美国怪事：疫情使很多人失去工作，但房市却火爆异常
全球大流行病破坏了世界秩序，2020年第二季度美国经济遭受了自大萧条以来最严重的打击。除了电商行业之外，几乎所有的行业都驶入了暗黑的隧道。美国的房地产市场在春季也曾短暂地陷入停滞。在2020年3月，由于普遍实施的居家令和陡增的失业率，房地产市场看起来将会急剧下跌。
但美国的住宅房地产市场却出人意料地显示出强大的弹性。到目前为止，房地产行业对美国的经济复苏起到了很大的支撑作用，已成为经济的支柱。
不仅如此，在疫情的横行肆虐之下，2020年的美国房地产市场竟然成为了破纪录的一年。根据Zillow的数据，2020年共售出564万套住房，比2019年增长5.6%。
而且，去年12月，美国普通住宅均价266,104美元，同比上涨8.4%(增幅约合20,587美元)。所有主要市场的房价都在继续上涨。
根据经济学家和市场观察人士的说法，房屋价值正以一代人以来最快的速度增长，并且，2021年没有任何放缓的迹象。
尽管数以百万计的人被解雇或暂时休假，但这并没有阻止全国范围内的购房热。买家必须比往常更快地出手，才能购得他们的梦想之家。
因此，美国目前房地产市场出现了自2005年史无前例的房地产繁荣达到顶峰以来的最高销售增长速度。
不过，那次扩张是由次级抵押贷款市场上的低质贷款推动的，而当前的房地产繁荣则是由强烈的需求和创纪录低点的抵押贷款利率推动的。这两个因素都是由冠状病毒大流行驱动。
在疫情到来之前，房价已经开始上涨，但疫情导致房价以两位数的速度快速上涨。2020年春天疫情爆发期间，美国住房市场一度停滞，但自6月份以来，美国住房市场出现了创纪录的增长。
随着房价逐月攀升，这显示了美国房地产市场面对持续的经济衰退的韧性。尽管经济前景不明朗，选举备受争议，疫情加剧，购房者仍继续迅速抢购相对较少的待售房屋。
这场大流行病确实削弱了建筑商填补住房供应的能力，因为他们的土地正在耗尽。住房市场上的二手房已经供不应求。
待售房屋数量大幅下降，比近年的正常水平低30%左右，市场需求持续高企，供应只能满足的三分之二。
房屋库存和抵押贷款利率目前都处于 历史 低点。本月待售成屋供应量降至1.9个月，为1999年开始这一数据以来的最低水平。
由于库存如此紧张，现房销售不太可能继续以去年的速度增长，这意味着2021年全年现房销售可能会略有放缓。预计2021年房屋销售将增长3.8%。
远程办公的兴起也引发了郊区的新繁荣，开发土地的稀缺意味着建筑商可能无法满足不断增长的需求，2021年房价将继续上涨。
有一件事已经被谈论了很多，那就是郊区的住房市场正在蓬勃发展，因为人们从城市向外迁移。疫情已经导致一些购房者在与原计划不同的地区寻找住房。
然而，有一份详尽的研究报告，研究了每一个可以想象得到的与城市和郊区相关的住房市场数据点，以确定是否存在城市向郊区迁移的重大趋势。
根据Zillow得调研数据，与城市市场相比，郊区住房市场并没有以不成比例的速度走强。目前，这两种类型的房地产市场似乎都很火爆。
然而，大流行增加了人们对拥有更大空间和花园的房子的渴望。再加上创纪录的低利率，从城市到郊区市场的房价都在大幅上涨。
2021年住房负担能力危机
强劲的需求加上较低的抵押贷款利率，已将房价推高至难以攒钱支付首付的水平，对首次购房者来说尤其如此。
虽然美国今后仍面临经济和卫生方面的挑战，但毫无疑问，国家将继续从这场大流行病中恢复过来，房地产市场将保持强劲势头，并将在2021年打破更多纪录。
这一次，房地产市场主要受两个因素驱动:可用住房库存短缺和极低的利率。挂牌价和售价的两位数年增长率显示出极度缺乏库存和难以置信的需求——卖方房地产市场的一个迹象。
虽然房地产市场依然火热，但我们可能会开始看到房价上涨损害了人们的房价负担能力，除非2021年抵押贷款利率继续下降。
目前抵押贷款利率较1月初的低点略有上升，但仍处于 历史 低位，这应该会继续支持抵押贷款需求。
