房地产营销方案

(一)

一是策划为先。在整个项目开发过程中,从思维上应该策划在先,包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划,策划是建立在相应的市场调查的基础上,调查既可以是一手的资料,也可是二手的,如包括政府统计口径、银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门的统计年鉴,了解和分析市场购买力及消费趋势等等。根据不同的环节有针对性的展开调查,如围绕消费者的生活形态,围绕区域的楼盘情况,围绕促销策略等等。

二是创新为赢。在整个策划过程中均应该进行营销策划创新,包括建筑形态、布局规划、户型设计、整合营销、广告宣传、公关活动、物业管理、融资方式等等,如在支付方式上,与金融有效结合;在价格制定上,有效利用消费者的心理;在宣传和定位上,利用消费者好奇、虚伪等心理。如关注小孩教育、与名人做邻居、零首付、组合销售、在促销上合家欢礼品组合:丈夫赠送健身礼券、妻子赠送美容礼券、儿女赠送少年宫课程一门、老人赠送全面身体检查一次等等。同时要全程为握,房地产开发的全程策划,每个环节、每道工序、每个细节都相当重要。如市场调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场促销。

三是塑造差异。差异化能够创造竞争优势,在房地产策划过程中,应在不同层面塑造差异,如建筑风格、外立面、风系设计、光系设计、户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、逃生设计等等。在差异的塑造过程中,应在价值提升、吸引眼球、新颖性和成本方面权衡考虑,因为企业的目的是营利为本。

四是整合营销。一方面房地产企业在项目开发或经营中要体现人性化意识,关注企业形象、项目形象、员工形象、产品用料、营销方式等等,另一方面要善于整合,在定价方式、开盘起价、价格策略、付款方式、营销主题、广告创意、投放媒体、投放时间、媒体选择、卖点营造、物管承诺等方面都应该组合和整合。如引进组合家电、组合厨房;社区综合配套,整合内外部资源等等。在传播方面,从炒地段到炒升值潜力,从炒概念到炒设计和户型;从软文到单叶,从电视广告到车体、广播和户外广告等,在生活方式、生活品味等方面区塑造创意点。在品牌定位方面,根据消费形态和楼盘实际情况,寻找相应的目标消费群体,同时要善于培育楼盘的子品牌。当然,对于房地产销售力的实现,单纯靠品牌概念的输出无法达成,实在的产品和价格才是实现销售力的关键所在,因此应输出多元化的产品信息,提升楼盘的价值感,打动更加理性的消费群,为产品注入一些新的元素,赋予产品更加新鲜的形象,从而保持品牌的新鲜感。

总之,未来的社区将更加在产品自身方面加以关注:如园林设计好,有较大的休闲活动空间;间隔合理、实用率高、采光好、空气流通;楼距较大,有开敞的空间和视野;完善的小区配套,物业管理好,最好是封闭式管理;交通、购物方便,使房子成为有文化气息的房子,成为有创造力的房子。在营销传播上:抓住目标消费者的心态,务求直指人心,在销售策略、广告策略投其所好,促成他们购买,同时根据目标消费群的特性,配合产品的

特点,使广告投入针对性更强更直接。一方面是组合利用软文、公关和不同形式的广告,在设计和投放过程中创新,另一方面是有效把握目标消费群体的消费心理和行为,关注其消费形态,从而有针对性地开展相应地传播和促销活动。

房地产营销方案

(二)

市场营销计划更注重产品与市场的关系,是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能,必须学会如何制订和执行正确的市场营销计划。

1.房地产营销计划的内容

在房地产市场营销中,制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说,市场营销计划包括:

1.计划概要:对拟议的计划给予扼要的综述,以便管理部分快速浏览。

2.市场营销现状:提供有关市场,产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。

3.机会与问题分析:综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。

4.目标:确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。

5.市场营销策略:提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。

6.行动方案:本方案回答将要做什么?谁去做?什么时候做?费用多少?

