专家:房地产的黄金时代还没结束,你看好房地产行业的未来吗?
我并不看好房地产行业未来,房地产行业当前发展形势十分不景气,虽然在城市化建设在加快,房地产行业的经济规模仍然在快速增长,但受种种因素制约,房地产行业发展并没有我们所想象的那么健康那么好。
从房地产行业发展的总体形势来看,房地产行业仍然具备一定时间段内的前景,毕竟国家对于城市化的建设脚步从未停止,各行各业仍然在加快建设的脚步,大量的农村人口向城市进行迁移,城市内的房屋仍然有很大的缺口,但是随着城市基础建设的定型城市内,可供用于建设的土地越来越少,房地产公司想要建设一个楼盘需要高价从政府手中购买土地,甚至需要赔付高额的拆迁款,而房地产公司流动资金是一个非常大的问题,国家已经接二连三的收紧了银行向房地产公司的贷款口子,房地产公司想要凭借本身的经济能力去建设非常困难。
当前很多人对于房地产仍然抱有投资的念头,但是房地产面临的是一个有价无市的尴尬局面,很多城市空置房屋过多,虽然房地产行业的房屋价格仍然居高不下,但是无论是二手房交易还是新房交易量,持续走低。究其原因,一是房价太高,二是人民的收入水平没有大幅度上涨,而房价却上涨幅度过快。三是随着城市化脚步加快,大面积的房地产进行开发,导致烂尾楼盘增多,人们观望较多,不敢购买,所以导致房屋处于有价无市的局面。
虽然在近些年房地产仍然有不错的前景,但是随着国家政策的调整,房地产利润空间却大大降低,不会再出现前些年房价高速增长,房地产公司老板赚的盆满钵满的局面出现。
未来五年内房地产是涨还是会跌?
未来国内房价总的趋势是跌的,只是一二线城市受到限购、限售政策的影响,会缓慢下跌,逐步与当地的刚需收入挂钩。而三四线城市,未来房价可能会大跌,因为三四线城市因为人口流出大于流入,工业基础相对薄弱、棚改货币化安置退出。所以,很可能出现大起大落,原因如下:
1、并非中国房价不能涨,但是泡沫实在太大。目前中国房地产总市值达到450万亿,这相当于美国、日本、欧洲的房地产总市值。在这种情况下,国内房价泡沫越大,风险越大。中国房价再涨下去与全球房地产总市值相媲美。可见,国内房地产泡沫已经不能再继续吹的程度了。
2、中国居民不是不想贷款买房,但是杠杆额度已经用尽。中国有50%的家庭银行没有存款,中国有80%的家庭欠着银行的房贷。更要命的是,中国家庭总额产中有77%是房地产,只有23%才是金融资产。显然,房价连续涨了四年,全民杠杆已经用尽,再加杠杆难度相当大了。
3、经济下行压力加大,房地产调控在继续,投机炒房者将逐步退出,这无疑给了房地产回归居住属性的契机。过去经济增长迅猛,政策鼓励大家买房,各种购房需求助推了楼市繁荣,房价一天天被炒上去。现在,各种形势都不利于购房者,房价已呈现强弩之末,下半年房地产将进入调整期。
4、7月底,中央政治局会议重申了“房子是用来住人的,不是用来投机的”。而且决策层也在全力推进房地产长效机制的建立。未来除了房产税的推出,还要通过发展租房市场、保障房市场等,通过多主体供给,多渠道保障,来解决居民的住房问题。
总结:
未来房价将会面临较长时间的大调整。从目前情况看,房价再大涨已经是不可能,因为居民杠杆已经用尽。而且目前经济下行压力大、房地产调控又在下半年密集出台,这样资产泡沫很容易被挤破,所以一二线城市实现了限价和限售令。
而当房地产调控政策逐步完成历史使命后,房地产长效机制将全面推出,长效机制不仅包括房产税,而且还包括了除商品房外的其他保障房体系。未来商品房根本炒不上去,只能回归居住属性。所以,未来房价是下跌的。
未来中国房地产市场的发展趋势是什么?
