多地楼市五一现打折促销潮，房地产的水到底有多深？

水特别深，而且如果你不懂房地产的话，最好请教一下身边做房地产的朋友，然后再选择买房。

对那些有刚性需求的购房者来说，他们在买房子的时候很容易受到房地产中介或者开发商的诱导性，而做出不理智的选择。买房可不是一件小事，当我们选择买房的时候，一定要小心谨慎，避免陷入到开发商的陷阱当中。

很多地方出现了所谓的五一打折促销卖房。

这样的事情数不胜数，基本上在全国各地都出现了所谓的打折促销卖房。我们都知道最近的房地产措施再进一步收紧，在如此的市场行情下，很多房地产开发商已经按捺不住了。因为他们的资金链成了公司发展的大问题，为了进一步保证自己的现金流安全，房地产开发商推出了所谓的打折促销卖房。

这个里面其实存在套路。

如果我们按照常理来理解的话，开发商打折卖房确实是因为他们需要资金，但其实这里面存在很多套路，房地产行业水也很深。有些开发商打着促销的旗号，其实他们是在做变相促销的事情，他们能给你提供的房产质量并没有保证得那么高，甚至会出现一些所谓的烂尾楼。对那些购房心切且贪图小便宜的刚需购房者来说，他们很容易中这些圈套。

建议大家在买房的时候一定要小心谨慎。

其实我们可以这样理解，目前各地的房地产措施在进一步收紧，这就意味着以后的房地产行情不会出现像十几年前那么火爆的事情了。我们在买房子之前也可以充分观望，因为房地产的价格会进一步平稳，甚至会出现长期回落的现象。买房对于很多人来说不是一件小事，在做这件事之前一定要小心谨慎，不要等到买错房以后才后悔。

多地楼市五一现打折促销潮，房价会逐渐下降吗？

随着国家房住不炒政策的逐步落实，楼市去库存化变得并不容易。尤其是在疫情影响之下，虽然房地产市场有所回暖，但楼市库存仍然十分庞大。五一作为楼市传统旺季，市场销售状况或成为房地产企业决定下半年相关策略的重点参考依据。

随着随着五一假日的到来，房地产销售传统旺季也随之来到。根据相关媒体报道，有地产业内人士表示各大房企会在近期陆续出台购房优惠政策，除了国家调控最为严格的一线城市之外，其他城市或许都将迎来一波打折促销热潮。

国家房住不炒政策在逐步落实，各地区调控房价措施也逐步推出，再加上由于疫情因素的影响，房地产企业去库存化已经变成了一个迫在眉睫的问题。在传统销售旺季，五一假期期间，采用打折促销活动吸引顾客占有市场，这对房企来说是一场没有硝烟的战争。

房价在现阶段已经进入一个瓶颈期，国家在加大调控力度，消费者也日渐理智，刚需购房需求也出现一定下降，而楼市庞大的库存以及正在新建的高楼大厦，数量已严重超出需求量。按正常市场角度分析，供大于求时，价格下降是必然，但房价却是一个需具体分析的问题。

对于一线城市及新一线城市来讲，房价是肯定不会逐渐下降的。不论当地出生率、死亡率如何，总是会有更多外来人口不断涌入，楼市始终处于一个供小于求的状态。房价的提升或许不会幅度太大，但是肯定不会下降。

对于一些有实体企业或电商企业支撑的地域来讲，房价或许不会升太高，但这样的概率也不大。可是对于一些没有实业或电商行业支撑，光空有一个高房价的地区来讲，房价肯定会逐渐下降，最终回归到理性阶段。

现实生活当中各地区的状态并不相同，关于房价是否会下降的问题，没有办法一概而论，而是要根据当地实际状况来猜测。但实际上这种猜测是否准确，我想谁也没有信心，一切都还需要时间来验证。

多地楼市五一打折促销，这是不是买房的最好时机？

这不是买房的最好时机，因为买房的行情会进一步消退。

我们可以这样理解，目前的房地产行情处在房地产措施紧缩的行情之下，这就意味着以后的房地产价格会进一步下降，所以很多楼盘才会出现五一促销打折的现象，这只是一个开始，并不是结束。

