楼市租赁市场的供应格局将会发生变化吗?
据报道，日前闭幕的中央经济工作会议提到，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。
报道称，多年以来，私人住房是租赁市场上的绝对供应主体，但从今年开始，各种新型的供应渠道正逐步加大在租赁供给端的比例，其中既包括政府在土地出让环节就专门规划的租赁性住宅用地的出让，也包括更加市场化的长租公寓类产品，此外，房地产信托、信用租房等金融创新产品也纷纷出现，极大地改变了住房租赁市场原有的单一供应格局。
分析人士表示，租房分期要用足够的实力打动占据大量租房房源的行业中介巨头，必须同时具备强大的资金实力以应对自持房源的规模增长，能继续存活发展的都是背后有大的资本实力撑腰。
2018 年信用租赁市场将迎来网络巨头更加频繁地加入，互联网巨头如阿里巴巴、京东都在参与到租房市场，可能对租赁市场环境的健康产生较大的积极作用，并且信用租房将进一步健全社会信用体系。
希望信用租房时代可以早日到来！
2020年住房租赁行业回顾与展望
1、今年租赁市场回顾：底火低温，市场转向 市场层面，今年租赁市场低温运行。市场热度呈现倒“N”型走势，租金水平下降。依据贝壳研究院监测的全国重点40城的租金数据，今年1-10月，平均租金水平为37.8元/平米/月，同比去年下降11.1%。成交周期处于高位，今年1-10月，重点40城的平均房源成交周期50天，同比延长了12.5天，涨幅33.3%。客源成交周期为9.4天，同比延长了4.3天，涨幅84.7%。业主出租的价格预期下降，新增房源挂牌均价同比下降。1-10月新增房源挂牌均价为38.3元/平米，同比下降8.1%。业主出租预期在3月下跌后，到10月一直持续处于低位水平。房源出租难度增加，市场不「六盘水二日游线路」新政|推进租赁住房建设：构建租赁市场新发展格局
2020年11月3日，中共十九届五中全会审议通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》全文发布。《建议》凝聚全党全社会共识，做出了在国内外环境发生深刻复杂的变化之下，我国仍处于重要的战略机遇期的重要判断。《建议》特别指出在新的发展阶段，以新的发展理念，构建新的发展格局是十四五规划的核心要义，这为我国实现高质量发展提出了破题思路。 构建以国内循环为主体，国际和国内循环相互促进的新发展格局，我们需要积极应对我国在经济社会发展中面临的一系列结构性问题，通过彻底的改革创新破题挑战，清晰界定了未来5-15年我国经济社会发展的工作内涵。促成新发展格局的形成，畅通坚持构建“租购并举”住房体系 加快发展长租房市场
今年政府工作报告指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。 今年全国两会，多位代表、委员也提出了关于发展租赁住房市场的建议。全国人大代表、建设银行湖南省分行行长文爱华建议，应从加强住房租赁行业监管、推进租赁赋权、鼓励机构化长租房和加大金融机构支持等四方面着手，培育和发展住房租赁市场。 形成“租购并举”住房格局 近年来，中央多次在重要会议和文件中提及保障性租赁住房，相关配套政策不断落实，地方政府则纷纷跟进，推动形成“租购并举”的住房格局。 “印象最深的是保障性租赁住房政策的出台，2021年7月2日国务院发布《关于加快发展保破解大型租赁社区难题，展望2021年的长租市场
2020年，大型租赁社区成为行业新势力，极大地改变了行业格局。但大型租赁社区相关人、财、物和数据沉淀都还在摸索阶段，也由此产生了一系列新问题：如何判断项目的可行性？如何打造城市标杆租赁人居产品？如何构建完美的人才梯队？行业供应商和服务商，如何定位、为企业赋能？
01 投资与可研，变得复杂与艰难
从宏观趋势上看，集体用地、租赁社区也许可以“盲投”，但具体到每一个项目，则习惯和必须进行投资可行性研究。投资可研不是一两份报告，也不是一两位专家建议，而是多层次、全链条的解决方案。
