南京二手房成交量连续两个季度环比增长，成交量增长的原因是什么？

因为二手房的性价比更高，再结合当前房地产下降趋势来看，购买二手房来的更加合适一些。

我国房地产行业，在短期之内已经呈现出了大幅度的下降。相比于新房而言，很多人其实更看好二手房。这也直接导致了，二手房市场的销量正在不断的上涨，但是新房的销量却出现了下降的情况。归根结底就是因为新房的价格过高，民众的购买能力是非常有限的。

南京二手房成交量连续两个季度环比增长。

南京作为我国的大城市之一，同样受到了房地产行业的影响。南京本地的新房销售数量可以说是不容乐观的，每当到了当场销售旺季的时候，房产销售数量却呈现出下滑的趋势，并且持续一段时间了。但是相比之下，南京二手房的成交量却连续两个季度环比增长。增长幅度已经要远远超过新房成交量的下降幅度，这也从侧面上说明了，很多群众对于二手房的认可要远远超过新房。

二手房更具有性价比。

首先，我认为二手房环比之所以会出现增长，主要是因为二手房更具有性价比。相对于新房而言，二手房在价格方面上具有很大的优惠。并且很多二手房东正在急于出售，所以每当到了特殊时期的时候，总是会相继降价。二手房与新房本质上没有差别，只需要通过简单的装修，从外表上来看如同新的房子一样。

群众认知正在不断的提升。

除此之外，我认为这与群众的认知在不断提升有关。因为在几年之前，民众购买房产的时候，根本没有考虑到是否会降价的问题。但是到了现如今，民众购买房子要考虑到很多方面的因素。综合多方面因素影响之下，购买新房很有可能会面临亏损，但是购买二手房即使价格出现下降，亏损的幅度也会小上很多。

如何看待南京房产回暖？

这些年，南京房价的走势一直是买房人和卖房人所关心的，而对于买房人来说，担心抄底抄到山腰上，毕竟谁也不想做冤大头，刚买了房就亏钱。 卖房人则更关心，毕竟房价是卖得越高越好，谁也不会闲钱多烫手。 经历了这么多年的发展，南京楼市早就走进了平静期。可是从年后这两个月来看，成交不仅已经回暖，很多房主还准备涨价。 官方给出的成交数据，截止三月底南京成交了27489套二手房。仅三月份，南京成交了13007套二手房，年后这几个月二手房成交正在逐步向好。 但并不是说市场回暖了，什么房子都好卖。有人房子挂了1年还无人问津，甚至有的房子还在降价抛售。 刚刚我浏览贝壳的成交记录，发现近期有不少类型的房子都降价抛售。

南京二手房量未升价先涨 警惕房主涨价违约

二手房公开竞价，房主坐地涨价，临时变卦不卖的……这些都成了二手房市场的真实写照。

成交量未升价格先涨

相关数据显示，南京2月的二手房成交套数主要是受春节假期影响，交易量有所下降，但并不影响二手房交易市场的火爆。近日国家出台的降税优惠政策，为市场又添了一把火，二手房交易量不断放大。这样必然造成二手房房主坐地涨价，毁约不卖，甚至公开竞价。

降税政策出台后，二手房的挂牌价持续走高。这轮降税利好对面积在144平方米以上的非普通型住宅受益明显，特别是大户型占比相对较高的河西住宅市场，成交量、价格都被进一步推高。一套高总价的房子，动辄跳价上涨几十万，也是令买房人倒吸一口气。

六合区挂牌价下跌

雨花台区作为传统的主城区，是市区的价格洼地，随着南京南站板块一手房价的不断提升，带动了周边二手房价的上涨。建邺区的大户型大涨是这次降税政策对房价刺激的直接体现。

六合成为唯一一个环比下跌的区域，专业人士认为，六合本身商品房库存量较大，自身的消化能力业比较弱，所以除了少数靠近地铁的优质楼盘价格上涨之外，大部分二手房楼盘价格都保持稳定，甚至有小幅下跌，所以2月份六合成为了南京（高淳、溧水除外）唯一一个挂牌价下跌的区域。