很多地方出现了所谓的打折促销销售。

当五一假期来临的时候，很多楼盘争先恐后出台了所谓的打折促销销售，有些地方的打折力度甚至已经达到了5成。对那些刚需购房者来说，他们好像看到了买房的机会，因为这个时候的楼盘特别便宜。但其实这些楼盘并没有我们想象中那么好，很多楼盘只不过是迫于压力而主动降价而已。如果一个购房者在现在的行情买房，我觉得是一个明智的选择。

现在不是买房的最好时机。

我们可以把目前的行情理解为房地产的行情拐点，因为2021年开始，全国各地出台了各种房地产措施和贷款措施，这些措施的统一目的是为了稳定房价，进而稳定整个房地产市场。我觉得现在是房地产市场稳定的开始，并没有达到我们心里的预期，很多楼盘还有进一步降价的空间。

建议刚需购房者继续观望。

因为以后的行情会越来越稳定，房价也会越来越低，所以我建议刚需购房者继续观望，不要被那些所谓的炒房客和房地产中介欺骗，更不要受到房地产开发商的促销影响。现在很多房地产开发商的楼盘根本没有人接手，真实的购房者在所有购房者的比例可能连10%都占不到。我也相信在各地收紧房地产措施以后，今后的房地产行情会越来越稳定，价格也会逐渐回归到符合消费者预期的区间。

上海“五一”楼市升温，未来的楼房走势如何？

现在我国的房地产已经确实饱和了，相信这一点很多人都是认可的，房子作为一种商品，与其他商品相比，有其一定的特性，说到房子和房价，很多人都有无尽的故事或遗憾。一些人过去买房，随着房价上涨赚了不少钱，那么未来的楼房走势如何？

上海市房地产交易中心网站“网上房地产”显示，上海将上市一批新房源，这是自“沪十条”“沪七条”等房地产市场调控政策落地以来，上海第二次以集中批量供应的方式推出房源。该批集中上市房源包括47个楼盘项目，总面积约156.7万平方米，共计13969套房源。

分别位于宝山、浦东、松江、虹口、静安、黄浦、青浦、奉贤、金山、嘉定、闵行、崇明等12个区域，相比第一批次集中上市的33个楼盘、10006套的供应房源，本批次上市的新房源大幅增加39.6%。其中还有“少见”的内环内项目入市，引人关注。而本批次新房源已于4月30日起开启认购。

五一楼市房价大调查：上海新房和二手房持续升温，传统刚需板块青浦新城，闵行浦江，松江泗泾，宝山美兰湖，顾村区域200-300万房源去化加快，新房成交则以3-4.5万均价领衔上海五一楼市，在150-200万区间，金山区金水湖新城，金山新城，枫泾板块异军突起。

环上海新房：嘉善城区区域，因聚集了来自上海，杭州，温州，南京，苏州，合肥等地的投资客，67-110平米主力户型 均价上扬至1.6万每平起，而对应的杭州湾新城和嘉兴港区，太仓港区，房价1-1.3万之间，仍旧是环上海区域的价格外地，购置群体多为投资。

2016年9月以来，调控政策不断收紧，调控力度不断加大。近两年来，随着调控政策力度的加大，房价走势也开始发生变化，不少城市出现回调或滞胀现象，因此可以预见，随着国家对房地产业的持续调控和房源的过剩，10年后房价肯定会回归到合理水平，高房价将不再是房地产市场面临的问题。对于目前没有房子的人来说，这无疑是个好消息。

我国未来是科技时代，科技会成为未来支撑经济的顶梁柱，所以答案已经很明确了，现在已经不在适合投资房子，适合投资科技或者投资股市，按照当今房地产的环境考虑为什么可以肯定现在不适合投资房子呢？理由就一个投资房子时代已经成为过去式，过去式的投资方式，投资的好就吃鱼尾，投资不好就吃苦头，希望大家好好品尝这句话的内涵。

现在房地产饱和了，存在泡沫了，类似牛市末期了，在这个时候投资的好还能吃点肉，比如投资白马股，也就是指一线城市的房价，刚需者巨多，稍微还有涨价空间，长久来看还是有些涨幅的。

