通过居民加杠杆来救市。
而真正投资的痛点不在于利率高低，而是对房价未来的预期，房价预期上涨哪怕10%的利率都一堆
人去买，因为通过杠杆手段房屋的投资的收益会超过10%。

二、但是如果房屋预期价格下降哪怕是0利
率都没有人去投资房子，因为哪怕0利息最后算上杠杆和交易费都是亏损的。
所以现在要救市继续明确到底是救刚需还是投资，没有任何含糊其辞的中间路线，要不就是只有政
府加杠杆通过政府和平台公司融资拿土地，通过发特别债去救烂尾项目。
但是无论哪种手段都没有真正去金融化，反而是更加金融化。

如果说过去的房企三到红线、房贷存量红线是信贷的定向收紧的话。
那么今年的央行、商行等金融机构对房地产的输血可以理解是定向放水。
什么是利率下限呢？我们知道房贷执行利率由两部分组成，LPR +加点，而下线一般说的是加点的
最低值，比如今年年初改的那次，允许最低执行利率低于LPR以下20个基点。

三、以4.3%的lpr为例，执行利率的最低值为4.1%，这个政策出来以后，我们可以看到，全国迅速跟
进，有86个城市的放贷利率就是按4.1%做的，相比于前几年首套房平均利率在5.2到5.3%，上百bp
的降息，而且前几年5.88%都是很常见的，按照复利率计算，其实是让利不少的。
基本不出意外，涨价去库存之后到之间的购房者，大概率成为击鼓传花的最后一棒，尤其是
19到21年可谓是最离谱的一批接盘者，高利息、高房价、高烂尾风险。

其他的这批接盘者也好不到
哪去，能变现的是钱，变先不了的叫预期收益，或者说纸上财富，暗线则是税，变现不了就是交的
税。
当然也有人说还在涨，其实忽略了资金成本，你拿着5到6%的资金成本，就投资每年2~3%增长的
房地产，而且现在多半以上房子还涨不了2到3%了，还有那么多中间税收，其实就是在给地方财税
和银行的利息打工，如果选择的是等额本息，前几年基本没有还本金，都是利息，涨多少才能抹平
这些成本呢？
中国哪个年代的人最有可能成为最后一波房价韭菜？

四、说今年让利多吧，相比于前几年，确实多，部分地方已经默许降价卖房，房企降价、银行降利息、
还有一些特色的促销手段，比如送一些东西。市场还是没有太大的反应，不管是土拍数据还是房企
的销售都在腰斩。盘不活靠着政策性资金，都是有去无回的，最终还是要居民这边接盘才有可能让
政策性扶持资金收回，比如今年的烂尾楼专项基金，回不去就是国有资产流失，可以看看以往国资
是在怎么托底楼市和股市的，不说救市，很多时候是要赚钱的，未来赚谁的钱？

值得讨论的是，对于真正的刚需来说，降息对于有能力且有需求的刚需，确实是利好，取消了执行
利率加点的下限，加点一旦确定，将不得更改直至贷款还清，如果真的能做到接近公积金的贷款利
率，对于刚需是非常大的让利。但如果你是奔着增值去的，那还是要谨慎的，3.25%的利率，多数
城市房地产都跑不过的，更何况现在房地产价格满眼看去根本没有出清任何风险，泡沫还在那里，
就看需求的刚性程度了。
至于很多人说泡沫出清是悲观的预期，过热之后迎来出清是铁定的规律，很多人认为至少一线不会
跌的太狠。

房地产在过度泡沫化、金融化以后，读者试着套用所有维持一线房地产价格永远涨的所
谓支撑来解释东京的房价地价日本主要城市地价房价的现值，相比
于上世纪90年代峰值缩水到1/10你没有看错是十分之一，包括东京在内的主要商业房地产。
其实两个经济体在相同发展阶段，相似的地方太多了，高储蓄率、外循环、汇率、扩张性货币政
策、资产投机过剩、实体无法支撑泡沫经济的债务陷阱、居民负债率快速攀升、以及庞氏信贷下缺
失的金字塔最下层的接盘者。

首套房贷利率下调了，下调的原因是什么？现在买房能比以前省多少？

首套房贷利率下调了，下调的原因是降低购房的压力，现在买房的贷款比之前能省5%左右。这次的首套房贷利率下降，其实是非常好的事情。现在年轻人的购房压力是非常大的，并且这些年房价可以说是飙升，即便是小县城的房价也是在飞速的增长中。房价在快速的增长，然而工资水平却还是保持在原来的水平线。这就造成了不平衡的状态，同时现在还面临着疫情，就业形势一年比一年严峻。这就意味着年轻人的压力将会变得更大，而年轻人是购房的主力军。当年轻人压力过大，没有资金购房时，对房地产是巨大的打击。现在的婚配要求比较高，男方需要有房有车，这种畸形的婚育观念也使得房价变相上升。买一套房子往往需要花一家人的力量，这样的压力无疑是非常大的。

这次的房贷利率下调并没有下降特别多，但却是一个好的兆头。在房贷利率比较低的时候买房，就会享受到更多的优惠。在贷款的优惠指数上能够便宜0.2%，这样的幅度虽然确实没有那么高，对于普通人来说可以省几万元到十几万元，还是非常的不错。这也证明了现在房地产行业业绩不及预期，才有了这样的行为，降低了首套房贷的利率。同时也一直在强调，房子是拿来住的而不是拿来炒的。很多房价都是炒上去的，这会让购房者多付非常多的资金。