根据截至2021年1月22日调查数据，抵押贷款申请较前一周减少4.1%。再融资指数较前一周下降5%，较上年同期上升83%。
上周抵押贷款利率涨跌不一，30年期固定利率升至2.95%，为2020年11月以来最高水平，其他所有调查利率均下滑。
尽管住房抵押贷款利率低于3%，但由于较低的抵押贷款利率(对购房者而言)的影响被两位数的房价增长所抵消，住房可承受性已经下降。
2021年，抵押贷款利率预计将停止下降。全美房地产经纪人协会预计2021年抵押贷款利率平均为3.1%，抵押贷款银行家协会预计2021年抵押贷款利率平均为3.3%。
这些利率预测均高于2020年3.0%的抵押贷款平均利率，但低于2019年的平均利率。
抵押贷款利率上升和房价上涨将加速购买力的下降，并进一步挤压春季房屋销售季节的潜在购房者。
抵押贷款利率本周跟随10年期美国国债收益率的走势进一步下跌。根据Bankrate对全国最大抵押贷款机构的最新调查：2021年1月29日，基准30年期固定抵押贷款利率为2.860%。
预计抵押贷款利率将继续徘徊在 历史 低点附近。美联储保证将保持利率和债券购买计划不变——淡化了将借贷成本从接近于零的 历史 最低水平回升的紧迫性。
按目前30年期的固定利率计算，你每借10万美元，每月需要支付414美元的本息，而上周是421.60美元。一年前，30年期的固定利率是3.70%，所以同样的金额你每月需要支付460美元。
根据Realtor.com的数据，美国的房价中位数较去年同期增长14.4%，连续24周以两位数的速度增长。
由于需求仍然很高而供应仍然有限，这条道路在未来几个月似乎不太可能改变。2021年，预计房地产市场仍将炙手可热，这将影响买家的购买住房的负担能力。
现在，房价中位数是34万美元，30年期固定抵押贷款利率是2.860%，假设买家支付20%的首付，抵押贷款的本金和利息将是每月1,126美元。
与此形成对比的是，根据房地美的数据，2019年12月，美国房价中位数在30万美元左右，30年期抵押贷款的平均利率在3.58%左右。
此时，一位买家面临的月还款额为1088美元，比他现在的月还款少38美元——这里假设建筑商和卖家满足了买家的需求，使房屋价格能够全年持平。
较低的抵押贷款利率将导致每月支付993美元，或与一年前相比每月节省95美元。如果房价继续快速上涨，低抵押贷款利率有助于但不能消除住房市场仍可能面临的负担能力紧缩的风险。
在卖方市场，买房会让人觉得你在赔钱。也许你可能只需要再等几个月甚至一年，这样价格就会趋于平稳(或下降)。问题是，价格也有可能会持续上涨，直到你被挤出市场。
谁也不能保证这两种方式将会出现哪一种。因此，理智得方法是找一个正确的时间来购买您梦想的房地产或您可以选择再融资，以今天的利率，至少减少您的每月按揭付款。
2021年房屋价值预测：增长尚未结束
目前，没有迹象表明价格增长将放缓。Zillow经济研究预测，到2021年年中，房屋价值的年增长率将高达13.5%，到2021年底，房屋价值将比当前水平增长10.5%。
目前的预测还表明，未来一年的销量将保持增长，2021年，销量将达到690万套，为2005年以来的最高水平。
目前的极端需求反映在急剧上涨的房价上，这可以归因于2020年3月至7月期间被压抑的购房需求，当时美国大部分地区处于全面封锁状态。
由于库存越来越少，需求越来越高，房屋销售和价格在秋季和冬季保持强劲。成屋销售也显示出有记录以来最紧张的房地产市场状况。
自去年5月/ 6月以来，需求并没有明显减少，买家和卖家继续以创纪录的速度联系。2020年12月成屋销售较11月增长0.7%。
这一趋势表明，房地产市场和房地产泡沫时期一样强劲。这与你所能想象的房地产市场的平衡水平相差甚远。
全国各地的房屋销售持续增长，销售价格中位数继续保持两位数增长。从2020年秋季开始，买卖双方的交易量一直居高不下。
