2016楼市成最后一次狂欢？ 专家称楼市即将下行
年报披露房地产周期：房企储备明年过冬？
业内有一个说法，就是大概3年一个周期。如果2012年－2015年是一个周期，2015年－2017年可能也会是一个周期。从这个周期来看，2016年是一个不错的市场，但是2017年就会有一些新的情况出现。
本报记者 沈浪 上海报道
上市房企业绩披露尚未完全结束，但可以看得出来，净利率、库存是今年房企年报最受关注的两项指标。
据多个证券机构不完全统计，在已披露2015年度业绩预告的近百家房地产公司中，按预增上限计算，超过50家净利润同比上升；另有30家左右净利润下滑；约22家房企预告亏损，占比为26%。
多家房企营收均上涨，但是毛利率有不同程度的下滑。比如华润置地（01109.HK）投资物业毛利率59.6%，下降2.4％；2015年碧桂园（02007.hk）毛利率20.19%，同比下降5.89％，净利率8.58%，同比下降3.97％；华润置地投资物业毛利率59.6%，下降2.4％；此外，尽管毛利率有轻微上升，但有的房企ROE水平有所下降，例如中海地产（00688.HK）ROE20.5%，同比下降1.5％。
业内有一个说法，就是大概3年一个周期。比如2013年非常火爆，2014年就式微，2015年又进入恢复期。中国金茂（00817.HK）首席执行官李从瑞介绍说：“如此，2012年－2015年是一个周期，2015年－2017年可能也会是一个周期，从这个周期来看，2016年是一个不错的市场，但是2017年会有一些新的情况出现。”
旭辉控股（00884.HK）执行总裁林峰也认为，2017年要准备过冬，因此，旭辉今年把利润提升与去化放在比较重要的位置。
高和资本董事长苏鑫认为，这很可能是中国房市近年内的最后一次狂欢，未来一两年，市场可能进入下行通道。他还认为拥有多套住宅的投资者应该趁早套现。
研究总监严跃进认为，从近期房企披露的业绩可见，行业盈利水平持续收窄，说明传统的经营优势被削弱。尤其是土地价格持续攀升，土地成本占房屋销售中的比重愈来愈大，这都会压缩房企的盈利空间。后续的策略在于，第一是积极转型，寻找新的盈利空间大的项目和产业；第二是加快高周转模式和轻资产模式的应用，进而扩大盈利空间。
房企现金流之忧
可以说，经历2007年与2011年的调控之后，房企对于现金流的看重前所未有。
去年整体行业的回暖与政策环境的宽松，令房企密集发行公司债，补充现金流同时储备土地。例如中国金茂在境内发行22亿人民币债券，该公司管理层在一场分析师见面会上透露，正在做境内平台重组，希望找到一个方式让重组税务降低，做完以后，大概增加境内发债额度80亿。
表面上房企融资成本降低了，但是人民币贬值对成本有影响。以金茂为例，目前汇率报表损失50亿港币，这里面有两点：首先，假设一分钱外债都没有的话，大概也会损失36亿元，其次就是年初永续债的发行提高了融资成本。
这同时也是内房股普遍存在的问题，包括碧桂园等多家公司在内，为了保证现金流充足，也开始考虑熊猫债、永续债等，永续债年化利率稍微高一点，年化利率9%左右，比如碧桂园目前永续债的成本是9.5%。
中国金茂首席财务官江南介绍，集团截至去年底，离岸债及境内债比例为53%及47%，他说，由于国内融资成本降低，未来会调整境内债比例至高于50%。
如何继续获取高毛利也是房地产企业关注的重点。一名业内人士人士指出，取决于以下几点：首先是土地的获取时间，能否在周期里面踩准这个点，正如李从瑞所言，如果拿的地，周围的地价半年内能提高，那么你就优先别人一步看到这个地块的价值；其次，做改善型需求的产品，中国金茂在一线城市和二线城市做项目，还没有到过三、四线城市，这与国内供给侧改革不谋而合，所以金茂专门做高端，作改善型、高品质，这个本身能够带来高毛利；第三是高端品牌带来溢价，形成品牌认知。
李从瑞表示，金茂今年销售目标为360亿人民币，可销售的项目约60%分布在一线城市。他指出，由于中央对房地产市场的政策继续宽松，对整体楼市仍较乐观，但相信整体仍然会出现分化。
