重点城市第三轮 集中供地规则料优化
针对各地第二轮土地集中出让过程中流拍率和撤回挂牌率高企现象，业内人士预计，在稳地价、稳房价、稳预期下，重点城市第三轮土地集中出让或优化规则，减少捆绑限制，逐步推进品质相关要求落地。
溢价率明显下滑
从已有的第二轮土拍数据看，撤回挂牌和流拍的数量较高。据中指研究院统计，第二批供地共计流拍70宗地块，撤回挂牌195宗地块，整体流拍撤回率达到31.8%，首批流拍撤回率仅为6.5%。
安信证券研报指出，第二轮土拍主要呈现五大特征：集中改规则；多城频繁撤销地块出让、流拍率明显提升；溢价率大幅走低；主流房企参与度普遍下降，城市布局更加谨慎；国企拿地意愿相对较强。
据安信证券监测，20城土拍撤销率为23.8%、流拍率为10.2%，明显高于首轮的3%、2.7%；综合流拍和撤销的广义流拍率上升至31.6%，首轮土拍仅5.7%。北京、沈阳等城市过半地块撤销出让，广州流拍率达52.1%，长沙、长春等城市流拍率超10%。受规则调整、开发商拿地谨慎等原因，平均土拍溢价率由首轮的15.3%下降至第二轮的3.9%。厦门平均溢价率最高，为23.6%。
TOP100房企第二轮土拍拿地金额为2972.6亿元，占总成交额的48.9%，明显低于首轮的69.4%。主流房企在北广深等热点城市的参与度明显下降，拿地金额占城市总成交金额的比重由首轮的70%以上，下降至50%左右。
TOP100国企第二轮土拍平均拿地金额为112.4亿元，较首轮的164.1亿元下降了31.5%。
减少捆绑限制
中指研究院企业事业部研究负责人刘水分析指出，在稳地价、稳房价、稳预期下，重点城市第三批供地或在以下三个方面做出优化：第一，部分城市保证金比例或边际改善，中小体量地块加大供应；第二，为了完成全年租赁住房供应计划，部分城市第三批涉租赁用地或保持一定体量，“竞自持、配建及初始地价”等条件或优化；第三，部分城市第三批地块或优化试点规则，减少捆绑限制，逐步推进品质相关要求落地。
刘水预计，第三批次地块或从参拍门槛、保证金比例、地块体量、自持配建面积、初始价格、试点规则和品质要求等方面做出调整，优化地块的出让条件，提高房企拿地意愿，促进土地市场平稳运行。
国金证券预计，在销售市场继续下行预期下，房企拿地意愿将进一步降低，第三批次土拍成交金额料继续下行。
国家统计局数据显示，9月，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体呈略降态势，同比涨幅持续回落。70个大中城市中，36个城市新建商品住宅价格与上月相比下降，持平的有7个，上涨的有27个。二手住宅方面，52个城市新建商品住宅价格与上月相比下降，持平的有1个，上涨的有17个。
有机构对房地产后市持乐观态度。东方基金认为，当前行业政策、货币环境存在边际放松的可能性，央企背景的龙头房企或受益。
行业健康发展态势不变
兴业证券研报显示，房地产市场合理的资金需求正在得到满足，地产信贷或迎来边际改善，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。
天风证券研报显示，维持看好龙头优质地产股的主要原因包括净利率触底、地产供给侧改革、估值较低。地方政府在网签进度、按揭额度和首付款审核等多方面都有边际放松的空间。
针对目前的房贷利率现状，贝壳研究院表示，10月，90城中有20个城市房贷利率出现下调。其中，14城首套利率下降，14城二套房贷利率下降。
中指研究院认为，对购房者来说，购房条件会稍微放松，贷款审批时间缩短、额度增加、利率适当下调等，有利于满足合理住房需求，有利于购房需求释放，有利于市场销售好转。对房企来说，会明显缓解资金紧张情况。
中国银行保险监督管理委员会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示，下一步，银保监会将继续贯彻落实党中央国务院决策部署，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，持续落实好房地产长效机制，准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产金融监管政策的连续性、稳定性，促进房地产市场平稳健康发展。