不仅住房需求，新屋供应量也达到疫情爆发以来的最高点。虽然卖家正在出售越来越多的房屋，但美国需要更多的新房供应来增加库存，并减缓这些急剧上涨的价格。
正如预期的那样，与去年相比，刚过去的这个假期期间的房地产活动要好得多。
与2019年相比，2020年的挂牌价格继续以两位数的速度增长，这是受购房者需求的推动，购房的速度也比去年快了近两周。极低的抵押贷款利率促进了需求和相对购买力。
去年全国库存下降了39.6%，首次降至70万以下 。
在过去的一年里，全国新上市房产的库存下降了0.8%，而大型城市的库存增长了7.6%。
2020年12月份全国挂牌价格中位数为34万美元，比2019年上涨13.4%。与2019年相比，大型城市的平均价格上涨了8.8%。
在全国范围内，一套房子2020年12月在市场上的销售时间一般为66天，比2019年同期减少了13天。
由于回调幅度低于正常水平，市场为2021年的强劲开局做好了准备，特别是如果新供应继续改善的话。
买方需求仍远高于供应，并继续增长。由于供给受限，需求增加，房价似乎为今年打下了坚实的基础。即使未来几个月的交易活动有所下降，它们也可能维持不变。
这种稳定表明，尽管趋势有所改善，但并没有让买家松一口气，因为它不会减缓价格的增长。现货库存下降，尤其是在新屋销售增长趋势改善的情况下，这表明买家正在迅速推高房价。
由于买家兴趣浓厚，新上市房屋数量有限，活跃的上市总数一直落后于前一年。与前一年相比，房屋销售的速度越来越快。2020年12月，普通住宅在市场上的销售时间为66天，比去年减少了13天。
虽然新的库存不断进入市场，但它们很快就被众多的买家消化掉。因此，住房单元仍然供应不足，未售出的库存在目前的销售速度下仅可供应1.9个月。
2021年，住房市场和抵押贷款违约
除了创纪录的低抵押贷款利率和库存短缺，使美国住房市场保持强劲的买方需求外，还有一个重要因素，也功不可没。
疫情期间，政府的暂停了几乎所有房产的止赎活动（除了空置和废弃房产以外）。2020年年底，严重拖欠贷款的数量接近 历史 最高水平，但止赎活动处于 历史 最低水平。
由于这次延期，积压的止赎房屋越来越多。在这次的政府政策到期之前，没有人知道由此积压的房屋数量有多大。
这里积压的止赎贷款包括三种类型——政府延期偿还之前的止赎贷款；在正常情况下可能会违约的贷款；以及因疫情导致的失业而违约的贷款。
为了帮助因冠状病毒全国紧急状态而面临失去住房风险的借款人，联邦住房金融局(FHFA)宣布，房利美和房地美(“企业”)将延长单户房屋止赎和收回房屋政策期限至2021年2月28日。
这将使2800多万拥有“企业”担保抵押贷款的房主得到缓解。当然，这种止赎延期只适用于这两家金融“企业”支持的独户抵押贷款。
收回房屋政策的暂停适用于已被这两家金融“企业”通过丧失抵押品赎回权或代替抵押品赎回权交易获得的财产。目前的禁令原定于2021年1月31日到期。
对于最近三次延期，联邦住房金融局表示，将继续监测冠状病毒对抵押贷款行业的影响，并根据需要更新政策。
目前，联邦住房金融局预计，由于2019冠状病毒导致的止赎禁令及其延长，房地美和房利美将承担14亿至20亿美元的额外费用。
黑骑士(Black Knight)发布的最新数据显示，2020年12月抵押贷款违约情况有所改善，但2020年结束时，违约严重的房主数量比年初增加了170万。
2020年，有214,323套房屋申请止赎，占美国所有住房单元的0.16%，低于2019年的0.36%，也低于2010年2.23%的峰值。
报告还包括2020年12月的新数据，显示美国有10,876处房屋申请止赎，较上月增加8%，但较上年同期减少80%。