反之如果在牛市末期投资到主升浪后的股票，这类股票需要价值回归，再度去投资只会成为接盘侠，成为高位站岗者。类似三四线城市的房子，尤其刚需不足，房子供过于求的城市，投资这些城市的房子会成为接盘侠，成为站岗者。

过去我国房地产之所以繁荣，得益于我国庞大的人口红利，商品房刚刚进入市场后，购房主力军是60后、70后，80后，这几类群体人口基数很大，住房需求集中爆发推涨了房价。如今这部分需求已经释放完毕，当下购房主力军是90后和00后，受计划生育和女性思想改变的影响，这两代人人口基数锐减，对住房的需求也在减少。

楼市除了依靠需求，还得靠购买力撑着，可人社部发布的文章中透露，我国的劳动力人口从2012年开始减少，减幅将在2020年加快，并且预计到2035年将减少1亿的劳动力人口，劳动力人口有赚钱能力，是维持楼市发展的核心力量，将来这类人大幅减少后，房价没有支撑或将会高位解体。

从2011-2020年全国百城房价涨幅趋势看，2017年前，由于调控措施并不完善和精准，房价涨幅的波动性还是比较大的；但2017年精准调控以来，房价的涨幅得到了有效控制，基本保持了平稳发展势头。

从这个意义上说，按照房价的正常发展趋势，不受到意外事件冲击，国家调控政策不发生实质性转向的情况下，房价基本趋势应该保持延续，各能级城市的房价格局，在不发生区域意外事件或调控政策转向，我认为还是难以改变的。依然会是二线涨幅最大，三线其次，一线最后；但价格上涨的绝对值一线无疑会是第一，二线次之，三线最后。

从上海第二批集中上市房源“五一”假期的认购情况看，信息的公开性和透明度有进一步提升。未来的股市会接替房地产，总体会保持震荡上涨，呈现波段式的上涨趋势，给长期价值投资的人带来高收益，其中都市圈，城市群，卫星城市房价有上升空间，但是缺乏产业基础的三四五线小城市、县城房价会稳步回落。

如何看待当前房地产市场的现状及前景分析？

房地产行业主要上市公司：万科A(000002)、保利地产(600048)、新城控股(601155)、招商蛇口(001979)、绿地控股(600606)、华侨城A(000069)、龙湖集团(00960.HK)

本文核心数据：中国房地产行业发展历程、中国房地产行业重点政策汇总、全国商品房销售面积与销售金额、产业链各环节市场份额占比

行业概况

1、定义

房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。根据用途的不同，主要分为住宅房地产、商业房地产及产业房地产。住宅房地产是指用以居住的地产，包括普通住宅、公寓、别墅等房地产形式;商业地产通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式;产业房地产是指以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力的新型房地产形式。

2、产业链剖析：产业链环节市场庞大

随着我国房地产行业的快速发展，在带动一个城市GDP增长的基础上，房地产产业链上相关产业也随之壮大。产业链主要分为上中下三个阶段，房地产上游主要包括土地供应、建筑材料、工程机械三个环节;中游产业链包括工程咨询(规划、勘察、设计等)、施工建设、房地产开发三个环节;下游主要包括装饰装修、物业管理两个环节。其中，上游的土地供应环节由政府部门主导。

行业发展历程：行业正处于规范调整期

1998年住房市场化改革完全推开了我国房地产市场发展的大门，房地产业迅速崛起，随着住房建设的快速发展，其对经济的影响愈发不容忽视。我国房地产市场自发展以来主要经历以下几个阶段：

(1)萌芽阶段(1978-1998年)。在改革开放前二十年的时间里，房地产市场的发展停滞不前，虽然政府当时进行了多方面的尝试，但是效果不大。

(2)起步发展阶段(1998-2002年)。1998年标志着我国福利化分房制度的彻底结束和住房制度改革市场化的正式开始，至此，我国住房制度发生本质性变化。金融业改革和国外资本介入为房地产行业带来资金支持，同时外资流入带来对写字楼和办公楼的需求，房地产市场的供给和需求进一步扩大。

(3)快速发展阶段(2002-2009年)。2003年房地产业被列为我国经济性支柱产业，房地产投资大幅增加，房价上涨。同时，针对房地产市场在此时期的一些表现，国家逐渐加强房地产信贷控制，灵活调整房贷利率等促进和规范房地产市场发展。