他介绍说，金茂不仅在上海，像苏州和南京销售也出现水涨船高情况，预计未来政策整体宽松应该不会收紧，但个别城市点式调控会出现，比如苏州已经出现了，当地要求价格涨幅半年不能超过10%，然而金茂有预案，已经一次性把所有价格申报好了。他说：“最终定价主动权掌握在我们自己手里。”
2017年地产市场将继续分化
房企眼中的不确定因素主要集中于近两年来布局的一二线城市市场变量。包括调控收紧政策的出台、去化的可持续性等。
李从瑞指出，如果上海出现很严厉的对首付的控制与二次置业的控制，那么这对房企将有影响，但是如果仅仅是限购，影响不会太大，因为上海本身就处于限购的状态，只不过是严格执法程序，所以上海新政出来以后，如果在银行贷款方面有新的政策，比如说首付提高到70%，会有一定的影响。“这个我们有一定的预估，比如说客户不是首套，是第二套，如果要求首付70%的话，假如顾客里面占的比例比较小，受的影响就比较小，金茂里面不是首套的客户可能会占到50%，因此我们受到影响的机会是一半一半。”
同策咨询研究中心张宏伟指出，商品住宅市场高位运行，成交量透支之后必然会调整。同策咨询研究部数据显示，2016年1、2月上海商品住宅成交面积分别为134万平方米、79万平方米，截至3月21日，3月份上海商品住宅成交量已高达136万平方米，预计3月上海商品住宅成交量会突破230万平方米。按照这样的预估值来计算，2016年一季度上海商品住宅成交量将超过440万平方米。
研究机构对行业前景谨慎乐观。国金证券认为，即便进一步完善支持居民住房合理消费的税收信贷政策，也很难解决三四线城市住宅的高库存问题。在一二线商业办公用房库存较高的区域实行灵活的土地变性一方面能降低商办的库存，另一方面也能增加住宅的供应，缓和房价上涨的压力。而三四线住宅的高库存或许通过保障制度和长租市场的建立来逐步化解。当前一线城市房价涨幅非常明显，比较可行的办法是加大住宅用地的供应和容积率的调升，一线城市的发展空间会被打开。
严跃进又指出，非品牌房企也形成一个共识，要想力争上游，在一线城市积极拿地，风险最小，收益最大。所以在品牌房企传统拿地模式相对淡化的情况下，反而给予了此类房企一些新的机会。
另外，此类非品牌房企主要是中型房企，后续也不排除通过积极进行土地储备，进而获得更大的市场占有率，以及有机会进行上市等。
他认为，部分大房企高调调高业绩或者晒业绩，其实也是一种营销效果，暗示着此类房企的住房产品的市场认可度比较高。另外也确实从企业管理角度看，积极去库存，进而加快高周转，也是此类企业需要考虑的内容。当然，现在很多房企在公布业绩的时候，尺度把握得非常好。既不盲目高调，同时也要凸显其在行业内的地位和优势。
（以上回答发布于2016-03-24，当前相关购房政策请以实际为准）
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现如今房地产商日子不好过了，知道为什么房子卖不出去吗？
这几年，在国家强有力房产宏观调控政策下，贯彻落实房只住不炒，抑制了炒房乱象，房价开始适度回落，也为银行划定红线，防止资金流入房地产市场。一系列措施保证国民经济健康有序发展。学过一点经济学的人都知道，经济危机爆发，大多数情况下是先由房地产行业引起的。房地产行业作为一个重要经济支柱，它的健康有序发展可以带动88个行业的发展，各城市经济发展对房地产有较强的依赖性。
今年房地产商的日子确实不好过，银行划好的三条红线，政府政策的调整，都是为了房地产市场能平安着落，这关乎老百姓的利益，也是中央提出的房子是给人住的，不是炒的概念。房子卖不出去是不可能的，只是要想和前几年比卖得那么快是不可能了啊，一个原因是房地产开发的房子太多了，都基本已经饱和了，现在除了刚需的买房子，基本很少有人在炒房子了，炒房客不炒房了，价格肯定会回到正常的水平，大城市还能稳住，小城市就倒霉了，没有接盘侠，价格会怎么样，还真说不好。