银行收回的资产比2010年的峰值下降了95%。2020年，贷款机构通过止赎权收回了50238套房产，比2019年下降65%，比2010年的峰值1,050,500套下降95%，为有数据可得（2006年）以来的最低水平。
2020年止赎率最高的州是特拉华州(0.33%的住房单位申请止赎)；新泽西州(0.31%)；伊利诺斯州(0.30%)；马里兰(0.26%)；南卡罗来纳州(0.24%)。
人口超过100万的大都市地区止赎率最高，为俄亥俄州的克利夫兰(0.34%)；伊利诺斯州芝加哥(0.30%)；马里兰州巴尔的摩(0.29%)；宾夕法尼亚州费城(0.29%)；加州河滨市(0.28%)。
新的单户住宅建设趋势
NAHB根据买家的行为和销售情况，从建筑商那里了解他们对房地产市场的信心，并纳入相关预测。建筑许可已从大流行时期的低点反弹，建筑商正竞相填补供需缺口。
根据最新的NAHB/Wells Fargo房屋市场指数(HMI)，受木材价格大涨带动，加上冠状病毒在美国大部分地区卷土重来，1月份建筑商对新建独栋房屋的信心指数下降3个点至83，但仍处于强劲水平。
HMI三大指数均在1月份下跌。衡量当前销售状况的HMI指数下降2点至90，衡量未来六个月销售预期的分项指数下降2点至83，衡量潜在买家数量的指标下降5点至68。
再让我们看看三个月的地区HMI的移动平均得分，东北部下降了6分，达到76分，中西部上升了2分，达到83分，南部下降了1分，达到86分，西部下降了1分，达到95分。
1月份建筑商信心指数的下降和11月份新屋销售的急剧下降表明，在目前令人印象深刻的速度基础上，独栋房屋开工率近期可能会放缓。1月中旬购房需求依然强劲，购房抵押贷款申请创下12年来的新高。
尽管住房需求强劲，抵押贷款利率较低，但购房者仍面临市场上新屋供应不足的问题，这加剧了购买负担能力问题。
虽然楼市继续帮助引领经济向前发展，但有限的库存限制了更强劲的增长。可建造地块的短缺，使其难以满足强劲的需求，而材料价格的上涨速度远远超过房价的上涨速度，这反过来又损害了住房的可承受性。”
新住宅销售：2020年12月
现房销售处于 历史 最高水平，新屋销售在疫情期间也有所上升。这些销售使建筑商得以提高价格。买家流量正以创纪录的速度转化为销售额。
据美国城市土地研究所预测，美国房地产市场状况和价值预计将在2021年出现反弹，2022年的趋势甚至会更高，独栋住宅的表现将超过其他行业，如商业、零售、酒店和租赁。
2020年，独栋住宅新开工数小幅下降至871,250套，2021年将升至94万套，2022年升至97.5万套，为2006年以来的最高水平。
与此同时，这份报告显示，未来三年房价平均将上涨4.1%，高于3.9%的长期平均涨幅。这份报告是对37家领先房地产机构的43名经济学者进行的调查得出的。
据估计，2020年共有81.1万套新房售出。这比2019年的68.3万人高出18.8%( 4.3%)。
根据美国人口普查局和住房和城市发展部联合发布的估计数据，2020年12月，经季节调整的新单户住宅销售年率为84.2万套。
这比11月修订后的82.9万套高出1.6%( 15.8%)，比2019年12月估计的73.1万套高出15.2%( 17.2%)。
2020年12月新房销售价格中位数为355,900美元，平均售价为394,900美元。经季节因素调整后，12月底待售新房预估为30.2万套。按照目前的销售速度，这意味着4.3个月的供应量。
全国多户住宅趋势
多户制房产继续面临这一流行病带来的严峻挑战。联邦政府在最近通过的COVID - 19救助方案中包括250亿美元的租赁援助。
全国多户住房委员会(NMHC)的租金支付跟踪调查显示，在1月20日之前，88.6%的公寓住户全额或部分支付了租金。该调查对全美1160万套由专业管理的公寓单元进行了调查。
截止到2020年1月20日，美国家庭支付租金的比例下降了2.5个百分点，即294,224个家庭，而到2020年12月20日，家庭支付租金的比例为89.8%。