3月预计涨幅会收窄

2月份虽然受春节假期的影响，成交量在下降，但全月的7549套成交量几乎是去年同期的两倍了。市场的火热态势从去年年尾一直延续下来，越烧越热，特别是税收政策调整之后，市场更是量价齐“飞”。2月29日，随着央行再一次降准，无疑给本来就大热的南京楼市又添了一把火。

降准之后，会给市场带来更充裕的资金。虽然可能降准释放的资金最终有多少流入房地产市场还未可知，但是这次降准给市场带来的心理暗示作用会明显强于实际作用。

专业人士认为，3月份开始南京会有大量新房源上市，预计会冲淡目前南京房价过快上涨的势头，3月份价格涨幅会略微收窄。不过市场依旧会火热，成交量继续放大，总体来看3月份南京二手房市场还会是量价齐升。

二手房涨价，房主毁约为购房者带来很大的烦恼，那么作为购房者应当如何避免卖方违约呢？

一般来讲，购房者应该采取应对的对策如下：

1、签订合同的时候，购房者必须提前考虑房价上涨等因素，考虑相关的可能结果，约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时，及时办理，避免对方反悔。

2、避免因房屋为夫妻共有而最后被判定合同无效，购房者应在签订合同时让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。

3、了解所购房屋的真实情况，购房者应在购房前向物业、邻居、开发商了解情况，最好到现场看房，并对可能出现的质量问题如何承担责任作出书面约定。

4、了解待购的房屋是否属于不能上市的国家法律明确规定的农村宅基地所建房屋，如果是的话，建议城镇居民不要购买这类房屋。

（以上回答发布于2016-03-02，当前相关购房政策请以实际为准）

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买房必看！2022年南京最新购房政策！内含：购房、落户、贷款、交易税费、公积金

限购政策
限售政策
二手房“带押过户”
换房退税细则
贷款政策
房贷利率
购房证明
落户政策
个人征信报告查询
房产交易税费
南京限购政策
外地人
外地人无房，在南京主城买房所需条件:
1年内累计缴纳6个月社保即可开具购房证明，征缴方式不作区分，个人补缴、单位补缴均可。
(今年7月，南京修订发布《南京市积分落户实施办法》，其中提到在长三角区域三省一市缴纳城镇职工社会保险的，累计纳入我市缴纳年限计算并赋分)
外地人无房，在六合、溧水、高淳买房，凭借身份证和户口本开出一张购房证明，不需要缴纳社保，其中六合区购房证明仅局限于六合区域使用，不包括大厂葛塘区域。
外地家庭户在南京可购买2套住房。
南京户籍
南京单身可购买2套住房。
南京家庭户可购买3套住房。
本地二孩及以上家庭可开具第三套房的购房证明(需要先到街道开具二孩证明，开出后最早次日使用)，其他开具购房证明材料不变，可以购买南京任何区域，已经执行。
在现有住房限购政策基础上，A/B/C/D类及博士人才可增购1套住房。
在非限购区买房不计入家庭房产套数，无需购房证明，凭身份证即可直接购买第三套。
南京户籍在六合、溧水、高淳不限购，但限贷。
限购区域:鼓楼、玄武、秦淮、建邺、南站片区、迈皋桥片区。
非限购区:限购区域以外。
南京限售政策
限售3年标准为:预售商品房(新房)限售时间以合同备案时间为准;现售商品房、存量房(现房、二手房)限售时间认定以登记受理时间为准，即现房和二手房按照不动产登记第一页的时间。(房产备案时间可通过“南京不动产”公众号查询——办事大厅——登记查询)
南京二手房“带押过户”
为进一步提升二手房交易安全性和不动产登记办理便利度，今年9月中旬开始，南京全面推行二手房“带押过户”模式。
流程及操作指南见下图:

