银行拟出资设立300亿住房租赁基金，大家咋看有何影响？
对房地产市场而言，该租赁基金通过并购房企存量资产主要是现金流压力较大的房企存量资产，帮助问题房企相对平稳地退出市场，将房企风险向整个住房体系和金融体系的传导链条斩断，实现风险隔离，在这个意义上，对整个房地产市场的平稳发展构成利好。
一、此外从新房供给角度来看，这部分供给退出一手房市场，将降低新房供给，有助于在短期内稳定当地一手房房价，便于其他稳健经营的房企的存量项目顺利退出。但从中长期来看，随着未来大量
的优质廉价租赁房产入市，将有效压制当地租金价格，也会降低刚需购房需求，反过来对二手房价
格产生压制。所以，从中长期来看，上述区域的房价大概率长期处于低位。
当然，我们要关注区域分化问题。出问题的项目多集中于二三线及以下城市，所以300亿住房租赁
基金也主要对二三线及以下城市的房地产市场带来影响。
对于需求一直坚挺、房价一直坚挺的一线城市而言，烂尾项目本来就很少，自然也不受住房租赁基
金的影响。
未来，国内房地产市场的分化趋势将进一步加剧，不同区域的地产项目保值增值效果将有很大的差
异。
土地制度是以自由保有为主，土地的规划在于政府重视环境保护，住宅用地的供给端就会出现问
题，土地私有但分配又不均，这样就会造成一个结果，政府供地稀缺，开发商抢地推升土地价格，
面粉贵了，面包出来后自然水涨船高。之所以说分配不均，就是因为英国实施的是独特的保有制度，土地名义上是归皇室，但土地的自由保有者可以永久的自由转让土地的权利。是土地的实质持有者。80%以上的土地是由个人自由保有。
二、这里面有一个细节大家需要知道，即便是这样至少有1/3的土地仍然掌握在极少的贵族手中，这也就是分配不均的根本。而且政府控制大城市的开发属性，限制可供地开发的土地，政府轻视需
求。从金融角度来讲，金融制度自由，货币超发严重，居民杠杆翘得非常高，通胀速度非常快，金融宽
松的土壤是由撤切尔夫人执政之后摒弃了之前凯恩斯主义开始，先是取消外汇管制，再取消信用约
束以及存贷款利率全市场化。
这里说一个货币暴涨的数据：1980年至2014年英国的m2广义货币供应量与GDP，年均增速差是
4.6个百分点。而英国的CPI年均增速达到了4.8%，之前猫叔就给过大家一个数据，当m2和GDP的
增速差距较大的时候，换句话说m2的增速。如果超过11%，那么房价必然起飞，毕竟货币流出来一
定有一个存储它的池子。
当然首付低和期限长和人们高杠杆意愿进一步推升了房价暴涨的诱因。主流的首付比例通常是
20%~30%。如果贷款人有一个较好的资质以及愿意承担更高的初始利率，干脆就可以零首付住新
家，这就有点像当初的美国了。截止到2017年，英国居民的平均首付比例是28%。
三、其中首次买房的比例低至21%，说明大家现在已经开始置换为主了。之前很多人问猫叔，英国的房地产到底该不该投资？估计8成以上的人都会被税收制度劝退！
英国的税收制度是对交易环节进行重税原则，而且对二套住房更是重税中的重税，抑制投机以及土
地印花税是根据住房价值征收的。而且采取的是超额累进税率，买首套房的，住房税费是0-12%以
上，各档税率提高3~4个百分点。而且如果你要进行投资性住房进行转让的话，他还需要收资本利
得税、而个人所得税为20%的基税打底，纳税人资本利得税为18%，个税为40%~45%的高薪以及
附加税率，纳税人以及资本利得税为28%。如果去世前7年，赠与或者财产遗产。还得缴纳遗产
税，而且最高税费为百分之40。
保有环节，英国政府对存量的住房征收房产税的制度重点在于分等级，干脆说就是按照房价划分住
房等级。07年的数据是平均税率是1.8%。总提来说。属于重交易轻保有。曾经出过一个计划叫做购买权计划，也就是说允许人们。在保障性住房长期租赁的情况下，同意租户折价购买所租的住房。所以这就已经推动了，房屋私有化进程。
四、80年到2004年，英就出售了社会性住房182万套，占当前住房存量的7.8%，同时也推动了住房自有率的提高。
但私有化开始变多，社会性保障性住房就会随之递减，随后政府就推出了其他的手段去支持低收入
无房家庭进行购房，比如共享产权房以及首次置业房，这个词看着是不是非常熟悉，像不像我们这
边的两限房、经济适用房、自住型商品住房、到现在的共有产权。
这样做的好处呢，就是让所有人都有房子住。并形成了等级划分确实解决了社会当中的供需问题。坏处就是。房价过高、稀释活力、创新低下。
但是英国还不太一样，英国属于可移民国家，所以人口红利依然站在了对英国有利的位置。我这里还要多说一句，居
民的出租住房的租金，所得还要纳入个人所得税，而且税率最高达到45%。所以结论已经很清晰
了。这就属于一个只能进不能出的状态。
总结下来就是土地供应不足，低利率，高杠杆，超发的货币。但与其他国家不太相同的是人口。英