这些数据涵盖了美国各地各种市场价格的出租房产，这些房产的大小、类型和平均租金各不相同。
总的来说，这次大疫情陡然把美国经济推入了黑暗的萧条隧道（2020年GDP增幅为-3.5%），但却仍然有两个亮点，其中之一就是美国房地产市场。
美国经济的这个“异常”的光点得益于市场的三个“低点”所给予的能量：住宅市场库存所处的低点、抵押贷款利率处于的低点、按揭房屋“止赎率”所处的低点。
美国近几年的贷款利率变化情况
经济的强劲增长往往会导致通货膨胀率上升，从而推动利率走高。10年期美国国债收益率升至2004年6月以来的最高水平，显示全球经济的复苏将带动从美国房屋贷款利率到全球公司债券等几乎所有利率的走高。
部分经济学家和投资者认为，美国利率进一步走高可能会扼杀经济复苏的势头。原因之一就是美国的消费者已经背上了沉重的债务负担。房屋按揭贷款已从2000年年底的不足5万亿美元升至2005年的8万亿美元以上。部分经济学家担心，如果按揭贷款利率上升过快，可能会减缓经济增长速度，导致利率再度下跌。美林(Merrill Lynch)驻纽约首席北美经济学家大卫•罗森伯格(David Rosenberg)表示，负债累累的经济无法承受债券收益率的持续上升。他说，这也是前几年类似的复苏势头最终都功亏一篑的原因所在。
在周二纽约交易时段尾盘，10年期美国国债下跌14/32，相当于每1,000美元面值下跌4.38美元。债券价格的下跌意味著收益率的提高。10年期美国国债的收益率上涨了0.056个百分点，至4.742%。这是2004年6月28日以来的最高水平，当时美国联邦储备委员会(Federal Reserve)开始加息，以控制经济增长中的通货膨胀风险。收益率持续走高会推高按揭贷款利率，增加买房成本。不过来自bankrate.com的数据显示，截止周一，30年期按揭贷款利率为5.81%，仅略高于一周前的5.79%。
债券市场专业人士认为，在缺乏经济数据的情况下出现这种走势主要是因为预计经济的走强将导致欧洲和日本等央行提高短期利率。国外的低利率使全球投资者纷纷将资金投入到美国的债券中，尽管从历史标准来看，他们获得的回报率很低，但在目前的工业化国家中，这已经属于相当高的收益率了。比如，10年期德国国债的收益率仅为3.6%左右。但这一切可能正在改变。欧洲央行(European Central Bank)上周将短期利率目标上调至2.5%时表示，今后可能会继续上调利率。
交易员还预计，日本央行(Bank of Japan)的决策者最早可能会在本周四结束为期两天的会议后开始改变其目前世界上最为宽松的货币政策。在过去5年里，日本央行一直在向金融系统注入大量现金，以刺激经济活动，即人们所知的超宽松货币政策。其中部分资金最终在个人投资者手中派上了用场。尽管许多投资者在过去15年里一直不愿在低迷的市场上买进股票，但许多敢于冒险的人却大量申请年利率仅为1.3%的贷款——相当于10,000美元贷款，每天的贷款利息为0.36美元——并投入到股市中。
东京证券交易所的数据显示，2005年个人投资者的交易额中有49%是保证金交易，即用借来的钱购买股票。个人投资者的积极参与加上海外投资者的热情推动日经指数去年上涨了40%，使日本股市成为全球表现最好的市场之一。但是，随著超宽松货币政策的结束，未来几个月内情况可能发生很大变化。尽管日本央行已经表示，即使在结束超宽松的货币政策后，也将长期保持接近于零的短期利率，但这种政策变动将会使投资者失去利率将一直保持在低位的安全感。
部分经济学家表示，利率上升的速度可能比许多投资者预计的要快，尤其是如果经济继续像目前这样强劲增长的话。比如，本周10年期日本国债的收益率已经从年初的1.44%升至1.635%。由于保证金贷款利率是根据市场利率确定的，这将增加保证金交易的个人投资者的借贷成本。这些变化可能使投资者不愿继续购买股票，从而使股市丧失上涨动力。日本央行最早可能会在周四宣布政策上的变化，但不少经济学家认为四月份之前改变政策的可能性不大。