一是城市化进程将会放缓。中国城市化水平已经比较高,未来增速将会显著降低。城市化率预计将从现在的60%增长到70%,城市化率上升面临天花板现象,城市人口增速放缓,未来每年再增长几个百分点是不可能的,城市化的人口红利会逐渐消失。 二是旧城改造总量将会减少。经过20多年的城市建设,旧城改造“大拆大建”的状况会逐渐消失。 三是住房质量已大幅提高。2012年,当时的住建部下发了住宅质量标准,对住宅和写字楼等各种商品性房屋的建筑质量进行了规范,将原来商品房30年左右的安全标准期提高到了至少70年,甚至100年。这意味着,2010年以后城市新建造的各种商品房理论上可以使用70~100年,也就是说老城市的折旧楼市前景不明朗,有地方看涨有地方却忙着抛售,你怎么看房地产的未来?
无论是过去,还是现在,很多人都还在在谈房子,由此可见房子在很多人的心中留下了非常深刻的印象,而正是因为房子重要性,各种政策也在不断的推出,但大家却还在保持观望,紧接着有些地方更是出台了更加给力的政策。
就拿珠海这个城市来讲吧,在前两天的时候明确实行了一个新的政策,即“一人购房全家帮”,也就是说如果家里有一个人想要买房子的话,那么可以直接从配偶、父母或者是子女的名下提取公积金来买房子,其实也就是直系亲属帮忙买房,除此以外,还可按还贷逐月提取公积金用于帮助其直系亲属(配偶、父母、子女)偿还购房贷款。
看到这种政策的出现,我想说的这是之前很难出现过的,以前在2008年和2015年的时候都有过类似的政策推出来,都是非常给力的宽松政策,而经过这种政策以后,楼市迎来了新的拐点,又迎来了新的一波上涨热潮。那么现在是2022年,各项政策又出台了,尤其是一人买房全家帮还这个重磅消息的出台,是不是意味着楼市又将迎来新的拐点呢?这也是笔者今天要说的重点:
首先,我个人觉得房地产大的趋势已经非常明显了,即两极分化(鹤岗化和深圳化、极高端和极低端)!房地产细分市场已经是复杂多样,廉租房、廉价房、中产区位房、高产区位房、学区属性房、康养属性房等细分属性,货币蓄水池功能几十年内不会改变,相当比例的房子有价无市,不是说卖不出去,需要打折明显才可出手,远期更纠结的还有房产税,缴税也不是,打折出售也不是,说到底这些措施的出台是很难拯救。
其次,就是以前是房价低,房价在涨,经济大环境好,挣钱容易,所以敢首付买房,为了面子为了里子都敢买。现在房价高,房价预期不会涨,经济环境不好,只是为了面子化不来的,断供风险加大了,所以很多人也不敢买了,加上该买的大部分买了,人口下降,买房怎么都不是很必要了!
总之,这种措施有点像在挖坑,本来有其他的办法让市场趋于理性,以前还可以用市场的规律让房价下跌,只涨不跌违反市场规律的做法迟早会付出代价的,就像一个人长期精神亢奋,没有足够的休养生息,身体也会迟早垮掉的。
因此,我个人觉得未来房价肯定是慢慢降回到合理区间,以前都是被炒房客炒得虚高的房价,现在少了炒房客销量一下子少了三分之二,剩下的刚需依目前的形势加上经济超级不景气很少刚需去买房接盘,各大开发商都为了回笼资金不惜降价平本甚至小亏,房价明年肯定还会再降,再等等再买吧!
面对中国房地产市场,试述你的观点和看法。范文有哪些?