国人口长期是呈现长期增长态势的移民国家，结构相对年轻化，它支撑了高房价的基础。从1850年
到2017年，英国的总人口将近增加了三倍，而且复合增长率为0.66%。所以英国移民净流入。
不断的加快。据不完全统计，英国72%的购房者都是来自于25 ~ 40岁。所以这里我们得到了一个大概是否可以炒作的基础！保障性政策平抑了大家的需求。人口支撑了玩家的人数！房价的稳定上涨确
定了进场玩家的预期！而我们要面对可能不仅仅是新进场玩家数量甚至还有更多需要作出的改变的
地方。
地产大利好！央行和银保监会放大招：金融支持16条措施来了
大家好，利好一个接一个！央行、银保监会出手，出台十六条措施支持房地产市场平稳健康发展。信息量很大......
泰勒给大家整点重点内容。
一、保持房地产融资平稳有序
1、稳定房地产开发贷款投放。
坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。
金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，在保证债权安全、资金封闭运作的前提下，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。支持项目主办行和银团贷款模式，强化贷款审批、发放、收回全流程管理，切实保障资金安全。
2、支持个人住房贷款合理需求。
合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。
鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。
3、稳定建筑企业信贷投放。
4、支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期
对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期，调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。
自本通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。
5、保持债券融资基本稳定，支持优质房地产企业发行债券融资。
推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。
鼓励债券发行人与持有人提前沟通，做好借券兑付资金安排。按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。
6、保持信托等资管产品融资稳定。
二、积极做好“保交楼”金融服务
7、支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款。
支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求。依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项保款，封闭进行，专款专用。专项用于支持已售逾期难交付住字项目加快建设交付。
8、鼓励金融机构提供配套融资支持。
鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行或其牵头组建的银团，按照市场化、法治化原则，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。
对于剩余货值的销售回款可同时覆监专项借款和新增配套融资的项目，以及剩余货值的销售回款不能同时覆盖专项借款和新增配套融资，但已明确新增配套融资和专项借款配套机制安排并落实还款来源的项目，鼓励金融机构在商业自愿前提下积极提供新增配套融资支持。
新增配套融资的承贷主体应与专项借款支持项目的实施主体保持一致，项目存量资产负债应经地方政府组织有资质机构进行审计评估确认并已制定“一楼一策”实施方案，商业银行可在房地产开发贷款项下新设“专项借款配套融资”子科日用于统计和管理，配套融资原则上不应超过对应专项借款的期限。最长不超过3年，项目销售回款应当划入在主融资商业银行或其他商业银行开立的项目专用账户，项目专用账户由提供新增配套融资的商业银行参与共同管理。明确按照“后进先出”原则，项目剩余货值的销售回款要优先偿还新增配套融资和专项借款。
对于商业银行按照本通知要求，自本通知印发之日起半年内，向专项款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的。可予免责。