1.供应量太大了！部分地产商不顾一切疯狂往城郊甚至远郊扩张，远郊广袤的土。地造成了过高的供应量。2.消费观念的改变。现在的90后00后都是比较个性的一代，他们不愿意再背负巨额债务去赌一个不确定的未来。3.城镇化率逐渐饱和，大宗商品整体需求放缓。4.人口增速放缓。近几年人口增速明显放缓，过去的几年提前透支了买房需求。5.政策调控。限购限贷也是房子成交量低的一个原因，很多改善型客户被条条框框限制无法入手。
不可窥一斑而知全豹，如果要投资房地产，那么要看这个城市的总体规划，交通、教育、医疗等各方面配套是否在完善并继续，是否保持人口净流入，土地资源是否稀缺，综合以上几点来判断这个城市的房价是否值得投资。
环京房企陷2000亿债务危机，为什么当地的房地产会这么惨？
2000亿债务，目前并未看到这一数字确切来自哪个部门；
但粗略估算一下，以2万一平米楼价来估算的话，2000亿也仅仅相当于1000万平米的住宅价格——相当于每套100平米、10万户住宅而已。
我们知道，北京最大居住区一个“天通苑”，一个不够两个三个、也许就能覆盖这种债务规模。
所以，我们也就能看出，所谓债务，更大程度上可能只是因为，原本准备买房的人们，如今受政策风向影响，开始持币观望了起来；
如此一来就可能导致，我们诸多房企的现金流出现问题。
但整个环京津地区也才这么大规模的住宅开发量，这么大一个债务规模（如果该债务数据属实可信的话），这么看的话，债务其实又完全在京津两市、河北省等地方政府可以掌控承受的范围之内。
我们看房地产开发企业，它们为何会出现债务无法偿还的情况？按理，过去多年开发房地产积累的盈余，受房价持续抬升影响，应非常可观，理应足够应付经营开支才对。
但因为房地产企业在盈利以后，通常不会立即“收手”，通常都会谋算着继续扩大开发规模、获取更大盈余。所以，它们经常会把从前的盈利，辅之以更大规模的银行抵押贷款，投入到一个新地块的开发当中去。
就导致说，从账面来看，各家房地产公司、那些地方性的小型地产公司，其实也都没有多少结余。一旦因为房价下跌，面临现金流危机，它就可能出现债务违约，乃至最终破产倒闭。
炒房客的命运，大抵上也是如此。因为手中持有的房产过多，房产价格一旦下跌，也可能生出还款问题。
而我们的住户呢？在房价出现波动下行时候，面临的窘境也其实没多少不同。只不过，单个一户家庭，一套住宅，资金量相对要小得多。
但我们在本文最后重点要强调的却是，购房者、住宅开发商、建筑商，这块住宅生态当中的各个群体，彼此之间并没有建立起有效的对接、分级机制。就导致我们的商品住宅市场，目前显得十分混乱：住宅设计本身，经常并未考虑到住户独特需求；而居住在一栋楼的邻里，彼此之间也因为未作分级，而在差异非常大的情况下匪夷所思地住在了一起；从而让住宅对人“安居理想”的实现极为有限。这算是住宅领域当前亟待各方协同去解决的一个大问题。
荣盛地产还能撑几年
NO1：恒大
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：全国房地产龙头，岌岌可危，每天都有商票逾期，债券经被停止融资融业务，裁员60%，因不惜一切代价保交房导致金融机构恐慌，2家信托要求提前偿还贷款。 负债万亿级别，表外负债（商票等）千亿级别。
穆迪信用评级：公司“Ca”（倒数第二级），无抵押票据“C”（倒数第一级），评级展望“负面”。
NO2：华夏幸福
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：2020房地产10强，河北龙头房企，负债总额4000亿，3月宣布资金链断裂，上半年亏损近100亿，截至9月4日，违约债务本息合计87899亿元，账上几无可动用资金。
曾作为华夏幸福白衣骑士和最大金主的中国平安，计提损失359亿。
中诚信国际，已将华夏幸福从信用评级名单中除名。
NO3：新华联
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：债务违约,抵押、质押、被查封、扣押、冻结的资产账面价值总额45458亿元。
NO4：鸿坤地产：
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：