(4)频繁调控阶段(2009-2013年)。针对不断上涨的房价，国家频繁出台相关调控政策，进一步强化差异化住房信贷政策，严格控制对非首套房的信贷政策，抑制投资、投机性购房需求。国八条和新国五条出台，各大城市相继颁布限购限贷政策，企图控制房价过快上涨。

(5)调整规范阶段(2013年至今)。2013年房地产市场长效机制的提出为房地产市场的调控指明方向。2016年提出“房住不炒”定位。2018年强调综合运用金融财税等手段“加快构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。2021年楼市“新禁令”提出严格控制房地产信贷供需双方规模，避免炒房行为抬高房价。一系列政策表明，未来长期的一段时间内，我国的房地产行业将进入调整规范阶段，将是一个长期的国家策略，也是未来很多年的一个长期的制度顶层设计。

行业政策背景：频繁调控，保证健康发展

自20世纪90年代土地使用权出让制度的确立以来，我国房地产行业历经了多次重大政策调控。总体来讲，房地产刺激与打压政策对房地产投资相应地形成激励与遏制的作用，即房地产的供给与房地产调控政策的方向一致。

1998年7月，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》(简称“23号”文件)，明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。调控效果激活了低迷数年的房地产市场，推动了房地产业的高速发展，我国房地产市场和房地产业进入发展新时期。

2003年，国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。该政策极大的推动了房地产业的迅速发展。同时，为抑制房价的快速上涨，国务院等部门出台了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，又称“老国八条”等政策，以促进房地产市场健康发展。在各类政策下，我国房地产行业处于频繁调控期。

2016年年底的中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”，此后，与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策，涉及到房企融资、购房者信贷等方面。国家、地区的各项规划与政策中也在强调要“房住不炒”的定位。

2021年，央行、银保监会等机构针对房企提出三道红线政策，开始在全国实施。三道红线即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。按照监管要求，到2023年6月底，12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标，2023年底所有房企实现达标。

行业发展现状

1、房地产行业开发投资规模增速有所减缓

由于国家对房地产行业的严格调控，从开发投资规模的增速上来看，2010-2015年期间，增速总体呈现连续下降的趋势;2016年房地产开发投资增速开始反弹，2016-2019年期间，增速有所回升;由于疫情及房地产行业整体下行等原因，2020年及2021年增速开始下降。截至2022年8月份，2022年房地产行业开发投资规模为9.1万亿元。

在开发投资规模增速减缓的背景下，房企也面临较大销售和资金压力，加之“保交付”等政策影响，房企新开工意愿持续下降。2022年1月至8月，房企新开工面积规模为8.51亿平方米，同比大幅下降37%，与2020年同时期相比下降39.2%。

2、全国商品房销售面积与销售金额规模上升减慢

总体来看，我国商品房销售面积与销售金额在2010-2021年期间呈现上升态势。2017年我国商品房销售面积突破16亿平方米，销售金额突破13万亿元。2017
-2021年期间销售面积与销售金额均维持在较高区间，其中销售面积的上升幅度较小，销售金额保持一定的上升规模。截至2022年8月份，我国商品房销售面积为8.79亿平方米，销售金额为8.6亿元。

3、房地产开发企业资产负债率呈现逐年上升的趋势

2014-2020年期间，我国房地产开发企业资产规模呈现逐年上升的趋势，2018年突破80万亿元，与此同时，资产负债率也处于持续上升的态势之中，由2014年77%的负债率上升至2020年80.7%。

4、房地产景气指数有所下降

从房地产行业总体景气度来看，2016-2019年，全国房地产总体景气指数呈现上升趋势，2020Q1由于新冠疫情的影响，行业总体景气指数有所下降。随着疫情逐渐得到控制，全国房地产总体景气指数不断回升，2020Q4为118.2%。2021年第二季度开始，全国房地产总体景气指数有所下降，2022Q2为98.5%。

