银保监会：支持地方保交楼稳民生，促进房地产市场发展，会带来哪些影响？

这个方式可以进一步帮助我们实现经济稳定发展，因为整个房地产行业会对经济发展起着重要的支柱作用，所以保证房地产行业正常发展非常重要。

对于我们国内的经济情况来说，因为我们的很多城市可能会存在烂尾楼的迹象，这个问题不仅会导致购房者的买房权益受到损害，同时也可能会导致房地产开发商出现资金断裂的风险。在这种情况之下，我们不仅需要保证房地产行业的稳定发展，更需要保证各个地方的楼盘能够正常建设完工，这个方式也会进一步帮助我们实现经济稳定的作用。

银保监会将会进一步关注保交楼的事情。

但部分城市出现烂尾楼的迹象之后，这个事情已经引起了银保监会的密切关注，保监会也会进一步加强对监管账户资金的管理力度。对于各个银行来说，除非房地产开发商的施工进度已经达到了相关标准，不然监管账户的资金不会随意转给房地产开发商，这个方式也可以进一步保证各个类型的楼盘能够正常建设。

我认为这个事情会进一步帮助我们实现经济稳定发展。

这个逻辑其实非常简单：如果我们能够进一步管控监管账户的资金的话，这个方式至少可以保证很多楼盘不会成为烂尾楼，同时也会保证房地产行业稳定发展。在此同时，很多城市也会进一步鼓励大家进行买房，这些措施可以帮助我们稳定房地产行业。当房地产行业稳定下来之后，我们就会发现各行各业的经济发展就会相对比较稳定，所以我们的经济发展也会因此而变得更好。

除此之外，我觉得保证楼盘的正常建设是一个很重要的民生问题，特别对那些买房的普通家庭来说，一套房子对于一个家庭有着非比寻常的意义。

全国近50城调整认房认贷政策，这项新规释放了怎样的信号？

首先是首套房首付低至两成。加大对住房融资的信贷支持。引导银行和金融机构合理确定商业性个人住房贷款最低首付款比例。贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为20%。同时，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房的，执行首套贷款政策。

其次是更有利于改善型住房需求的释放。优化“认贷认房”标准成为重要一环。监测数据显示，今年已有近50个城市强调执行认贷不认房的贷款政策。对于首套房贷已结清的居民，购买二套房可执行首套房贷政策(首付比例或房贷利率)，有效降低了购房者的置业门槛和成本。取消首套商业贷款利率下限，优化“认贷又认房”政策与降低首套房贷利率的组合。

再者是刺激市场改善换房需求，加快楼市筑底。改善型住房“认房又认贷”政策取消了，也就是不再需要看有没有首套房。如果贷款还清，还可以再有第一次贷款机会。这也相当于放宽了限贷标准，让这类群体在后续降低财务成本，实际上降低了购房首付比例。也可以看出，郑州对改善型购房需求给予了很多扶持政策，这也符合当前购房市场的主流政策，保障刚需，支持改善，后续大户型等交易势必加快，对房企项目去库存也有积极作用。

要知道的是这一政策措施有利于促进房地产市场平稳健康发展。建立与房价涨幅挂钩的动态利率调整机制，有利于稳定房价，避免大起大落。将利率与房价挂钩，“因城施策”，可以更好地支持城市政府，根据当地房地产市场形势和调控要求的变化，充分利用政策工具箱。首套房贷利率下限放宽不包括一线城市等热点城市。

如何让百姓买得起房？？

房子历来是社会舆论关注的焦点话题之一，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落，是建立房地产市场基础性制度和长效机制的根本目标。只有通过综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，才能真正让老百姓买得起、住得好，实现全体人民住有所居这个目标——

建立房地产市场基础性制度和长效机制意义重大。住房和城乡建设部部长陈政高认为，长效机制的建立有利于解决房地产现存的矛盾和问题，特别是解决一些深层次的矛盾和问题。有利于抑制房地产泡沫，防止出现大起大落，实现房地产长期稳定健康发展。有利于全体人民住有所居目标的实现。

对于房地产市场本身而言，还需要完善哪些关系？确立哪些新制度？推进哪些政策出台？

理清政府和市场关系

我国自上个世纪末实施货币化分配住房制度改革以来，房地产市场从无到有，不断发展壮大，也在国民经济发展中发挥了重要作用。这期间，政府的“指挥棒”与市场的自由发展如影随形。其中，行政命令对市场的走势有十分重要的影响。这是因为，房价的大起大落对经济发展十分不利，政府调控可以促进房地产市场平稳发展。