鸿坤地产业绩大幅下滑，经营性现金流腰斩，融资成本高且融资环境持续恶化，债务压力和流动性问题开始显现。
NO5：恒泰地产：
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：频繁纳入被执行人。
NO6：实地地产
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：大规模商票逾期未兑付,供应商、持票人赴实地总部维权。
NO7：蓝光发展
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：号称“西南王者”，负债2000亿，曾一脚踏入千亿房企 。多地项目停工，据蓝光2021半年报，其账面可自由动用资金仅为3亿元。9月3日，蓝光控股股东蓝光集团所持股份全数被自然人顾斌竞得，成交总价仅为2亿元，平均每股价格为2元。
20成飞建设： 频繁纳入被执行人 。
NO8：宝能集团
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：金交所理财产品逾期，员工讨薪。
NO9：荣盛发展
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：房地产16强，负债2500亿，近一年内股价腰斩。
踩中大部分红线。短期债务占比较大，偿债压力巨大。
上半年现金流量净额仅为12亿元，几近枯竭。
上半年频繁为下属子公司提供融资担保，已发布逾20份担保公告，担保规模巨大。
近期多个项目大幅降价抛售，环京和青岛等地房价折扣甚至低至五折。
美元债异常低迷,评级下调,外部融资遇阻,在未来一到两年内,荣盛发展的运营 和财务状况将将面临各种挑战,。
NO10：泰禾地产
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：负债2000亿，上半年营业收入仅为662亿元；归属上市公司股东净利润亏损852亿元；经营活动产生的现金流量净额—899亿元，总资产负债率9181%。
8月28日，泰禾集团在中国院子召开记者招待会，老板黄其森亲自上台推销中国院子的房子。现场有烂尾楼业主上台，替全国数十万烂尾楼业主，给黄其森赠送锦旗，锦旗上写着：百城千楼项目烂尾，十万业主无家可归。业主被泰禾保安打伤。
NO11：天房集团
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：天房集团，曾是天津最大国有房企，于2018年爆雷，负债近2000亿。
天房发展，曾为天房集团所控股，2021年半年报实现营业收入486亿元，净利润—106亿元。
NO12：建业集团
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：河南地王，河南本土最大房企，2020销售额过千亿，负债1500亿。
引信来自一封求助信——《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》，内容显示：受汛情、疫情影响，建业300多个地产项目处于停业、半停业状态，但需支付巨额运营成本，销售业绩出现下滑，销售及回款较原计划减少近30亿元，多处工地停工，累计各种经济损失逾50亿元。
问题实际上并不仅仅来自天灾：
建业资产负债率872%，净负债率926%，现金短债比193，踩中红线，被归为黄档企业。
穆迪将建业地产的评级展望从"稳定"调至"负面"。
NO13：三盛宏业
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：破产重整。
NO14：协信远创
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：协信集团，曾为西南房地产地头强蛇，深陷债务危机后，引入投资者成立协信远创。
协信远创，负债700亿，逾100亿元债务逾期。
因为频繁的债务逾期，协信远创被联合资信等评级机构下调至垃圾级。