三、积极配合做好受困房地产企业风险处置
9、做好房地产项目并购金融支持。
鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目。
鼓励金融资产管理公司，地方资产管理公司(以下统称资产管理公司)发挥在不良资产处里，风险管理等方面的经验和能力，与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式，推动加快资产处置。
10、积极探索市场化支持方式。
对于部分已进入司法重整的项目，金融机构可按自主决策、自担风险、自负盈亏原则，一企一策协助推进项目复工交付。
鼓励资产管理公司通过担任破产管理人、重整投资人等方式参与项目处置，支持有条件的金融机构稳妥探索通过设立基金等方式，依法依规市场化化解受困房地产企业风险，支持项目完工交付。
四、依法保障住房金融消费者合法权益
11、鼓励依法自主协商延期还本付息。
对于因疫情住院治疗或隔离，或因疫情停业失业而失去收入来源的个人，以及因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款，金融机构可按市场化。法治化原则与购房人自主开展协商，进行延期展期等调整。
对于恶意逃废金融债务的行为，依法依规予以处理，维护良好市场秩序。
12、切实保护延期贷款的个人征信权益。
个人住房贷款已调整还款安排的，金融机构按新的还款安排报送信用记录；经人民法院判决、裁定认定应予调整的，金融机构根据人民法院生效判决、裁定等调整信用记录报送，已报送的予以调整。
五、阶段性调整部分金融管理政策
13、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排。
对于受疫情等客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，基于实际情况并经客观评估，合理延长其过渡期。
14、阶段性优化房地产项目并购融资政策。
相关金融机构要用好人民银行、银保监会已出台的适用于主要商业银行、全国性金融资产管理公司的阶段性房地产金融管理政策，加快推动房地产风险市场化出清。
六、加大住房租赁金融支持力度
15、优化住房租赁信贷服务。
16、拓宽住房租赁市场多元化融资渠道。
支持住房租售企业发行信用债券和担保债券等直接融资产品，专项用于租赁生房建设和经营，鼓品商业银行发行支持住房租赁金融债券，筹集资金用于增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款投放，稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。
为什么要鼓励房企开拓租赁市场？
中国人民银行 中国银保监会关于《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》公开征求意见的通知 分析： 一直以来，房地产都是以新建、售卖商品房为主要商业模式，在这种商业模式下，老百姓把辛辛苦苦赚来的钱存到银行（银行给予很少的利息），银行再把老百姓的钱借给房地产开发商（借给开发商的利息必然高于给老百姓的存款利息），开发商拿着“白捡”的钱，建造商品房，然后把商品房卖给老百姓（开发商在卖房的时候自然会把银行借款利息转嫁到老百姓身上，这样才能进行银行利息抵冲），在房地产行业里，钱就这样在老百姓，银行，房地产之间循环流通。其实仔细想想就知道，这三者之间，银行和开发商实际上都是在拿老百姓的钱建造房屋“租赁”对房地产市场将产生什么影响？
党的十九大报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。正在陆续召开的地方两会上，有10多个省份的政府工作报告均明确提出发展住房租赁市场，这对全国房地产市场来说意味着什么？
多地政府工作报告均提加大租赁房建设与供给
加大租赁房的建设与供给，是多地政府工作报告共同提出的举措。
北京市提出，将推进集体建设用地建设租赁住房，发展住房租赁市场特别是长期租赁。上海市提出，今年加大租赁房建设力度，计划新建和转化租赁房源20万套，新增代理经租房源9万套，新增供应5．5万套各类保障房。
福建省明确大力发展住房租赁市场，其中福州今年新开工租赁住房和共有产权住房5000套、新增供应5000套，厦门新开工12000套、新增供应8000套；湖北省将在人口净流入大中城市加快培育和发展住房租赁市场，逐步提高租赁住房占新增住房供应量的比例；安徽省提出因城施策加强房地产市场调控，盘活存量住房，发展住房租赁市场特别是长期租赁。南京市提出今年将进一步加大租赁住房建设，筹集租赁房源100万平方米。