南京换房退税细则
从今年10月1日起至明年12月31日期间，凡是出售自有住房并在1年内重新购房住房的纳税人，对其缴纳的个人所得税予以退税!
政策享受时间:2022年10月1日至2023年12月31日期间。
享受优惠政策的纳税人须同时满足以下条件:
●纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市(地区、州、盟)所辖全部行政区划范围。
●出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。
注意:
退税金额的多少和网签价有关，和房子的面积大小无关;
卖房小于买房金额差额退个税，卖房大于买房金额退全额;
政策是全国执行，同城买卖退税，不同城市不能退;
企业不能享受个税退税，政策只适用于个人住房;
共有产权各退各的税费，不能退到一个人名下。
计算公式为:
1、新购住房金额≥现住房转让金额，退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税。
2、新购住房金额
3、现住房转让金额和新购住房金额与核定计税价格不一致的，以核定计税价格为准。
4. 现住房转让金额和新购住房金额均不含增值税。
5. 对于出售多人共有住房或新购住房为多人共有的，应按照纳税人所占产权份额确定该纳税人现住房转让金额或新购住房金额。
时间认定:
1. 出售现住房的时间:以纳税人出售住房时个人所得税完税时间为准。
2. 新购住房的时间认定:
新购住房为二手房的:购买住房时间以纳税人购房时契税的完税时间或不动产权证载明的登记时间为准;
新购住房为新房的:购买住房时间以在住房城乡建设部门办理房屋交易合同备案的时间为准。
退税所需材料:
居民换购住房个人所得税退税申请表(税务窗口填写);
纳税人身份证件;
现住房的房屋销售合同;
新购住房为二手房的，房屋销售合同、不动产权证书;
新购住房为新房的，报经住建部门备案(网签)的房屋交易合同;
本人名下的银行卡(信用卡不能退)。
退税地点:
纳税人卖房时在哪个税务机关缴纳了个人所得税，就向哪个税务机关申请退。
南京住房贷款政策
公积金贷款:
2022年5月份，南京调整了公积金贷款额度，其中首次使用住房公积金贷款购买第二套住房，公积金最高可贷款额度由30万元/人、夫妻双方60万元/户，调整为50万元/人、夫妻双方100万元/户。
申请公积金贷款购买自住住房的，首付款比例不少于购房总价的20%。国家另有规定的从其规定。

家庭已有一套住房建筑面积不超过120平方米且人均不超过40平方米(根据本市人均住房建筑面积情况适时调整)，再次购房申请公积金贷款时，首付款金额不得低于购房总价的20%，贷款利率按照公积金贷款基准利率的1.1倍执行。
注:高层次人才按照A、B、C类，公积金最高贷款额度分别放宽到4倍、3倍、2倍。
南京购房首付比例
商业贷款:
南京市区
首套房(无房或无贷)，首付3成
名下1套房，贷款结清算首套，首付3成
名下1套房，贷款未结清算二套，首付6成
第三套房，停贷
六合
首套(无房或无贷)，首付3成
名下1套房，贷款结清算首套，首付3成
名下1套房，贷款未结清算二套，首付5成
溧水、高淳
首套(无房或无贷)，首付3成
名下1套房，贷款结清算首套，首付3成
名下1套房，贷款未结清算二套，首付4成
(因政策调整等原因，具体情况以各大银行及售楼处为准)
南京房贷利率
公积金贷款利率:
5年期以下(含5年)首套个人住房公积金贷款利率由现行的2.75%下调至2.6%，下调0.15个百分点;5年期以上首套个人住房公积金贷款利率由现行的3.25%下调至3.1%，下调0.15个百分点。
第二套个人住房公积金贷款利率保持不变，5年期以下(含5年)和5年期以上利率分别为3.025%和3.575%。
商业贷款利率:
截至10月，南京主流银行首套房贷利率基本在4.1%(LPR-20基点)左右，二套房贷款利率在4.9%(LPR+60基点)左右，已经是历史低利率。