近期协信远创更被债权人申请破产重整。
NO15：富力地产
暴雷程度：★★★★
上榜理由：40亿贷款展期6个月,一年内到期债务59576亿，三条红线天天踩。
评级机构穆迪宣布将广州富力下调至B2、香港富力下调至B3；评级展望为“负面”。
富力曾吞并万达酒店，其酒店业务持续亏损。
NO16：阳光100
暴雷程度：★★★★
上榜理由：阳光100，负债500亿，上半年收入仅为33亿元，年利息支出却超70亿。
多次债务违约，多地项目停工。
另有超百亿债务一年内即将到期。
另外，债券价格下跌较大,商票年化收益达到36%,受限资产占比高,网传区域裁员40%。
NO17：新力地产
暴雷程度：★★★★
上榜理由：新力，负债约800亿。一家神秘的房地产商，从江西起家，10年时间从0做到1000亿规模。
网上流传《新力地产老板张园林求救信》称，2019年新力控股创始人张园林欠下16亿港元高利贷，至今未能脱离债务危机。
每天都有子公司商票逾期,拖欠进度款被总包方停工。
更频频曝出大量票据到期无法兑付。
NO18：中南建设
暴雷程度：★★★★
上榜理由： 触碰三条红线。
NO19：祥生地产
暴雷程度：★★★★
上榜理由：大量参与民间借贷,多次列为被执行人。大规模裁员。
NO20：新城集团
暴雷程度：★★★★
上榜理由：负债4500亿。
NO21：金地集团
暴雷程度：★★★★
上榜理由：房地产20强，负债3000亿，债务相比2016年的1000亿暴增2倍，一年内到期的非流动负债为358亿元，应付债券为420亿元，有息负债总额1230亿元。上半年经营活动产生的现金流量净额为：—100亿元。
NO22：绿地集团
暴雷程度：★★★★
上榜理由：一直踩红线，负债超万亿；绿地已经开始大规模裁员,裁员比例40%-50%左右。
NO23：花样年
暴雷程度：★★★★
上榜理由：花旗、瑞信私人银行不再接受花样年控股的债券作为抵押物，现在新发债券基本没有人买了。
NO24：碧桂园
暴雷程度：★★★
上榜理由：规模不亚于恒大，负债也是万亿级别，重点布局三四线城市，打造“偏远郊区超级大盘”，2019—2020，碧桂园高溢价拿下大量三四线城市开发土地。由于三四线城市人口流失或流入少，房价虚高问题严重，市场风险极大。
投资巨大的马来西亚森林城市深陷泥潭，几近停滞。
因高周转而导致的工地事故、工程质量问题不断，业主投诉维权不断，2020年房企综合满意度垫底——行业10分的平均水平，碧桂园只有4分。
近期碧桂园“品牌部”“雇佣军”活动频繁，神似爆雷前的恒大。
NO25：融创中国
暴雷程度：★★★
上榜理由：负债万亿级别，不但在22个重点城市花重金抢地，还在大量三四线城市，以高达50%以上的溢价拿地，创造多个地王。
市场传闻，融创跑到香港私募，报出两倍市价，把资本市场吓坏了。而且融创还在内部向职工融资借钱。最新消息是，它对万达毁约了。
孙宏斌的激进在房地产业最有名，但是他在半年报业绩会上突然变腔：“我们预计下半年市场会比较惨烈，安全放在第一位。”
荣盛发展26号重组了吗
过去五年间，荣盛发展(002146SZ)的归母净利曾连续四年高于50亿元，最高的2019年达到91亿元，但在地产行情急转直下的2021年，荣盛交出了一份巨亏成绩单。
荣盛披露2021年年报，显示公司去年营业收入47243亿元，同比下降3394%；归属于上市公司股东的净利润为-4955亿元，同比减少16606%；归属于上市公司股东扣除非经常性损益的净利润为-4935亿元，同比减少16585%
荣盛表示，2022年公司各项工作将围绕现金流展开，降成本、减开支、重融资，保交房、保质量、保回款，挤水分、挖潜力、求突破。地产主业方面，要尽力保证货值不折损，在完成经营计划任务的基础上，确保公司信用安全健康。
没有。荣盛发展26号是指荣盛发展集团旗下的一只交易品种为债券的债券产品。荣盛发展集团曾于2017年发行了债券产品荣盛发展26号，发行规模为30亿元，债券期限为3年，票面利率为73%。荣盛发展26号未发生重组事件。截至2021年6月底，该债券产品已经发生了6次付息，累计支付的利息为519亿元。根据发行文件的承诺，荣盛发展集团应当按时、足额地支付利息和本金，保障债券投资者的权益。需要注意的是，投资债券具有风险，投资者需要仔细评估债券的发行人信用状况和还款能力等因素，了解债券的风险和收益特征，在决策前进行深入分析和研究。