但是，政府的调控措施通常是“短效药”，当市场形势发生变化时，调控效果可能会大打折扣。同时，调控措施需要因地制宜、精准发力，一旦不够精准，可能会“伤及无辜”。

从长远来看，建立基础性制度和长效机制才是促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。

国务院发展研究中心市场经济研究所所长王微表示，在房地产市场基础性制度研究和长效机制设计中，应该进一步理清政府和市场的关系。在她看来，在市场制度设计、基本政策安排、土地供应、低收入人群的基本住房的改善，这些都需要更多地发挥政府的作用。但在更大的范围内，包括居民住房条件的改善、租赁市场的发展等，则需要更多发挥市场的作用。

然而，基础性制度和长效机制建设是一个长期的过程，就当前发展阶段而言，市场调控仍必不可少。住建部有关负责人近日表示，地方政府对楼市调控负主体责任，在出台调控政策时，应该做到因城施策，一城一策，加强监控，提高调控的精准度。

业内专家认为，清理政府和市场的关系还有一个重要的方面，就是如何摆脱地方政府对土地财政的依赖。当前，土地出让收入仍然是地方财政的重要来源。对于房地产市场的发展而言，地方政府既是参与者又是裁判者，基础性制度和长效机制建设需要对这一情况有一个明确回应。

构建多层次供应体系

王微表示，在住房市场体系上，需要加快制度设计，促进多层次、多样化的市场协调发展。过去，大量的市场制度是围绕新建商品住房来设计的，但二手房交易性制度，以及住房租赁市场等相关制度仍然不完善。

为构建高端有市场，中端有支持，低端有保障的多层次住房供应体系。近年来，我国开展了大规模的保障性安居工程建设，并提出到2020年要基本完成现有城镇棚户区改造任务。此外，随着市场形势的变化，特别是三四线城市库存相对较多的情况下，又适时推进棚改货币化安置，既解决了住房困难群众的安居问题，又消化了过剩的库存。

同时，随着房地产市场的发展，很多城市的二手房交易量已经超过新建商品住宅交易量。王微表示，随着市场条件的变化，一些制度是否应该随之变化值得研究。过去房地产金融制度的形成，是与促进房地产市场发展相关联。比如房地产预售制，实际上是给房地产开发企业创造了宽松的融资环境。现在我国金融市场越来越发达、融资环境越来越宽松，预售制这样的住房金融制度跟未来发展是不是相适应，有待讨论。

此外，住房租赁也应该是解决居住问题的重要途径。但我国房屋租赁市场供应主体发育不充分、市场秩序不规范、法规制度不完善等问题仍较为突出。完善二手房交易制度，促进房屋中介的规范发展等，依然任重道远。

2016年6月份，国务院办公厅发出《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系。

加快推进住房租赁市场发展，完善相关制度，促进住房租赁市场规范健康发展，也应该是完善房地产市场基础性制度和长效机制的重要内容。

政策制度有待完善

新型城镇化是以人为本的城镇化，人们不仅需要住有所居，更期待居住的舒适，享受到更多更好的公共服务。建立基础性制度和长效机制，也必须进一步深化和完善相关领域的体制机制和配套改革，才能最终迎来房地产市场的平稳健康发展。

王微认为，城市化的发展，会向一些以大型城市为核心的城市群快速集中。2016年房价上涨过程中，除了中心城市的房价上涨以外，中心城市周边的关联城市也会随之上涨，如长三角、珠三角的一些二级城市、三级城市。因此，在城市化发展过程中，不同城市之间，特别是以大型城市为核心的城市群发展，需要在房地产市场方面消除城市的行政地域的限制，给房地产市场创造一个更大的发展空间。

业内相关专家表示，随着城市群的发展，人口逐渐向最核心的城市周边疏解，不仅能缓解日益严重的大城市病，也能在一定程度上缓解热点城市房价过快上涨的趋势。这需要不断完善周边城市的就业、医疗、教育等基本公共服务。

对于三四线城市，应该紧密结合以人为核心的新型城镇化发展，继续通过鼓励农民工和农民等群体在城镇购房，让这一群体既进得了城，又住得下来。

陈政高表示，要增强三四线城市对农业转移人口的吸引力。要想增强吸引力，就必须提高城市的基础设施建设水平，提高公共服务水平。同时，还要提高三四线城市和大城市之间基础设施的互联互通水平，促进公共服务均等化。农民工和农民进城，一定要享受到同等的公共服务，不论是医疗还是教育，这是农民工和农民进城最重要的吸引力，也是政府的重要责任