7.预计盈亏报表:综述计划预计的开支。

8.控制:讲述计划将如何监控。

一、计划概要

计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述,计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容,内容目录应附在计划概要之后。

二、市场营销现状

计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。

1.市场情势

应提供关于所服务的市场的资料,市场的规模与增长取决于过去几年的总额,并按市场细分与地区细分来分别列出,而且还应列出有关顾客需求、观念和购买行为的趋势。

2.产品情势

应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额和纯利润等的资料。

3.竞争情势

主要应辨明主要的竞争者并就他们的规模、目标、市场占有率、产品质量、市场营销策略以及任何有助于了解其意图和行为的其他特征等方面加以阐述。

4.宏观环境情势

应阐明影响房地产未来的重要的宏观环境趋势,即人口的、经济的、技术的、政治法律的、社会文化的趋向。

三、机会与问题分析

应以描述市场营销现状资料为基础,找出主要的机会与挑战、优势与劣势和整个营销期间内公司在此方案中面临的问题等。

1.机会与挑战分析

经理应找出公司所面临的主要机会与挑战指的是外部可能左右企业未来的因素。写出这些因素是为了要建议一些可采取的行动,应把机会和挑战分出轻重急缓,以便使其中之重要者能受到特别的关注。

2.优势与劣势分析

应找出公司的优劣势,与机会和挑战相反,优势和劣势是内在因素,前者为外在因素,公司的优势是指公司可以成功利用的某些策略,公司的劣势则是公司要改正的东西。

3.问题分析

在这里,公司用机会与挑战和优势与劣势分析的研究结果来确定在计划中必须强调的主要问题。对这些问题的决策将会导致随后的目标,策略与战术的确立。

四、目标

此时,公司已知道了问题所在,并要作为与目标有关的基本决策,这些目标将指导随后的策略与行动方案的拟定。

有两类目标-----财务目标和市场营销目标需要确立。

1.财务目标

每个公司都会追求一定的财务目标,企业所有者将寻求一个稳定的长期投资的盖率,并想知道当年可取得的利润。

2.市场营销目标

财务目标必须要转化为市场营销目标。例如,如果公司想得180万元利润,且其目标利润率为销售额的10%,那么,必须确定一个销售收益为1800万元的目标,如果公司确定每单元售价20万元,则其必须售出90套房屋。

目标的确立应符合一定的标准:

各个目标应以明确且可测度的形式来陈述,并有一定的完成期限。

各个目标应保持内在的一致性。

如果可能的话,目标应分层次地加以说明,应说明较低的目标是如何从较高的目标中引申出来。

五、市场营销策略应在此列出主要的市场营销策略纲要,或者称之为”精心策划的行动”。在制定营销策略时往往会面对多种可能的选择,每一目标可用若干种方法来实现。例如,增加10%的销售收益的目标可以通过提高全部的房屋平均售价来取得,也可以通过增大房屋销售量来实现。同样,这些目标的每一目标同样也可用多种方法取得。如促进房屋销售可通过扩大市场提高市场占有率来获得。对这些目标进行深入探讨后,便可找出房屋营销的主要策略。

策略陈述书可以如下所示:

目标市场:高收入家庭,特别注重于男性消费者及各公司,注重于外企。

产品定位:质量高档的外销房。有商用、住家两种。

价格:价格稍高于竞争厂家。

配销渠道:主要通过各大着名房地产代理公司代理销售。

服务:提供全面的物业管理。

广告:针对市场定位策略的定位的目标市场,开展一个新的广告活动,着重宣传高价位、高舒适的特点,广告预算增加30%。

研究与开发:增加25%的费用以根据顾客预购情况作及时的调整。使顾客能够得到最大的满足。

市场营销研究:增加10%的费用来提高对消费者选择过程的了解,并监视竞争者的举动。

六、行动方案

策略陈述书阐述的是用以达到企业目标的主要市场营销推动力。而现在市场营销策略的每一要素都应经过深思熟虑来作回答:将做什么?什么时候去做?谁去做?将花费多少?等等具体行动。