在公租房方面，多地也动作频频。安徽省提出今年实行公租房实物配租和租赁补贴并举，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员等纳入保障范围；河北省加大公租房保障力度，年内新开工建设23万套保障性住房；湖北则计划加大公租房保障力度，开工建设保障性安居工程住房24万套。
“租赁住房建设将是后续保障房建设的重头戏。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“从各地具体建设规划来看，今年包括房企自持租赁房、共有产权房、公租房、集体租赁住房等多品种供应的房源将加速又加量。”
地方关键几招布局租赁市场
多地两会透露的信息表明，增加租赁土地供应、培养规模化和专业化租赁企业、深化租购同权，成为地方布局租赁市场的关键几招。
——租赁土地供应加速。海南省今年起每年下达租赁型住宅建设计划时要明确租售比例。北京在2017年曾宣布，未来5年将供应1000公顷集体土地用于建设租赁住房，这也意味着，在今后4年，北京将平均每年供地约200公顷用于建设租赁住房。南京提出今年优化土地供给结构，保证租赁房供地占住房供地比例达到30％以上。广州市明确今年加大只租不售全自持商品房和轨道交通沿线租赁房用地供应。
近来，上海、广州、深圳、杭州、郑州等城市已陆续开启“只租不售”卖地模式。据中原地产研究中心统计数据，截至1月22日，全国已经有超过10个城市成交租赁类土地，合计将供应超过10万套房源。
——鼓励租赁企业向规模化、专业化发展。上海市、南京市提出今年将支持专业化、机构化的住房租赁企业发展；广东省明确各地级以上市至少建成1家国有住房租赁企业，广州市明确要率先组建3家国有住房租赁公司；合肥、厦门均表示支持房屋租赁企业通过合并重组做大做强。
——租赁配套细则出台，租购同权逐步深入。近来，包括天津、青岛、无锡等10几个城市密集发布政策，降低落户门槛，开启租房落户通道。如天津市实行引进人才“租房落户”政策，对本人或直系亲属无名下合法住房的，可在其长期租赁房屋所在社区落集体户口；青岛近日提出，以合法稳定住所（含租赁）和合法稳定就业为基本落户条件，全面放开城镇落户限制；无锡提出租住经相关部门备案的合法租赁住宅，同时具备参加无锡市城镇社会保险满五年，准予落户；广州市将“租购同权、学位到房”写进了当地教育部门的今年工作部署。
业内分析认为，随着租赁市场的发展和深化，租购同权的内涵也将逐步扩大。
一二线城市外来人口将最先受益，炒房行为或受抑制
租购并举将率先影响哪些城市？去年7月，住建部等九部委选取广州、深圳、南京等12个城市作为首批开展住房租赁试点的地区；去年8月，国土部明确北京、上海等13个城市开展首批集体建设用地用于建设租赁住房的试点，从土地源头缓解租赁用地供给不足的难题。
据不完全统计，目前已有10余个城市开通了官方住房租赁交易和服务平台，并开始向市场投放房源。同时，针对住房租赁的金融支持政策也频频落地。多家银行近期陆续宣布给予住房租赁金融支持，包括对企业的金融支持和个人的消费信贷支持。
业内分析认为，越来越多的租房选择、稳定的租约、较高的服务品质，将让一二线热点城市的外来人口率先获益。
不过，多位专家指出，目前，面向大量流动人口和新市民的租赁住房供给仍不充分，特别是大城市租赁住房供给短缺。目前，我国租赁人口预计为1．9亿人，租赁市场规模超万亿元。易居企业集团CEO丁祖昱认为，“市场需求主要集中于高性价比的房源，供应却跟不上。”
根据上海易居房地产研究院对上海、深圳两地的一项调查显示，月房租3000元以下房源的租赁需求占总需求的26．4％，供应却只有11．9％；月租金3000元到6000元房源的需求占比51％，供应占比39．6％；月租金大于六千的租赁需求占比22．6％，但是供应达到了48．5％。
不少业内人士看来，租购并举将会明显影响房地产市场。旭辉集团董事长林中称，从开发商角度来看，过去由于房价预期长期看涨，买地“捂”个几年，等下一个楼市周期回暖就可以解套，但如果现在还采用这种囤地模式就非常危险。在“房住不炒”的指导下，不少拿了高价地的中小房企已陷入困境，想转让都转让不了。
华东师范大学教授张永岳说，“未来，租赁住房、共有产权房等保障性住房以及商品房，将构成住宅市场上的多元供给。住房的居住属性将得以加强，低收入群体、中产阶层、高收入群体可以在这样的住房结构中相互流动。”
“楼市长效机制开始‘轮廓初现’。”深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉说，租房群体如果能通过租赁扎根城市，并依靠不断积累，采用共有产权、先买房后改善、先小后大等梯级购房模式，不再挤商品房的“独木桥”，炒房行为将受到抑制。