两部门再发声 支持房地产市场平稳健康发展

近期以来，房企融资相关的利好消息频出，监管层在表态中也再次强调了支持房企融资、落实好“保交楼”等工作。

11月21日，人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，研究部署金融支持稳经济大盘政策措施落实工作。其中关于房地产部分，会议强调，要全面落实房地产长效机制，因城施策实施好差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求。保持房地产融资平稳有序，稳定房地产企业开发贷款、建筑企业贷款投放，支持个人住房贷款合理需求，支持开发贷款、信托贷款等存量融资在保证债权安全的前提下合理展期。用好民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）支持民营房企发债融资。完善保交楼专项借款新增配套融资的法律保障、监管政策支持等，推动“保交楼”工作加快落实，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。

“座谈会进一步明确了房地产信贷政策从供需两端出发，需求端因城施策实施好差别化住房信贷政策，支持个人住房贷款合理需求。” 诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱分析认为：“今年以来，住房贷款政策持续宽松，房贷利率降至历史低位，有效降低消费者购房成本。”

自9月底央行、银保监会发布阶段性调整差别化住房信贷政策后，多个城市迅速响应。据诸葛找房数据研究中心不完全统计，当前有近20城首套房商贷利率已降至“3”字头。

王小嫱预计，接下来调整的城市将会继续扩围，其他符合条件的城市也将会陆续跟进。“但从目前的效果看，需求端购买信心不足，实际效果仍不乐观。若想要市场有明显升温，政策还需要从供应端发力，从而提振行业信心，减弱购房者对市场观望的情绪。”王小嫱补充道。

座谈会也强调了供应端举措，包括稳定开发贷、建筑企业贷款投放，支持开发贷、信托贷款等存量融资在保证债权安全的前提下合理展期，用好“第二支箭”支持房企发债融资等。

对于房企来说，上述系列举措意味着，一方面将会获得更多融资机会，另一方面，对有短期债务压力的民营企业将会起到实质性的支持作用，有效缓解房企的资金压力，提升行业信心。

易居研究院智库中心研究总监严跃进进一步指出：“相比过去的提法，座谈会有几个新亮点，主要涉及建筑企业贷款投放、信托存量贷款展期、完善专项借款和配套融资的发展保障等，说明了信贷方面的新动向。其中建筑企业方面的贷款投放，说明监管层关注到了产业链企业的资金状况。”

业内人士认为，本次座谈会是结合金融16条的进一步落实，预计接下来，在金融政策的支持下，房地产市场活跃度会有所提升，行业信心有所加强，有助于促进房地产市场平稳健康发展。

值得注意的是，同日，中国人民银行行长易纲在2022年金融街论坛年会开幕式的发言中提到了“结构性货币政策在房地产市场的作用”。

易纲表示，房地产业关联很多上下游行业，其良性循环对经济健康发展具有重要意义。当前房地产市场出现了一些调整，央行配合有关部门和地方政府，“一城一策”用好政策工具箱，降低了个人住房贷款利率和首付比例，支持刚性和改善性住房需求。

针对前期一些房企风险暴露导致逾期交房，易纲补充说，央行出台了2000亿元“保交楼”专项借款，支持已售住房的建设交付，并研究设立了鼓励商业银行支持“保交楼”结构性政策工具。同时，央行扩大了支持民企发债的“第二支箭”，为民企发债提供风险分担，民营房地产企业也在支持范围以内。

新华述评：促进房地产市场平稳健康发展

4月29日召开的中共中央政治局会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

当前，全面贯彻落实中央政治局会议精神，要守住定位，因城施策，在调控的精准性上下功夫，有效管控重点风险，做好“稳”字大文章，采取综合措施促进房地产行业步入良性循环。

坚持“稳字当头”，促房地产市场平稳健康发展

今年以来，全国房地产市场运行总体平稳，但其下行态势需高度关注。

从房地产行业几个关键指标看：一季度房地产开发投资同比增长0.7%；3月，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格同比下降或涨幅回落；一季度商品住宅销售面积同比下降18.6%；土地购置面积同比下降41.8%；房地产开发企业到位资金同比下降19.6%。

受疫情反弹、个别头部房企债务违约风险暴露、个人收入预期下降等因素影响，房地产市场预期转弱，房地产销售下降，企业流动性风险有所聚集。

在房地产市场主体方面，受个别房企爆雷等影响，银行等金融机构收紧融资端，销售下滑，一些地方对商品房预售资金监管不规范，多重因素加剧了房企的流动性风险，使房地产市场微循环出现“梗阻”。