七、预计盈亏报表

行动方案可使经理能编制一个支持该方案的预算,此预算基本上为一项预计盈亏报表。主管部门将审查这个预算并加以批准或修改。

八、控制

计划的最后一部分为控制,用来控制整个计划的进程。通常,目标和预算都是按月或季来制定的。这样公司就能检查各期间的成果并发现未能达到目标的部门。

有些计划的控制部分还包括意外应急计划,简明扼要地列出可能发生的某些不利的情况时公司应采取的步骤。

8.2市场营销计划的执行

营销执行是将营销计划转化为行动的过程,并保证这项任务之完成,以实现计划的既定目标。

策略所论及的是营销活动是”什么”和”为什么”的问题,而执行则论及到”谁”去执行,在”什么地点”、”什么时间”和”怎么样”去执行等问题。策略与执行密切相关,策略指导着执行,如给营销方案分配一些基金,指导房屋销售人员改变推销重点,重印价格表等。另外,执行也是一种策略反馈,即预计在执行某一策略过程中会产生的因难将影响策略的选择。

房地产营销方案

(三)

活动背景:

株洲,位于湖南东部湘江之滨,距省会长沙50公里,总面积11262平方公里,总人口372万,其中城区面积60平方公里,城区人口75.9万,下辖4县一市。据统计:20XX年株洲市生产总值394.1亿元,人均国民生产总值达到10800元,人均可支配收入8986元,居民生活水平在不断提高。由于株洲有着非常优越的地理位置和工业基础比较发达,株洲已成为全国对外开放的重要城市和重要出口商品基地,旅游业逐步发展成为株洲的重要产业,近年来随着房地产业的扩张,株洲的商品房交易也日趋火爆,2005年7月天然气将进入株洲,房地产市场的'火爆和天然气的入株必然会为厨卫产品带来全新的发展机遇和市场空间。X品牌是湖南当地的厨电品牌,在株洲灶具市场占有67%的市场份额。为把握商机,占领市场,积极开辟新的销售渠道,X品牌利用自身的地缘优势,针对房产市场专门组织了一系列的小区促销活动。

一、活动目的

提高X品牌知名度及市场占有率,拓展新的销售渠道以扩大销量。

二、活动主题:购X品牌家厨,创造美好新生活。

三、活动前期准备:

A、宣传品制作。

①条幅:保证每个小区悬挂3条,可挂在小区外墙、路边树干及小区内主干道上。内容可为:X品牌家厨义务维修服务点;X品牌创造舒适健康新生活;新生活,新家厨——X品牌家厨,条幅作为现场的促销广告,内容为X品牌企业标准色,蓝底白字,以吸引消费者注意,形成强烈的视觉冲击力。

②海报:张贴于小区宣传栏或小区门口、外墙、现场咨询台或产品上,以引起消费者注意,达到宣传的目的。

③X展架:内容主要是产品形象及企业形象Logo以及促销活动内容及服务内容等。

④DM宣传单页:由导购员或临时导购员在小区门口,人流量大的过道交叉路口,主要干道及小区活动现场向消费者散发大量的宣传品、DM宣传单页,向消费者传递信息应直接,完整,因此DM宣传单页包括公司简介及公司理念等,适当印上产品型号、尺寸及简介。另增加售后服务承诺及售后服务联系电话,免除消费者后顾之忧。

⑤楼层贴:制作楼层贴张贴于各个小区的每层楼道内,颜色为X品牌企业标准色,如蓝色和白色,蓝底白字或白底蓝字,内容主要以公益性质宣传语为主:如X品牌集团与您共创全国文明城市;争做文明株洲人;X品牌集团祝您身体健康,步步高升等。