德意志证券(Deutsche Securities)驻东京的高级经济学家Seiji Adachi表示，股市可能将最先感受到央行从金融市场上减少24万亿日圆流动资金的效应。荷兰银行(ABN AMRO Holding)美国国债交易部门负责人里克•克林曼(Rick Klingman)说，如果日本像人们预期的那样，那就会有日本央行、欧洲央行和Fed同时都在采取紧缩政策。
随著欧洲和日本开始上调利率，争夺投资者的资金，部分分析师预计，美国的利率还将被迫走高，以维持投资者对拥有美国资产的兴趣。Bridgewater Associates Inc.的投资部联席负责人鲍勃•普林斯(Bob Prince)说，就象是深陷高利贷泥潭的债务人一样，美国需要偿还借贷的所有本息，除非美元下跌到不再需要这些资金的程度。
而且，就短期而言，利率上升本身结果往往会导致这一现象变本加厉。原因之一就在于债市和按揭市场存在的理论上的关联。利率上升会使房屋所有者不愿进行转按揭，这就意味著他们将按揭贷款保持更长时间的可能性加大了。到期日的延长可能迫使联邦国民抵押贷款协会(Fannie Mae, 简称：房利美)和联邦住房贷款抵押公司(Freddie Mac)等机构通过卖出长期美国国债调整其对冲策略，从而会给债券收益率带来进一步的上涨压力。部分交易员预计，10年期美国国债收益率升至4.75%以上将引发另一轮与按揭贷款相关的卖盘，推动收益率进一步走高。
尽管美国多次上调短期利率，消费者支出却一直保持强劲势头。但经济学家表示，利率上升可能给消费者带来额外的压力，使他们缩减开支。这是因为新按揭贷款带来的冲击会降低对房屋的需求，使房屋所有者无法利用房屋价值的上升进一步借贷，而这种借款一直是消费支出的主要资金来源。如果低迷的消费支出使经济增长减速，长期利率将下跌，因为投资者会预计通货膨胀率下降，Fed将降低短期利率以推动经济增长。
看看有用吗？
在最近几年的全球房地产市场的一轮大发展中，中美两国的房地产市场令人注目，成为发展中市场和发达市场的两种典型。这里泡沫严重，那里的泡沫也不轻。现在，中国的泡沫开始消退，美国的泡沫却还在继续并且没有停歇的迹象；中国有人开始担心泡沫破裂，美国却没有人认为泡沫可能破裂(事实上美国历史上，房地产泡沫没有破裂过)；中国政府对于房地产泡沫采取了一系列调控措施，美国政府却无动于衷，依然故我。这是为什么?简而言之，这是因为两国的房地产泡沫，以及两国市场本身有很多和很大的不同。
美国房价涨幅同样惊人
这一轮美国房地产泡沫确实严重。根据美国联邦住宅企业监管局公布的最新数据，2004年美国51个州区，一年内房价上涨超过10%的有35个，其中超过20%的有6个。2004年下半年，美国全国平均房价按年计算上涨幅度是12.56%；今年第一季度上涨幅度更高，达到12.97%，4年来累计上涨50.56%，平均年涨幅超过10%，而过去半个多世纪，美国全国平均房价的年上涨幅度仅为5.5%。与此同时，美国的房价/收入比，房价/租金比也都达到历史最高水平。
就纽约、芝加哥、旧金山、波士顿等大城市而言，房价的上涨幅度更是令人惊奇。这些城市最近几年豪华公寓的价格上涨幅度都在100%以上。纽约曼哈顿产权公寓平均价格上涨幅度达到153%，每平方米超过9万元人民币，顶级的达到3-40万元人民币1平方米。曼哈顿新建的两居室(两卫)、套内面积在120平方米左右的公寓，起价在160万美元以上，品质好些的(包括游泳池、桑纳等健身设施)在200万美元以上，楼层高景观好的在300万美元以上，最顶级的达到近千万美元。曼哈顿下城的一些新开发区域，比如毗邻已经开工建设的世界第一高楼自由大厦的炮台公园，新建公寓的价格暴涨了318%。是不是涨疯了?