租赁住房按照投-融-建-管-退的业务闭环，一份严谨的投资可研报告，是决策大型租赁社区项目的前提，但在具体执行时会遇到一系列难题。
市场分析，缺乏权威市场相关数据，且不具有可比性，也缺少对标项目，如区域的有效供给和需求，这些基本数据都无法获取。
产品方案，缺少针对性的设计规范，设计院也缺乏租赁住房产品的研究和经验，如产品业态、房型配比、配套功能等。
财务测算，缺乏依据来支持收入相关的假设条件，如租金增幅、增值收益等，在成本项里也是如此，累积税收和利息达到30%，我们明明知道这个数据肯定不准，但又无可奈何，几乎成了薛定谔的猫。
大型租赁社区投资大、细节多、影响久，在政策密集期、行业数据不完备、没有可比性标准的情况下，国资国企不得不先行先试，力争当好排头兵。不过在“租售并举”的大背景下，只要认准“大型租赁社区是行业未来”这一趋势，在2021年虽然“测不准”，仍可勇于战略性投资。
02 规划与设计，运营思维前置，减少不完美、不可逆租赁社区的设计在执行不断补充修订的2003版《住宅设计规范》，该规范的制定背景是住宅大开发时代，以城市化为背景，家庭需求为出发点，租赁住房在客户群体、使用需求方面，与商品住宅存在较大差异。
在规划与设计过程中，融合公寓运营场景，运营思维前置是行业研究的一大方向。运营思维前置是指在建设阶段就提前考量运营场景需求、结合运营场景进行规划设计，减少不完美、不可逆。
大型租赁社区的项目定位、规划设计、室内装修，到营销招租、租客运营，曾经的分散式公寓、单体集中式公寓的行业经验已不能用来“抄作业”。
企业在落地大型租赁社区项目的过程中，从建设前期就应做好运营场景下的设计空间预留，并结合智能化运营、成本预算等综合维度做综合评估，组织建设团队与运营团队深度沟通，减少因“变更设计”增加的成本，避免改造成本叠加。
运营阶段的成本、费用、效率，很大程度上又与产品阶段的设计、材料、工艺和智能化选型等密切相关。
新城市主义的崛起与Z时代的到来，给租赁住房的规划与设计里带来更大挑战。中国过去的城市化源自功能主义规划思想，城市规划按照功能画块块，带来城市人流的潮汐和隔阂，欧美的城市摒弃了柯布西耶的功能主义规划。我国城市在不断的修高架、建地铁中突飞猛进，交通越来越拥挤，邻里越来越冷漠，没有了社区和社群，雅各布斯的新城市主义日渐被流行起来，其关注社区的规划理念，与年轻人的租住生活需求一拍即合，如开放的社区，便捷的步行，一公里内解决满足生活所需。
另一边，Z世代的年轻人住公寓，已不仅仅是为了遮风挡雨，说走就走的旅行、动漫游戏与电竞、养狗撸猫撩妹儿正在成为一种崭新的生活方式。新的生活方式需要与之匹配的空间来承载，我们三十年城市化进程中，可售住宅的规划设计理论、理念和实践都在遭遇挑战。
03 战略与人才：顶层设计不可缺，人才缺口有序补
没有战略定位，决策就摇摆，管理就无根。
国资国企是被动进入公寓市场，来不及做战略规划和顶层设计。地产系显然相对自主和市场化，但单纯参考或复制行业的发展目标、商业模式、组织设计，同样没有顶层设计，例如组织设计，有些地产系公寓企业隶属于商业地产，有的隶属于城市公司，有的是独立业务板块。再如物业公司和公寓公司的关系，是铁路警察各管一段，还是职能上吸收合并，也没有明确定义和边界。可以说，没有战略定位，之后的投资结构、组织架构、岗位设计都难以决断。
另一边，长租公寓的人才技能专业门槛远远高于其他地产行业。对比酒店、物业和住房租赁等不同行业对从业人员技能要求示图，可以看出，大型租赁社区需要的人才技能点最多，需求也最复杂，如线上线下融合的营销人才，如工程建设和运营融合的高管人才。
克而瑞数据显示，截至2020年9月底，TOP20房企累计管理规模上升至约71.6万间，开业规模达到约37.9万间。租赁企业已经从追求规模为王转为精细化、专业化。但行业目前还没有完善的人才培养途径，租赁社区正式运营时，虽粮草充足，却面临无将可选无兵可用的尴尬。
品牌公寓核心人才主要来自酒店、房产中介、开发商和互联网公司，曾经是国企系和开发商系挖人的主要对象，薪酬曾经一路飙升，被高薪请去、赋予重责，但因为战略定位不清晰、期望值太高、职责边界不清、国企文化不适应等等，大部分公寓高管不幸成为试验品。