⑥帐篷:帐篷统一印刷企业CI形象,并于小区直销活动开始前运送至小区活动现场,增加企业和产品知名度,提升品牌形象。

⑦售后服务联络卡:增加厂家与消费者的感情,提高企业的美誉度,引起消费者信赖。

B、小区选择:

①首先对小区的总体情况做调查,了解小区的开发商背景及住宅楼的开发规模,并且对业主的背景进行分析,围绕目标消费者进行信息收集,确定合作伙伴。

②了解希望合作小区的管理制度并与物业人员沟通,了解对方对小区活动的看法,探讨合作模式,以便更好的开展小区活动,避免不必要的麻烦。

③在与房地产开发商签定合作协议,以开发商品牌和X品牌共同活动的方式进行,以提高各自销量。如:“湘银、X品牌与您携手共创美好新生活。”

C、直销活动宣传方式。

①在进入小区直销活动前,组织人员进入小区内以地毯式发放宣传单页,做到家家户户均看得到X品牌的宣传单页。

②在各小区楼道内贴上楼层贴,提高影响力,悬挂横幅于各小区内,增强品牌知品度,扩大影响。

③在现场摆点直销时,不仅发放DM宣传单页,另可附加奉送一系列小礼品扩大宣传的影响力。

④在小区现场销售过程中,可发动现场的消费者参与,以引起其他消费者对X品牌产品和促销活动的注意,利用他们之间的信任和喜欢“凑热闹”的心理来宣传活动,以拉动销售。

⑤利用房地产开发商展览大厅,放置X品牌DM宣传单页或联合促销广告单页。

⑥借助售楼小姐进行推介,如购房一套,赠送X品牌优惠券**元或凭X品牌的DM宣传单页可享受**折优惠,或免费清洗一次。

D、导购员培训。

导购员必须要全面熟悉产品结构和特点,了解产品知识。公司营销部门针对此次活动,有针对性地从各个产品中提炼出卖点,组织专业售后服务人员和技术人员对导购员加以培训,让他们了解各零部件的作用和功能,使导购员真正对产品全面了解,使他们能够在向消费者介绍产品时更有说服力。

活动中,导购员要统一说词,统一口径,统一着装,始终保持友善、热情、微笑的工作态度,积极主动,耐心细致的对消费者讲解活动内容,处处体现出导购员的专业素质,以点燃消费者购买欲望。

另外在终端布置和推销技巧上也加以培训:

1.活动条幅悬挂和海报张贴应在醒目位置,活动赠品也应整齐合理摆放,以吸引消费者注意,引起消费者购买欲望,也烘托出现场的热烈气氛。

2.产品应做到整齐摆放并做堆头,吸引消费者注意,烘托产品热销的情景。赠品也应做堆头,并在赠品上张贴赠品贴。

3.导购员看见消费者后,应主动笑脸相迎,并积极介绍促销活动方式,增强成交率。

4.导购员积极的向前来观看的消费者发放DM宣传单页,当消费者显示出购买欲望后,积极加以引导,促成销售。

5.同时在活动期间,导购员应在每天下班前主动统计销量情况,并及时将信息反馈给经营部,以便经营部作出决策调整。

四、直销活动内容:

现场演示活动。现场演示是一个非常简单且效果明显的方法,比导购员口头介绍效果要强,“耳听为虚,眼见为实”,这样不仅引起消费者兴趣,也提起消费者购买欲望,更增加了消费者的购买信心。现场的演示从产品的特点功能出发,让消费者知道产品的核心卖点,以引起消费者注意,更利用现场演示吸引更多消费者。

同时为加大直销活动力度,必须附加赠品和开展其它活动,吸引消费者,让消费者真正感觉到现场购买确实能够得到实惠,因此,开展以下活动:

活动方式一:以旧换新活动。内容:购买台式灶,旧台式灶更换新灶,旧台式灶抵现金**元;购嵌入式灶,旧灶抵现金**元;购买热水器,旧热水器抵现金元。

活动方式二:赠品活动。内容:购台式灶,送围裙一条;购嵌入式,送砧板一块;购热水器,送不锈钢鸣笛水壶一个,另可以根据实际情况增加套餐制产品。

活动方式三:免费维修活动。在消费者越来越理性,消费心理越来越成熟的今天,售后服务尤为重要,售后服务不仅要及时、规范、完善,更要做到超前,想用户之所想,急用户之所急,为消费者解决一切后顾之忧,开展免费维修活动,进一步提高品牌效应和企业美誉度。

五、活动中应注意的问题。

①注意天气变化,避开下雨、狂风等不利于开展直销活动的天气。

②防范不怀好意的人捣乱,应主动与小区保安联系。

③避免不愉快的事情发生,不要与消费者争吵,特别是售后服务方面、导购员应做到交待清楚,不得误导消费者,心中要紧记“顾客永远是对的”信念。

④如逢竞争对手也在摆点,不抵毁对方,不得为争抢客户而与竞争对手发生争吵。

⑤做好货物、赠品的保管和销量统计工作,防止货物和赠品的流失。

六、活动总结及效果评估。

针对小区开展的直销活动,不仅可以拓展新的销售渠道,同时也可避免与竞争对手直面相接,既抢占了先机,也起到意想不到的效果,品牌知名度得到大大增强,销量也得到提升。

另外对小区直销活动效果做出评估及做出费用预算进行存档备案。

房产公司破产怎么清算

根据《中华人民共和国破产法》的规定，房地产公司的 破产清算 程序如下： 1、破产清算程序的启动 破产程序因当事人申请而开始， 债权人 和 债务人 都可以提出破产申请。提出申请时，必须列明破产事由。破产案件通常由债务人住所地的法院 管辖 ;对当事人提出的破产申请，法院应当进行审查，有正当理由的，符合破产案件受理条件的，予以受理。 债权人提出申请的，人民法院受理破产申请的，应当自裁定作出之日起五日内送达债务人。债务人应当自裁定送达之日起十五日内，向人民法院提交财产状况说明、 债务 清册、债权清册、有关财务会计报告以及职工 工资 的支付和 社会保险 费用的缴纳情况。 人民法院裁定不受理破产申请的，应当自裁定作出之日起五日内送达申请人并说明理由。申请人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院提起上诉。 人民法院裁定受理破产申请的，应当同时指定管理人。 2、管理人接管破产企业，处理善后事宜 人民法院指定管理人后，管理人接管破产企业的帐册、文书、资料、印章及全部资产，清产核资，行使法律赋予的权利，处理债务人企业的善后事宜。 3、发布公告，通知债权人申报债权 人民法院受理破产申请后，应当确定债权人申报债权的期限。债权申报期限自人民法院发布受理破产申请公告之日起计算，最短不得少于三十日，最长不得超过三个月。 债权人应当在 清算 组成立之日起30日内，未收到通知的、自清算组公告之日起45日内申报债权。申报债权期间清算组不得对个别债权人清偿债务。 4、审核债权，召开 债权人会议 ，审议破产清算重大事项 债权申报完成后，管理人对债权进行审核，并将审核结果提交债权人会议进行审议和核查，同时债权人会议对选任和更换债权人委员会成员、决定继续或者停止债务人的营业，审议重整计划、和解协议、债务人财产的管理方案、 破产财产 的变价方案等相关事项，并作出决议。 5、依法处置房地产企业的破产财产 执行债务人财产的管理方案及破产财产的变价方案等，在清理破产企业的财产、处理完善后事宜，在确定破产企业的财产的基础上编制财产分配方案，提交债权人会议讨论，通过后交人民法院裁定。 6、清偿债务 管理人编制的破产财产分配方案经人民法院裁定后，根据方案的要求以现金或者实物偿还破产企业的债务。房地产开发企业破产债权清偿顺序如下: （1）建设工程价款优先权; （2）银行 抵押权 以及经 预告登记 的预售 商品房 购房 人请求权，按登记先后顺序就 抵押 物或特定物受偿。在预售商品房消费购房人不能从破产企业无担保财产中得到清偿时，可以从抵押物变价款中分出一定比例优先受偿; （3）破产费用及共益债务; （4）预售商品房消费购房人请求权、消费购房人支付的 定金 本金(设定优先受偿上限或比例)； （5）劳动债权(包括职工的工资和医疗、 伤残 补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本 养老保险 、基本 医疗保险 费用，以及法律、行政 法规 规定应当支付职工的补偿金); （6）所欠税款及前项规定以外的社会保险费用; （7）普通破产债权。 （8）清偿结果如果有剩余财产，在企业股东之间进行再次分配。 7、提请终结破产程序 管理人在清偿完破产企业的债务后，清算工作结束，应当向人民法院报告，请求终结破产程序。 8、办理 注销登记 人民法院终结破产程序后，清算组应当向原破产企业税务机关、企业登记机关注销其登记，终止其法人地位。 法条摘要： 《中华人民共和国 企业破产法 》 第十一条　人民法院受理破产申请的，应当自裁定作出之日起五日内送达申请人。 债权人提出申请的，人民法院应当自裁定作出之日起五日内送达债务人。债务人应当自裁定送达之日起十五日内，向人民法院提交财产状况说明、债务清册、债权清册、有关财务会计报告以及职工工资的支付和社会保险费用的缴纳情况。