观点:
房价受市场影响和整策调控的影响比较大,从目前的国情国策来看,中国房价不会在三年内下跌。
一、城市化进程拉动房价上扬
中国的城市水平只有百分之四十多此,而发达国家的平均水平是70%以上,中国离这个水平还有很大的差距,这就意味着还有大量的农民要进城,这些进城的农民需要住房,住房需求空间非常庞大。中国正处于经济调整增长中,城市化进程正在加速,城市化进程的加速,必然伴随大量非城市人口涌入城市。
要知道,中国是个农业大国,农村人口占了大多数,光进城的农民,就是住房消费中一个非常诱人的数字,除非城市化进程停滞,农民才不会进城。
二、中国城市正处于大拆大建的高速发展期
中国的城市扩容简直就是加速度前进,今天的一个城市,几年前的城区范围还很小,三五年后,城区范围就成倍数扩大。拿广州来说,几年前城区范围只有一千多平方公里,今天已经扩大到3800多平方公里,城市的快速扩张,必然导致大拆大建,扩张后,需要大量的居住、工作人口相匹配。此外,大拆大建还导致大量的拆迁性需求,并且都是小房换大房,普通房换高档房。不可能城市扩张后,却无人进驻,而成为一座空城,事实证明,城市扩张到哪里,人口就填满哪里。
三、经济发展离不开房地产,支柱产业地位仍无法动摇
大城市在几年前,都是以房地产作为支柱产业来对待的,当下大城市的经济发展走上正轨,房地产的支柱产业地位虽然不明显,但仍然在起着举足轻重的作用。而在二、三、四线城市,房地产仍然是当之无愧的支柱产业,这就是为什么中央进行调控,地方政府却不配合的根源所在。对于二、三、四线城市来说,尤其是三四线城市,产业薄弱,城市造血功能不足,只有依靠房地产来带动经济的发展。房地产的开发,是城市方向的引领者,房地产开发到哪里,城市就延伸到哪里。房地产的带动作用,是谁也不可低估的,几乎带动所有行业的发展,比如服装、化妆品等看起来与房地产无关,实际上服装和化妆品业的发展也有房地产的功劳,开发的大量服装和化妆品主题商城及专业市场,无不在推动其发展的车轮。离开了房地产,各行各业都将受到不同程度的打击。
四、房地产成了地方财政的主要收入来源
房地产成了地方政府财政收入的主要来源,这已经是一个不争的事实,我们不说房地产对地方经济的拉动,单是房地产开发所需的土地供应,就是地方财政的支撑点,如果缺了土地收入,地方政府的腰包就会囊中羞涩,减少了财政收入,就会影响到地方政府的行政力量、职权力量。所以,无论中央怎么调控,地方政府自有算盘,拨打着自己的小九九,不能公开支持房地产,便在暗中支持,这也是中央调控成为“空调”的一个重要因素。
比如国家规定拿到预售证前不允许采用排号、放筹、登记、预订等,除了一线城市基本做到外,象二、三、四线城市,基本没有实行,政府睁只眼闭只眼,实际在暗中支持房地产发展。
五、奢侈消费风起云涌,助长房价飚升
前些时间,盛传中国富豪在美国大把大把烧钱消费,“哥什么都没有,就是有钱”,这与刚改革开放那阵,靠着几份胆量而一夜暴富的洗脚上田的农民在夜总会“烧钱”比阔如出一辙。中国刚富起来,由于长期以来的贫穷落后,加上文化底子薄,一旦手里有了几全钱,就“小农意识”高涨,摆阔比富,此为其一;其二,由于不少国人手里有钱了,生活好了,生活方式便发生了质变,由以前的吃得饱穿得暖上升为享受人生,当前国人的享受意识日益增强。而宽大豪华的住房是享受生活最重要的元素之一,所以许多人开始换房,面积越换越大,档次越换越高。中国的奢侈消费令世界瞠目结舌,并且有风起云涌之势,这些富人买房,出手大方,一看到心仪的房子,就买下,而且多是一次性付款。因为他们有的是钱。
六、注意,是控制房价过快上涨,不是打压
业内人士会被问到一个同样的问题:未来的房地产到底会是什么样的?将走向何方,国家为什么老和房地产过不去?问这些问题的人,有一点他们完全没有弄明白,那就是国家究竟为什么要调控房地产?调控房地产的真正用意是什么?许多开发商总认为国家在打压房地产,为此,一旦有了调控政策,便坐卧不安,感到迷茫。
国家为什么要调控房地产呢?因为房地产发展过快,长期占用“超车道”行驶,严重影响其他车辆通行;因为房价上涨太快,几乎是翻着跟斗上涨的,不利于改善民生。中央政府调控的目的非常明确,只不过大家没有解读明白。注意,中央调控房地产,是控制房价过快上涨,是“控制过快”,控制暴利,真正意图是不要让房价涨得太快了,但可以合理上涨,是将房价控制在一起合理的上涨幅度,而不是要打压房地产,中央政府对房地产对经济的影响和拉动作用,是非常清楚的,不可能打压房地产。从这个意义上来说,房地产仍然会一路凯歌,在五年内指望房价下降,无异于痴人说梦。当然,房价的波动是有的,短期下调后很快又会上升,主线上上升的。