2016年为什么各行各业经济都在下滑，主要是什么原因导致的呢？这样持续多久？会转变什么样？谁能说一
关于2016年的中国经济状况，的确出现了许多令人担忧的现象，诚如你所说的，许多行业的经营状况都在下滑，其原因十分复杂，会持续多久？会怎样转变？探讨如下： 1、许多行业不景气的原因。不景气的主要原因是近年来投资强度持续加大（例如2015年中国固定资产投资额达到惊人的55万亿元），使得许多行业生产的产品（或服务）数量激增，导致由原来的“供不应求”转变为“供过于求”，形成“产能过剩”，企业订单不足，而庞大的“固定成本”却一点也不能少摊，使企业盈利减少。 众所周知，当企业获得的订单减少、实际产量低于“盈亏平衡点”时，企业就会亏损，而产能过剩使得全行业订单不足甚至许多企业的产量低于盈亏平衡点产量而亏损，中国房地产行业的现状如何？
——预见2023：《2023年中国房地产行业全景图谱》(附市场现状、竞争格局和发展趋势等)
房地产行业主要上市公司：万科A(000002)、保利地产(600048)、新城控股(601155)、招商蛇口(001979)、绿地控股(600606)、华侨城A(000069)、龙湖集团(00960.HK)
行业发展现状
1、房地产行业开发投资规模增速有所减缓
由于国家对房地产行业的严格调控，从开发投资规模的增速上来看，2010-2015年期间，增速总体呈现连续下降的趋势;2016年房地产开发投资增速开始反弹，2016-2019年期间，增速有所回升;由于疫情及房地产行业整体下行等原因，2020年及2021年增速开始下降。截至2022年8月份，2022年房地产行业开发投资规模为9.1万亿元。
在开发投资规模增速减缓的背景下，房企也面临较大销售和资金压力，加之“保交付”等政策影响，房企新开工意愿持续下降。2022年1月至8月，房企新开工面积规模为8.51亿平方米，同比大幅下降37%，与2020年同时期相比下降39.2%。
2、全国商品房销售面积与销售金额规模上升减慢
总体来看，我国商品房销售面积与销售金额在2010-2021年期间呈现上升态势。2017年我国商品房销售面积突破16亿平方米，销售金额突破13万亿元。2017
-2021年期间销售面积与销售金额均维持在较高区间，其中销售面积的上升幅度较小，销售金额保持一定的上升规模。截至2022年8月份，我国商品房销售面积为8.79亿平方米，销售金额为8.6亿元。
3、房地产开发企业资产负债率呈现逐年上升的趋势
2014-2020年期间，我国房地产开发企业资产规模呈现逐年上升的趋势，2018年突破80万亿元，与此同时，资产负债率也处于持续上升的态势之中，由2014年77%的负债率上升至2020年80.7%。
4、房地产景气指数有所下降
从房地产行业总体景气度来看，2016-2019年，全国房地产总体景气指数呈现上升趋势，2020Q1由于新冠疫情的影响，行业总体景气指数有所下降。随着疫情逐渐得到控制，全国房地产总体景气指数不断回升，2020Q4为118.2%。2021年第二季度开始，全国房地产总体景气指数有所下降，2022Q2为98.5%。
5、2022年共10家房企暴雷
在近几年政府宏观调控收紧的背景下，房地产企业依旧处于高速扩张之中，没有及时调整好经营规模与扩张速度，不少企业陷入资金链断裂的局面，宣告暴雷。目前共有30家房企宣告暴雷，其中，2021年9月恒大出现危机拉开了房企集体暴雷的序幕，2021年共有15家房企暴雷，其中包括恒大、正荣、富力等上市房企;截至2022年10月，2022年共10家房企暴雷，包括世贸、融创等龙头房企。
更多行业相关数据请参考前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。