一手房的强劲增长带动了二手房市场。美国全国房地产商协会公布的数据显示，今年6月份二手房销售折合成年销售达到733万套，这是今年4月份以来第二次再创历史记录。6月份美国单家庭房屋(ONEFAMILYHOUSE，我们称之为别墅)销售的中位线价格达到21.9万美元，再创历史最高水平，与去年同期相比，上涨幅度高达14.7%，是过去25年来最大的。
美国政府对泡沫无动于衷
目前，中国在中央和地方政府采取的一系列房产新政下，很多城市的房价开始下降，尤其是被称为风暴之源的上海，下降趋势非常明显，一、二手房价格基本上下降了15%，人们预计下半年的降幅更大，有人担心甚至可能出现泡沫破裂，即短期内价格暴跌30%。在美国至今没有任何房价下降迹象。美国商务部公布的数据一再显示，新开工率、新房销售以及贷款数额还在不断创历史新高。美国人好象并不担心泡沫破裂。虽然美国人现在已经毫不怀疑，随着美联储下半年的进一步升息，美国房价迟早要进入下降通道。但是这个过程，5年里房价下降20%，是缓慢和安全的，既不会使银行产生大量坏帐，也不会造就一批负资产阶级。美国政府没有，也认为不需要对房地产泡沫采取特殊关照。
房市高度发达和成熟
究其根源，首先，中美两国房地产市场本身有很大不同。中国是一个新兴市场，是一个正处在快速发展，但是还不健全和完善的市场。美国则是一个高度发达和成熟的市场。这表现为美国房地产市场充分体现了多元化和多样性特征，包括消费结构的多元化(美国拥有自己住宅的家庭只占家庭总量的65%，35%的家庭长期租房，拥有大量价格相对低廉的租赁公寓和多家庭房屋)。价格结构的多元化。与此同时，价格大幅度上涨后的美国单家庭房屋的销售中位线达到21.9万美元，即便这样，以每套220平方米面积计算，每平方米为1000美元，相当于人民币8000元，最高和平均价格两者相差100倍。产品结构的多元化(美国既有昂贵的产权公寓，也有便宜的合作公寓；既有单家庭房屋，也有多家庭房屋，品种繁多)。然而，中国房地产的方方面面，结构都很单一，相关系数大，容易一荣共荣，一伤俱伤。
房价上涨各有特点
中美两国这次房价上涨的具体情况有很大不同。这次房价上涨中，中国很多地区几乎是全面和同步上涨。比如以上海为中心的长三角地区，16个核心城市的房价个个大幅度上涨，上涨的原因也基本一样。而且每个城市中，房价不分地区(市中心还是郊区)，不分价位(高档还是低档)，不分形态(公寓还是别墅)，轮番上攻，大有你方唱罢我登台的味道。美国这次房价上涨，虽然涉及面也极其广泛，也有其上涨的共性原因，但是绝对不是普涨。美国房价暴涨狂升的主要是大城市的产权公寓，以及好几个州的单家庭房屋。数量是产权公寓好几倍的合作公寓，以及多家庭房屋，并没有出现日长夜大的涨幅，租金价格也没有出现大幅度上涨。不同地区不同类型的房价上涨幅度存在很大的差异。
而且美国各州和各个城市房价上涨，都有自己特殊原因：比如有的城市是由于某些类型房屋稀缺造成供不应求，有些城市是由于失业率的大幅度下降，有些州是因为移民数量的激增，有些州是由于某些产业的迅速崛起，因此啤酒泡沫和咖啡(卡布基诺)泡沫不会互相串联成更大的泡沫，充分显示了市场的广泛性和独立性对立统一的特征，而这种特征正是目前中国缺乏并且需要努力为之创造的。
泡沫化程度有轻重之分
中美两国尽管房价涨幅都很大，但是泡沫程度有很大不同。所谓房地产泡沫，并不是简单的价格上涨，而是指由于过度投资和投机造成的价格上涨和虚假需求。长三角地区某些大城市，投资和投机蔚然成风，排队抢购屡见不鲜，结果造成虚假繁荣和供求关系的严重失衡。美国房价上涨，虽然带有投资成分，但是基本上得到真实需求的支撑。由于美国制度齐全，税收严密，贷款严谨，成本昂贵，买卖房屋的基本规律是少于5年很难赚到钱，所以投资客仍然以中长期为主。确实，伴随房价大涨和收入提高，越来越多的富豪、富人和中产阶级购置两套以上的住宅，或者更换新居，或者养老之用，或者以租养贷，或者避税减税，但是绝大多数都是作为家庭长期财务的一部分，失去理智的甚少。统计数字显示，随着房价越来越高，低收入和第一次购房家庭的比例下降，租赁比例提高，说明市场机制仍然发挥着作用。
地产业在经济、生活中地位下降