购房证明
开具购房证明途径
线下购房证明办理地点:

不同类型购房证明办理
无住房证明如何办理
无房家庭最新认定标准:
无房家庭须本市户籍、全市范围内无自有住房，申请开具购房证明时满足如下条件:
购房证明开具之日前2年内无自有住房登记信息和交易记录，包括房屋赠予、房产交易转让(含份额交易)、通过司法途径转移的房产均纳入交易记录或登记信息。
购房证明开具之日前1年内在我市连续缴纳12个月城镇社会保险或个人所得税。对于无法提供城镇社会保险或个人所得税证明的，须南京户籍满5年。
满足以上条件以后，开具购房证明的步骤和普通购房证明一样，分为线上和线下两种。但无房家庭只能开出一张无房家庭购房证明，有效期为180天。
注意:
符合《南京市常住户口登记管理规定》，考取大中专院校、技工学校的学生，在校期间从原籍迁入学生集体户的，不认定为“无房家庭”。
购房资格核查中，居民家庭成员补缴的个人所得税或社会保险证明不予认可。
如果满足“2008年后在江苏省内登记结婚的非集体户人士、未婚单身人士、离异且无未成年婚生子女的人士、无婚生子女的非集体户丧偶人士”其中任意一个，可到“我的南京”APP开具无房购房证明，不满足的则需到窗口进行办理。
人才购房证明如何办理
以下人才可以申请人才购房证明:
1在我市工作，相当于《南京市人才安居办法》中的A-E类人才
2在我市工作，本科(45周岁以下)需缴纳12个月社保或个人所得税(一年工资流水)
3在我市登记注册的规模以上企业、高新技术企业、已备案新型研发机构工作，硕士需1年以上劳动合同、社保或个人所得税需6个月(一年工资流水)
4在我市工作，博士需1年以上劳动合同，在我市缴纳社会保险或个人所得税需3个月(硕士开始工资流水)
5在我市登记注册的规模以上企业、高新技术企业、已备案新型研发机构工作，取得高级技师及以上职业资格的高技能人才
6在我市登记注册的企业工作，年纳税收入50万元及以上的企业高级管理人才和技术骨干
7在我市工作，通过南京市高层次人才举荐委员会认定，并经市委市政府批准的举荐人才
具体流程:“我的南京”APP→“南京房产”→“人才安居”→“人才购房服务”
然后根据系统提示上传劳动关系、业绩履历等材料，提交即可，审核通过的获得电子版《人才购房证明》，有效期12个月。
注意:
1以上供应对象不限户籍，包含海外人才和港、澳、台人才。
2人才需与单位签订1年以上劳动合同，在我市缴纳社会保险或个人所得税。
3其中，本市户籍相当于A、B、C类人才必须申请时本人、配偶及未成年子女在我市无自有产权住房且1年内无住房交易记录。
普通购房证明如何办理
直接开具购房证明(两种方法)
_缴纳社保或个税
外地人无房，在南京主城买房所需条件:
1年内累计缴纳6个月社保即可开具购房证明，征缴方式不作区分，个人补缴、单位补缴均可。
其中社保证明网上打印，本人凭有效身份证件到市、区、街道等社保服务窗口办理网上注册手续后，登录南京市人力资源和社会保障局网打印(工作日8:00-20:00)。
个税证明由本人凭有效身份证到办税服务大厅开具。
_人才直接购买，且需满足以下条件:
◆45岁以下;
◆本科及以上学位;高级职称(含副高级和正高级);高级技师职业资格;
◆提供在宁单位签订劳动合同;
◆在职证明。
落户南京后，成为南京人再开购房证明，有积分落户和人才落户2种方法。
落户政策
●人才落户
5月31日，南京市公安局官网发布关于印发《南京市人才落户实施办法(暂行)》的通知，新办法自2021年6月1日起执行，有效期3年。
以下4种人才可直接落户:
1具有研究生及以上学历或45周岁以下本科学历毕业生(含同等学历的留学归国人员、非全日制研究生);
2在南京就业参保半年，且40周岁以下专科学历的毕业生;
3具有中级及以上专业技术资格人员;
4具有三级及以上国家职业资格(技能类)人员。
注:2021年1月1日后具有的职业资格证书，仅认可政府核发保留的9个准入类职业资格证书。
●积分落户
2022年7月27日，南京发布了新的积分落户实施办法，通过积分落户南京，需要缴纳的社保年限调整为不少于12个月，长三角的社保缴纳年限累计认可。
新的积分落户办法，自2022年9月1日起开始施行。
积分落户指标由基础指标、加分指标、减分指标三个部分组成，即积分=基础指标+加分指标-减分指标，积分达到100分，即可向各区级公安机关提交落户申请。
●投靠落户
_父母投靠落户
需要父母年龄均已超过法定退休年龄并按规定领取养老保险待遇(父亲超过60周岁，母亲超过55周岁)，申请入户地为合法固定住所并共同实际居住、产权人为申请人本人或其配偶。
_夫妻投靠落户
已经领取结婚证，结婚满5年、年龄满30周。申请入户地为合法固定住所并实际居住，房屋产权人为申请人本人、配偶、父母、子女。
_配偶及子女投靠落户
申请人有结婚证、子女未婚。申请入户地为合法固定住所并共同实际居住，产权人为申请人本人、配偶或子女。
_子女投靠落户
子女未婚，申请入户地为合法固定住所并共同实际居住，产权人为申请人本人、配偶、子女。
此外，还有安置落户、军属落户、运动员落户、华侨落户等形式可落户南京。