多部门力促“保交楼”！烂尾楼的问题究竟该如何解决？

烂尾楼，可谓购房者最头痛的问题，千辛万苦存够购房钱，终究却房财两空，尽管能通过法律程序维护自身权益，但仍然避免不了难以挽回全部损失，近日，楼市的烂尾楼难题在网络上迅速散播，有些楼盘停产超出2年，有的则超出5年，期间还得没有理由还款住房贷款和付款房租费，对购买到烂尾楼楼盘的业主来讲十分头痛。

房地产商资金实力不够或资金成本高，造成企业经营不佳，最后发生资金短缺，没法适用楼盘正常的工程施工情况。

监管单位过度追寻速率而忽视品质，造成金融的风险提升，尤其是以本身个人信用为房地产商做担保个人行为，一旦房地产商市场销售端口号资金回笼速率比较慢，就会造成资金链断裂发生裂缝。

金融机构未严苛坚持不懈依照央行给的下款规定执行下款标准，提早给没有达到下款要求的地产商下款，取得款地产商又把资金另作他用，例如拿汇景、盖新房，造成资金短缺。

据不完全统计，各省有20省、70市涉及到150个楼盘出现严重烂尾楼情况，以致于小区业主反响强烈“如不复工将采取停还月供对策”，即然烂尾楼难题已经出现了，而且数目不在少数，坚信国家层面会引起高度重视，目前迫切需要问题就是烂尾楼怎样处理。

现有烂尾楼怎样处理及其下面烂尾楼如何防范是继续实行预售房预售制的前提条件，自然将来立即撤销预售制不需要考虑到预防问题，但是从往年商住楼预售房销售面积占有率超出80%能够得知，短时间彻底撤销预售制基本上难以达到，那样怎样处理烂尾楼问题呢，官方网第一时间定音了烂尾楼处理方法。

银监会有关负责人就有关“停贷”事情作出回应：将帮助金融企业（金融机构）社会化参加风险处理，积极与住建部门工作协同，适用地区促进“保交楼、保民生、保稳定”工作中。

从银监会官方网定音能够得知，保交楼是时下与未来所存在的困难，怎样解决烂尾楼“保交楼”问题呢？大概率会“那样”解决：

第一步、主管机构干预房地产商调研并整理工程进度和资金使用情况，包含未资金回笼资金和主导产品户下财产，制订保交楼所需资金量，如果公司依然存在资产能够激发，则是以保拿房为主导激发资产全方位复工，若公司无资产适合于激发，则协同房地产商寻找筹资方法，或是国营企业企业并购。