04 市场与销售：市场的工作核心是品牌，销售的工作重点是体系化建设
“急于砍柴，疏于磨刀”的现象，在租赁企业中屡屡发生。毋庸置疑，租赁企业第一要务是招租，但不应急于做推广、获流量，制定好品牌战略才是首件大事。
创业系的长租公寓被称为品牌公寓，是因为其具有明确的自身品牌定位和产品定位，有针对性地打造品牌调性和人群画像营销，从而能让销售工作事半功倍。例如YOU+针对年轻人打造情怀，新派主打中高端市场，9号楼瞄准员工宿舍主推床位。一些小而美的公寓也擅长通过差异化服务来打造自身品牌，如专精女性公寓、高级白领公寓、大学生公寓来形成竞争壁垒。未来还可以进一步挖掘市场细分需求，比如学区公寓、新婚公寓、高管公寓、健身公寓、直播公寓、宠物公寓等。
受历史传统和组织文化所限，公寓的品牌建设对国企和开发商都是巨大挑战，我们从品牌名字中可以管中窥豹。
公寓招租即销售，难点不仅在于客户需求和平台流量的多元化，更在于销售的体系化建设不足，借用下图表达销售系统的结构。
谈销售，不能不谈流量，公寓企业不断尝试新可能，如企业客户，私域流量，会员体系等，将能取得长足发展。
05 软件与硬件：一账通与一脸通，业务与财务一体化
公寓运营管理系统伴随行业发展，已经成为行业必需品和基础设施。
智能门锁、智能水表、智能电表、人脸门禁已经是公寓标配，随着租赁社区的建设、竣工、运营，更多的终端设备需要接入公寓软件，如小区入口的车行、人行设备，如Wi-Fi覆盖，如公区智慧零售终端，这些设备接入的背后需求是多个业务场景的融合，实现一帐通、一脸通，软、硬件已经不是简单的系统对接，而是深度融合的智慧社区解决方案。
在规模以上公寓企业，财务和运营团队很大一个难点是对账，即每日的应收账款和实收账款的一一对平，这项工作耗时耗力，其间摩擦和矛盾也不少。当然，财务部更面临扎心的工作，即权责发生制记帐，特别是收入确认工作，公寓的收入类型繁多，交易场景复杂，如果不能通过信息化工具分类处理，意味着财务人员只能在Excel里默默地消耗青春。
2021年开始，新的租赁准则要求表外的租赁业务全部表内资产化，将是一滩不得不面临的难题。业务和财务一体化，是行业ERP系统成熟的基本标志。
后记
我们依然坚持三年前的判断：公寓市场是蝌蚪形，即大头部和长长的尾部，没有腰部。
1、头部市场：更多开发商入局
在租赁新政的推动下，地方国企显然是当前公寓市场的行业头部，房地产TOP10经过三年狂奔，也是当下的头部企业。随着更多土地、资金供给政策的落地，更多的中小开发商有机会实现弯道超车，在公寓市场赢得先机、成为头部，这个情况虽还没有发生，且容我们耐心等待。
只有吸引开发商纷纷入局，才能真正激活长租公寓，实现租售并举的国家战略。2021年应该有望看到这个趋势。
2、长尾市场：政府监管的课题和难题
二十年前，快捷酒店在上海诞生，并保持了高速发展，但依然有大量的长尾市场：廉价酒店。十年前，链家开始了全国扩张，今年的贝壳更加势不可挡，同样存在数不尽的中小地产中介。不管大型商超还是新零售如何挤压，小卖部、便利店换个姿势好好得活着。长租公寓市场不管经历怎样的风雨，中小品牌公寓这个长尾市场都不容忽视，其深耕区域、机制灵活，铸造了顽强的生命力。
租赁条例的主旨是发展机构化、专业化的经营机构，若2021年租赁条例完成立法，职业房东面临着公司治理和财务管理规范化的挑战，以适应政府监管要求。在创业大潮中，长租公寓和千团大战、O2O模式、共享经济、互联网金融、互联网教育一样，经历荣光和劫难，悲壮地被嘲讽。蛋壳危机把行业推到了冰点，反过来也可以理解为利空出尽，市场开始修复、等待反弹。
俯察微观，践行2021租赁住房的实际运营管理变得有术可循：
投资可研虽然艰难，但做出投资决策也许不难。
规划设计虽然不易，运营需求前置是一剂良药。
战略缺失人才不足，亡羊补牢犹未为晚。
公寓营销两手抓，一抓品牌，二抓销售体系化建设。
软硬件一体化是标配，业财一体化是标准。