“两集中”供地：第二轮整体遇冷 新一轮多地放宽出让要求
11月4日，宁波第二轮集中供地落下帷幕，最终共出让28宗地块，仅3宗地块溢价，另有18宗地块流拍。至此，第二轮集中供地的22个城市中，仅剩郑州还未进行土拍。
高流拍率、低溢价率 二轮土拍明显降温
第二轮集中供地中多地调整出让条件，提高了房企参与拿地的门槛和难度，同时面对房地产行业融资紧缩、资金压力加大，房企拿地能力与拿地意愿双双降低。因而，相较于首轮集中供地，多地二轮土拍市场出现不同程度的降温，但整体来看均具有流拍率走高、溢价率降低、“国家队”成拿地主力的情况。
除郑州外，21城共计流拍88宗地块，撤牌195宗地块，整体流拍撤牌率达到32.2%，较首轮土拍提高了25.7个百分点；平均溢价率约3%，较首轮集中供地平均溢价率下降约12个百分点，底价成交成为多个城市的主基调。
具体来看，天津、青岛、成都、苏州、沈阳等多城在开拍前公告暂停出让或终止出让，其中沈阳共有24宗地块公告停牌，占出让地块总数的52%；沈阳、长春、福州、天津等多地流拍率均超30%，长沙、北京、沈阳、杭州、广州5城流拍率均超50%。
另外，国企、央企凭借稳健的资金实力成为本轮土拍的“主力军”，北京本轮土拍报名的房企共有16家，其中14家为央企或国企；上海本轮土拍中，国企、央企拿地占比超70%；此外，苏州、成都本轮拿地企业中国企、央企的占比分别达到了84%、76.92%。
热门城市中除深圳热度不减外，北上广及杭州集体遇冷。深圳二轮土拍共成交21宗地块，另有1宗地块流拍，总成交价452.97亿元。其中，深圳共有4宗地块以底价成交，17宗地块达到上限价格。
与首轮土拍揽金1110亿元的狂热相比，北京二轮土拍从报名就遭遇“霜降”。开拍前夕，挂牌的42宗地块中仅有16宗地块获房企报名，剩下26宗地块因无人问津而延期出让。除1宗招标地块外，北京共成交16宗地块，5宗地块以底价成交，溢价成交的11宗地块中仅有2宗地块触得竞价上限，平均溢价率为6.23%。值得注意的是，本次土拍中房企联合拿地数量共计9宗，还有1宗地块由金隅、首开及建工3家房企联合竞得。
而上海开拍前不久，便叫停了7宗地块出让。最终共成交18宗地块，其中9宗地块以底价成交，6宗地块触得中止价，平均溢价率仅为3.87%。同北京土拍相似，此次上海土拍中也有不少房企抱团拿地，共有6宗地块由房企联合竞得。
相较于北京、上海延期出让或叫停出让，广州二轮土拍流拍率高达52%，共有25宗地块流拍，最终出让23宗地块，其中18宗地块以底价成交，溢价率仅为1.5%。而“卖地大户”杭州也遭遇滑铁卢，提前终止17宗地块，10宗竞品质地块全部流拍，最终仅成交14宗地块，其中9宗地块以底价成交，平均溢价率仅为4.6%。
多地第三轮集中供地放宽要求 土拍市场或将持续低迷
第二轮集中供地接近尾声，多地新一轮集中供地迎来“官宣”。
无锡第三批集中供地已于11月1日收官，是首个完成第三轮集中供地的城市。相较于无锡前两轮集中供地，地价触顶率分别达到93%、39%，此次无锡以无地价触顶平淡落幕，成功出让20宗地块，仅3宗地块以低溢价率成交，总成交价约273.8亿元。
截止11月9日，除无锡外，已有南京、苏州、深圳、上海、广州、济南、合肥、杭州、福州共9城公告第三批集中供地信息。
鉴于二轮土拍中大量地块流拍撤牌，多地的年度供地计划未达标。据克而瑞数据显示，21城（除上海外）前10个月宅地成交面积占全年计划供应量的平均比例仅为52%，整体土地供应节奏较慢。
而供不应求同样会对房价造成影响，与国家“稳房价、稳地价、稳预期”的目标相偏离。为减轻供地压力，调动房企拿地积极性，实现房地产市场长效平稳，部分城市不仅增加了土地供应量，还从不同方面优化了土地出让条件。