诸葛房产大数据，深度解读南京二手房市场行情

2016年南京楼市持续“发烧”，5月份成交环比下跌是否意味着楼市“降温”？诸葛找房大数据深度解读，南京市场究竟如何？

一、整体市场走势

1、 二手房市场持续扩张：近一年除个别月份，成交量同比增幅几乎均达到100%以上，5月份虽环比下跌，同比增幅仍达近108%。

2、向存量房时代过渡：从2月份开始二手房成交套数占比连续4个月超过50%。

3、供求关系转变：供求比（成交套数/挂牌套数）呈波动式下降趋势，从15年5月份的2.90下降到16年5月份的1.06，表示市场正在从供过于求向供求平衡甚至供不应求转变。

二、市场特征

1.供应特征

目前，南京在售二手房共计96392套，各区在售二手房情况如下：

供应区域特征：区域供应主要来源于鼓楼及江宁区域，两者占比之和达37%。

区域价格特征：目前建邺区价格最高达34328元/㎡，城区价格均已接近或突破2万/㎡，六合区供应价格最低，为8029元/㎡。

区域面积特征：秦淮、玄武、鼓楼等区域供应偏刚需户型，建邺、浦口、江宁等区域偏改善户型。

2.成交特征

二手房市场成交仍以刚需为主，近一年成交面积基本稳定在90㎡左右，二手房市场成交仍然以刚需为主。

5月份成交以江宁及鼓楼为主，六合区供应单价最低，故受周边区域价格上涨挤压，5月份二手房成交量占比增幅明显。

南京主城六区前20成交排行中，建邺区无项目上榜，前二十合计成交价格及套均面积均明显低于全市平均水平，可见成交以区域内单价较低，面积段较小的楼盘成交为主。

结语：

伴随着近来南京新房市场库存减少，房价快速上涨导致客户购买力受限以及学区需求等因素影响，二手房南京二手房市场成交持续扩张，向存量房时代过渡，供求关系实现供过于求向供求平衡甚至供不应求转变。

从市场供应及成交特征看，南京城区价格均已接近或达到2万/㎡，仅六合区供应价格未超万元，该区域5月份成交占比增幅达5%；目前南京二手房仍是刚需市场，成交以区域内单价低、小面积户型为主。