较长时间以来，刚需和改善性住房需求群体面临较高的贷款利率，一些地方首套房资质的认定标准有待完善，这些因素增加了购房者的购房成本，加剧了住房消费者延缓入市的趋势。

2021年，我国房地产业增加值占GDP比重为6.8%。房地产业规模大、链条长、涉及面广，对国民经济发挥着举足轻重的作用，“要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线”。

“房地产既可以是经济社会发展的‘压舱石’，也可能是‘风险源’，对经济金融稳定和风险防范有着重要的系统性影响。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说。

中国宏观经济研究院研究员刘琳说，此次中央政治局会议围绕房地产市场发展释放了“稳字当头”的积极信号。各地在守好风险底线的同时，针对促进房地产市场平稳健康发展，可以更加有针对性地、灵活地因城施策，改善土地出让条件，支持首套刚性购房需求和合理改善性需求，针对新市民、青年人等群体增加保障性租赁住房供应。

坚持“因城施策”，引导房地产市场良性循环

降低限购限售门槛、下调首付比例、降低按揭贷款利率……今年以来，累计近110个城市已出台各类房地产市场调控政策。

专家表示，此次中央政治局会议提出两个“支持”、一个“优化”，充分释放出对各地因城施策的政策信号。

我国地域广袤，各地区之间房地产市场差异大，市场分化明显。长三角、珠三角区域一些热点城市供需矛盾在较长时间内依然比较突出，市场回升预期逐步增强，然而部分人口持续流出的城市市场仍在低位运行。

针对新情况新挑战，各地以支持首套刚性购房需求、合理改善性需求、租赁住房需求为着力点因城施策；相关部门出台促房地产市场良性循环措施。

100多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率；部分城市对生育二孩、三孩家庭购买首套住房的，提高住房公积金贷款额度上限；扩大抵押贷款支持优质企业对出险企业的并购贷款，允许债务展期；规范预售资金监管；保障性租赁住房贷款不纳入贷款集中度管理……

优化住房供应结构，大力发展租赁住房。加快保障性租赁住房建设，发展长租房市场。据相关统计，目前北京、上海、广州、深圳、杭州等大城市的租房人口占常住人口比例已达到40%以上。2022年全国基本建设保障性租赁住房投资总额预估约8500亿元。

国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖说，随着多地适度放开限购限售，降低公积金使用门槛，加快购房贷款审批等，部分城市的住房需求有所释放，销售面积降幅将有所收窄。

在预售资金监管方面，专家建议，各地要完善预售资金监管，明确预售资金应当优先支付工程款，严格按照工程节点拨付资金，确保按时竣工交付。防止因防范风险，过度提高监管额度，放慢放款拨付进度的情况。

“推进爆雷房企尽快出清，稳定市场预期很重要。”刘琳表示，一方面，通过降低首套房贷款利率和住房交易税费，提高购房者支付能力，提振合理的住房消费需求和改善性需求，加强预期引导；另一方面要坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险，以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，维护购房群众合法权益。

坚持“房住不炒”，守牢风险底线

这次中央政治局会议重申，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。

目前，规模高达10万亿元级的房地产市场，正在进行深度调整。过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营底层逻辑正在改变，房地产业作为高质量引领的基础民生行业地位正在确立巩固。

“房子是用来住的、不是用来炒的”定位已经成为社会共识。这个定位没有动摇，力度没有放松。

中国房地产业协会会长冯俊说，各地因城施策不能脱离这个定位和方向，更不能病急乱投医，把房地产作为短期刺激经济的工具和手段。关键要继续实施好房地产长效机制，保持调控政策连续性稳定性，增强精准性协调性，努力实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

房地产业告别高负债、高杠杆、高周转的开发经营模式，回归基础民生属性和租购并举后，依然大有可为。

当前，我国房地产市场的基本面没有变，住房需求依然旺盛。我国常住人口城镇化率63.9%，仍处在快速城镇化阶段，每年城镇新增就业人口1100万以上，带来大量新增住房需求。

同时，2000年前建成的大量老旧住房面积小、质量差、配套不齐全，居民改善居住条件的需求比较旺盛。

谋全局谋长远，尊重房地产市场和房地产业发展规律，探索房地产发展新模式，锚定人民日益增长的对美好生活的向往，为百姓提供可负担、居住条件更舒适、环境更优美的住房，让全体人民住有所居，这是促进房地产市场平稳健康发展的根本要义。

（原标题：新华述评：促进房地产市场平稳健康发展——落实中央政治局会议精神做好当前经济工作系列述评之五）