第三轮集中供地苏州共挂牌26宗地块，总出让面积203.5万平，总起始价405.61亿元，较二轮供地增加5宗地块，出让面积增加45.2%；杭州拟推出51宗地块，主城区地块明显增多。另外，上海、深圳还增加了政策性住房用地数量，上海推出31幅为租赁、征收安置等保障性住宅地块；深圳的住宅用地全部涉及政策性住房，其中9宗将建普通商品住房及只租不售人才住房，2宗建设出售型人才住房。
第三轮集中供地的入场条件也有所放宽，如南京将参拍企业的资质由“二级或一级”降至三级及以上，同时取消“不得联合报名竞买、不得合作开发，严格限制股权转让”的要求；苏州保证金比率下调至30%，而二轮供地中保证金比例大多为50%，首次付款比例由60%下调至50%，并且取消了土地市场指导价（除园区地块外）。另外，广州第三轮集中供地中南沙、黄埔地块取消了“限房价”的要求，部分“回锅肉”地块起始价小幅下调。
多城放宽土地出让条件，第三轮集中供地的整体成交量有望回升，但近期部分房企债务违约事件频出，行业资金状况仍不容乐观，预计第三轮集中供地市场热度分化加大，多地土拍将持续低迷。
福建周宁抽水蓄能电站全面投产发电，这对当地的发展带来哪些助力？
福建周宁抽水蓄能电站4号机组已投入商业运行，周宁抽水蓄能电站是日调式纯抽水蓄能电站，总装机容量120万千瓦，年发电量12亿千瓦时，年抽水发电量16亿千瓦时。是福建省“十三五”重点建设项目，也是全国首个同类型抽水蓄能电站。全面投产后，每年可节约标准煤20.79万吨，减少二氧化碳排放41.58万吨，可有效促进节能减排，有助于实现“双碳”目标。
引入数字化、智能化、绿色施工技术，创造了多项新突破。周宁抽水蓄能电站是一座日调纯抽水蓄能电站。电站作为福建电网的“调压器”，主要发展任务是发电，承担着福建电网调峰、灌浆、调频、调相、后备任务。自首台机组投产以来，电站各项关键指标均取得优异成绩，累计发电能力达7.85亿千瓦时。以周宁抽水蓄能电站全面投产为契机，全面推进与华电集团在清洁能源领域的战略合作，力争尽快推进抽水蓄能电站二期、光伏发电、陆上风电、综合储能等项目落地。抽水蓄能电站建设较晚，但由于效果较晚，大型抽水蓄能电站近年来的技术处于世界先进水平。
随着改革开放社会经济的快速发展，我国电网规模不断扩大，广东、华北和华东地区以火电为主的电网，由于区域水资源的限制，为发展水电，电网很少缺乏经济负荷手段，电网调峰矛盾日益突出，电力短缺的局面变成了调峰能力也因缺电而不足，建设抽水蓄能电站来解决火电电网调峰问题已逐渐形成共识。随着电力市场化改革和输配电价的深入，抽水蓄能的成本难以分担和传导。政府目录销售电价的实施范围将降低到居民、农业等保障用户，这些用户用电量小、电价承受能力弱，销售电价难以完全承担抽水蓄能电站的成本回收。我国电力市场建设还不成熟，市场机制和交易品种还在完善中，无法支撑抽水蓄能电价的恢复。
多城第二批集中供地中止或延期，土拍政策将迎全面调整？
随着厦门、长春和无锡率先完成第二批集中土拍，上海、天津、深圳、苏州、杭州、济南、青岛和沈阳等8个城市也纷纷发布了第二批集中供地信息。
不过，近日却有多个城市陆续宣布中止或延期第二批集中供地出让。截至目前，已有深圳和青岛发布了第二批集中供地“中止”公告；北京、广州、重庆、沈阳、长沙、天津等城市已推迟了第二批集中供地出让时间。
“从各地中止或延期第二批集中供地来看，更大程度上或是对土拍政策进行调整和完善，强调更细致深化房地联动调控机制，即地价本身和房价之间的传导性，给房企留出合理利润空间，保障项目品质。”58安居客房产研究院分院院长张波向《每日经济新闻》记者分析认为，通过建立房地联动机制，强化购地企业资格审查，保障房地产市场健康发展。
竞拍模式或将改变
8月6日晚间，深圳交易集团突发补充公告称，中止出让原定于8月9日挂牌的22宗地的使用权，具体出让时间另行公告；8月11日，青岛市自然资源和规划局发布公告称，第二批次集中出让的100宗地拍卖活动因故“终止”，再次实施公开出让时间，以届时公告为准。
7月29日，长沙市自然资源和规划局发布消息称，第二批住宅（含商住）用地集中出让由7月推迟至8月；8月10日，天津市规划和自然资源局发布补充公告，明确将61宗国有建设用地使用权公开挂牌截止时间统一调整为2021年9月10日，并将之前的最高溢价率不超过50%，统一调整为不超过15%。