第二步、财务问题处理后制订复工方案，执行复工方案，包含楼盘行为主体基本建设、墙体和电梯楼梯等公共区域室内装修、住宅小区和停车库建设等，保证拿房不减药。

第三步、复工后续监管工作尤其重要，最好是由业主代表、主管机构相关负责人一同管控，每日更新工程进度，严格遵守施工进度计划，如果没有不可抗拒因素危害，无端停产应该马上发现和融洽解决困难。

第四步、做到交房条件以后严格执行验收要求工程验收，一切不合规难题及时整改，按照合同约定违约方执行补偿责任。

唯有通过严格特定复工方案、执行复工方案、搞好监管工作、按合同标准开展工程验收才能达到保交楼总体目标，但对于烂尾楼难题，或可能导致房市布局更改。

西安市住建局联合自然规划局、城管执法局、金融工作局、中国人民银行西安分行营业管理部迅速发出信号，并且在公布的《关于防范商品房延期交房增量问题的工作措施》中初次烂尾楼预防措施，主要从土地交易、建设项目全过程、预售批准管理方法、预售资金托管、交货阶段、企业信用管理6个阶段加强监管，预防楼盘烂尾楼。

根据西安市官方网此次施行的烂尾楼预防措施方法能够得知，这一次和以往一切一次都不相同，幅度比较强，管控更准确，可以有效的从6个阶段避免烂尾楼重新来过，但是，禁不住思索，针对房市预售房的消费自信心来讲，羊都被狼叼走之后才补牢，羊还坚信养羊人吗？

经济师任泽平很多年科学研究房地产业，在此次烂尾楼事件中指出：应当撤销预售制，用购房者的钱盖房子，结果还烂尾了，把负担甩给普通百姓和社会确实不当之处，原来是缺房屋，才采用“预售制”这一浪得虚名处理财务问题，可是目前我国房地产已进入存量时代，预售制基本上不会再被需要了，之后该是谁有钱谁开发房地产，没钱就撤出房地产业。

从任泽平见解看来，撤销开工建设楼盘预售制也许才算是最明智的选择，对房市稳步发展才更有利，自然，针对西安市的烂尾楼预防措施，或许对拿开工建设楼盘来讲或许有些“画蛇添足”了，但对于解决现有预售房监管的更新，保证预售房按期交货或是非常重要。

烂尾楼最大的根本原因是预售制，这一点不容置疑，即然出现烂尾楼事件，对房地产市场发展趋势来讲就会有负面影响，这一负面影响怎么消除、怎样真真正正清除？还不好说，也许管控严苛执行，也能够避免将来发生烂尾楼情况，但是一旦之后依然存在烂尾楼造成，就会加重买房者自信心下降，最保险的举措也许或是逐渐撤销开工建设楼盘的预售规章制度，对开工建设楼盘推行现房销售，才能真正的确保买房者利益。

迄今为止全国各地仅有海南首先执行现房销售现行政策，有总比没有好，此项对策也许真非常值得全国各地参考，别的省区也许也应当参考了，特别是那些经济能力不错、产业链发达的城市，房子价格本身就比较高，推行现房销售才能真正的平稳人心，房地产业也才能更加健康相对稳定的发展下去。

总得来说，房屋不是简单的日用品，尽管法律上早已增强了对买房者权益的维护，当出现烂尾楼情况时适用法律维权，但毕竟法律维权实际效果远没有一般消费品，假如法律维权造成买房者经济损失，就会引起矛盾加剧，停贷还可能引发系统化金融的风险，所以尽量的处理方法，或是预售制逐渐开展收拢、缩紧，伴随着房市发展趋势从高速通道进到低速档安全通道，将来推行现房销售是可以预料到的客观事实。

金科房地产申请破产为什么被驳回