5、2022年共10家房企暴雷

在近几年政府宏观调控收紧的背景下，房地产企业依旧处于高速扩张之中，没有及时调整好经营规模与扩张速度，不少企业陷入资金链断裂的局面，宣告暴雷。目前共有30家房企宣告暴雷，其中，2021年9月恒大出现危机拉开了房企集体暴雷的序幕，2021年共有15家房企暴雷，其中包括恒大、正荣、富力等上市房企;截至2022年10月，2022年共10家房企暴雷，包括世贸、融创等龙头房企。

行业竞争格局

1、区域竞争：广东与江苏商品房销售面积领先

国家统计局数据显示，2021年全国31省市商品房销售面积排在前五位的分别是江苏省、广东省、山东省、四川省、河南省。其中，江苏省、山东省、四川省、安徽省、福建省、湖北省、上海同比增长为正，2021年江苏省商品房销售面积同比增长7.2%，安徽省商品房销售面积同比增长9.7%;广东省、河南省、浙江省同比增长为负，2021年广东省商品房销售面积同比增长-6%，河南省商品房销售面积同比增长-5%。同时可以观察得到，城市之间商品房销售面积梯级分布较为明显，如2021年排名第十的上海商品房销售面积为1880万平方米，与江苏省相差14671万平方米。

2、企业竞争：各环节竞争者众多

房地产行业拥有着复杂的产业环节，市场参与者众多，每个领域的优势竞争者各不相同。通过计算该环节企业2021年营收占该环节所有上市企业的营收总和来得到市场份额占比。中游环节中，在工程咨询方面，太极实业占据了主导地位，市场份额接近三分之一，其次是华建集团，为11%;在建设施工方面，中国建筑占据了绝对的市场地位，市场份额占比接近四分之三，其次是上海建工与陕西建工;在房地产开发方面，由于该环节市场竞争者众多，因此龙头企业的绝对地位不明显，前三名分别是绿地控股、碧桂园与万科A，其中绿地控股市场份额为8%。

行业发展前景及趋势预测

1、坚持“房住不炒”的定位与转型升级

自2016年第一次提出“房住不炒”的理念以来，国家层面及各省市陆续出台了相关房地产调控政策，以促进房地产市场的健康持续发展。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。目前，全国31个省、自治区和直辖市均对“十四五”期间房地产市场提出了发展目标及方向。其中，有部分地区对“十四五”期间房地产行业规划了具体目标，例如江西省在《江西省“十四五”住房城乡建设发展规划》中指出完成房地产开发投资12500亿元，江西指出在“十四五”期间完成房地产开发投资12500亿元，黑龙江提出城镇人均居住面积达到385平方米;部分地区对房地产行业的规划了发展方向，例如福建省在《福建省“十四五”规划和二〇三五年远景目标的建议》指出要坚持房住不炒，加快形成多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房体系。

另外一方面，随着中国进入碳达峰碳中和关键窗口期，低碳经济将成为各行各业未来重要的发展机遇之一。而房地产行业作为绿色减碳的关键领域，尤其是目前正面临着发展模式转型的“阵痛期”，低碳发展无疑是房地产行业重要的经济发展长线逻辑，更将成为突破行业困局的全新机遇。在“双碳”政策的助推下，借助数字化技术向低碳发展转型，无疑将成为房地产行业转型的新风口，是实现告别“高杠杆、高负债、高风险”的“旧三高”模式，迈向“高质量、高品质、高效益”的“新三高”发展关键所在。

2、预期2022年房地产市场逐渐修复

2022年，受宏观经济下行、新一轮新冠肺炎疫情反弹以及前期调控政策对市场传导作用的滞后显现等因素影响，国内房地产市场景气度继续下行。在市场景气度加速下行背景下，为防范行业出现系统性风险、保持房地产市场平稳健康发展，2022年以来中央多次释放维稳信号，将“保交楼”作为下半年工作重点之一，具体措施包括设立“地产纾困基金”，通过资产处置、资源整合和重组等方式，参与问题楼盘盘活及困难房企救助等纾困工作等，但“房住不炒”仍为政策主基调。

在房地产政策相对平稳的条件下，《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告(No.19·2022)》预计，全年商品房销售面积将增速回落，增长1.7%;房地产开发投资增速下降，增长0.8%，住宅开发投资由正转负，下降0.2%;在土地价格上涨的情况下，销售均价将保持小幅上涨，全年增长2.8%。

更多行业相关数据请参考前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。