此外，北京原计划于7月份、广州原计划于6-7月份、重庆原计划于7月底、沈阳原计划于8月份推出第二批集中供地均已推迟。
亿翰智库认为，此前政府对房地产行业明确提出“稳地价、稳房价、稳预期”的政策导向，其中稳房价和稳预期都有明确的政策出台，稳地价的目标在两集中供地以来才有较为明确的推进和完善，从最初的高溢价、大量的竞配建等拿地特征向控溢价、竞品质、一次性报价和摇号等方向转变。
中信证券最新研报称，天津延长部分土地的出让时间，深圳中止了部分集中出让土地的挂牌，第二次集中供地具体规则面临调整。
此外，近日有消息称，自然资源部召开闭门会议，明确二批次核心城市土地出让政策调整。包括限定土地溢价上限15%，不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价。到达上限后通过摇号、一次性报价、竞高标方案决定土地归属。
“首批集中供地以来，多数核心城市土地成交溢价率高企，造成当地市场过热的现象，如果设定溢价率上限，或能直观地 控制城市土地市场过热的表象。”
亿翰智库总监于小雨向《每日经济新闻》记者表示，控制溢价率只是一种表面的手段，真正实现稳地价还是要从土地推出价格来判定，因此这也是多个城市延期供地的原因之一。为了稳定土地市场，未来也不排除从管控土地推出价格的角度出台相应措施，来实现稳地价的目的。
在张波看来，着力推动建立房地联动机制，实现限房价、控地价、提品质，一方面在土地出让环节严格控制起拍价和溢价率上限，房企在拿地阶段就可明确知未来的房价上限，提前考虑利润空间，以便在拿地时更加理性。另一方面，也吸取过往只控房价忽视品质的方式，强化对于住宅品质的监管，对于建筑品质在出让时给予明确要求，在保证房企合理利润的同时，保障了住宅品质。
中小房企迎来机会？
“从历史经验来看，不管如何限制溢价率，只要仍然是通过完全自由竞争进行土地出让，那么辅以‘竞配建’‘竞自持’‘竞品质’等其他约束条件，都无法对房企的拿地利润率产生较为明显的改善。”
某头部房企IR刘伟以天津为例向《每日经济新闻》记者表示，该城市第二批集中供地规则的核心是严格控制溢价，并且减弱土地市场竞争的自由度，以此提高房企整体的拿地利润率。若其余城市效仿天津改变土拍规则，则第二批集中供地的拿地利润率有望得到明显提升，地产板块的底层逻辑将被重大改善。
亿翰智库指出，建立有效的购地审查有利于维护房企拿地的公平性，尤其是地方国企或者具备大股东背景的中小房企，资金来源或将受到限制，同规模民营房企的拿地机会将增加，资源不平衡的局面或许会有改善。在此基础上，中小房企获得喘息空间，生存空间加大。
数据来源：亿翰智库
值得一提的是，今日（8月11日），A股、港股两市地产股迎来罕见集体大涨。截至收盘，中交地产、*ST基础等4股涨停，金地集团、金科股份、华侨城及万科等均涨超6%。港股方面，中国恒大涨幅8.01%。碧桂园上涨2.42%，融创中国上涨5.45%。
实际上，地产股的反弹已于本月初开始。银河证券认为，在行业供给侧改革的大环境下，对于优质住宅开发房企是风险也是机遇，行业估值处于历史最低水平，具备足够的安全边际。整个A股房地产板块，目前有40只股票市盈率低于10倍，市净率低于1.2倍的公司则有70来家。
“在上半年的首批集中土拍中，多个热点城市的房企拿地利润率频创新低。叠加同期的信用风险事件，行业估值持续压缩。”
刘伟告诉《每日经济新闻》记者，今年以来压低地产股估值的核心原因有两个，首先是“三道红线”之下资本市场看不到行业盈利能力的拐点，因此整个行业盈利能力依然处在下跌趋势；其次，部分房企，如蓝光、华夏幸福等今年以来出现明显的经营困难。“不过，随着调控逐渐深入，预期信用风险暴露已经逐步接近尾声，这也意味着压低估值的因素已经接近尾声”。
截至上周末，今年A股房地产板块累计跌幅达17.9%，跑输沪深300指数12.3个百分点，在28个行业中排名第24位。