中美两国房地产业在整个经济和生活中的比重及地位有很大不同。美国房地产业，在高新技术和高端服务产业崛起之前的很长时间里，一直与钢铁、汽车并称国民经济三大支柱产业，但是今非昔比，美国房地产业早已过了顶峰时期，对整个经济的影响和作用大大下降。中国却不然。中国目前的房地产业有点像1920-1950年期间的美国，蒸蒸日上，遍地开花，对国民经济的增长和人民生活的改善举足轻重。虽然居住仍然是美国居民消费和信贷的重要部分，随着房价上涨负担和比重都明显加大，但是总体而言还是比较低。居民住房方面的平均开支占税后收入的34%，与食品服装交通方面的开支相当；每月住房还贷平均占债务总额的35%，低于信用卡债务(40%)，而且美国人不会因为购房而无限制地约束其他方面的开支。随着中国房价步步升高，中国居民的住房开支和房屋信贷占收入和债务的比例达到很高的水平，房地产的动荡对经济和生活的影响将远远大于美国。
融资方式区别巨大
中美两国房地产业对金融的依赖程度和融资方式有很大不同。中国房地产业，无论是开发商借款还是购房者贷款，70%直接依赖银行，成也萧何，败也萧何，银行承担着房地产大起大落的最大风险。美国开发商和购房者对银行依赖程度比中国低得多。美国主要开发商都是(或者背景是)一些财团、集团和上市公司，融资渠道很广，银行资金比例较低。而购房者的贷款渠道，除了与中国相同的商业银行(称为商业/储蓄银行)外，还有大量独立的贷款机构(虽然有的名称上也称银行，但是实际上只做住房贷款业务)以及数量更多的贷款经纪人。贷款经纪人就是贷款的零售点和代理商，他们自己不能贷款也没有贷款资金，但是代理放贷机构的贷款业务，帮助不同贷款者找到最合适的贷款渠道。而贷款银行和机构的背后，则是由政府支撑的两家巨型上市公司联邦全国抵押贷款协会(中文翻译为房利美)和联邦住房抵押贷款公司(中文翻译为房地美)，它们收购银行和贷款机构发放的贷款，以股票形式再卖给各种各样的共同基金、保险基金、养老基金、专项基金以及投资大众。这两家上市公司手里掌握的房屋贷款占美国全部贷款的20%以上。住房贷款的证券化和二级市场的存在大大降低了直接放款机构的金融风险，使房地产风险和利益为很多的机构和个人承担和享受。
干预市场的方式不同
中美两国政府对于市场的干预方式和程度也大不相同。由于上述五个不同，所以美国政府采用的是软刀子，并不强行和直接干预市场。美联储主席格林斯潘说，他不管房价的高低，只管利率的高低。实际上，即使是美国政府的唯一利器--提高利率对房价的遏制作用也是极为有限的和缓慢的。一年多来美联储已经连续九次提高基准利率，从1%提高到3.25%，但是基准利率的提高并不能也没有直接提高贷款利率，目前美国30年贷款利率依然很低，只有5.5%左右，而且美国各大商业银行和贷款机构都是根据自己的风险评估自行决定贷款利率的。
美国政府采用软刀子，是为了防止硬性戳破泡沫，让经济和市场机制慢慢消化和吸收泡沫。
中国政府采用的硬刀子，从制定政策，强化监管，完善体制到提高利率，增加成本，全面而直接地干预和引导市场，为的是在目前还不成熟、不发达、不规范和不健全的市场状况下，有效地防止投资过热，增长过快，价格上涨过猛等诸多问题，为市场的长期稳定发展，创造良好的基础和环境。
什么是次贷危机
次贷危机概念次贷危机（subprime mortgage crisis）又称次级房贷危机，也译为次债危机。它是指一场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融风暴。它致使全球主要金融市场出现流动性不足危机。美国“次贷危机”是从2006年春季开始逐步显现的。2007年8月开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。次贷危机目前已经成为国际上的一个热点问题。
[编辑本段]次贷危机模型
一、杠杆：
目前，许多投资银行为了赚取暴利，采用20－30倍杠杆操作，假设一个银行A自身资产为30亿，30倍杠杆就是900亿。也就是说，这个银行A以30亿资产为抵押去借900亿的资金用于投资，假如投资盈利5％，那么A就获得45亿的盈利，相对于A自身资产而言，这是150％的暴利。反过来，假如投资亏损5％，那么银行A赔光了自己的全部资产还欠15亿。
二、 CDS合同：
由于杠杆操作高风险，所以按照正常的规定，银行不进行这样的冒险操作。所以就有人想出一个办法，把杠杆投资拿去做“保险”。这种保险就叫CDS。比如，银行A为了逃避杠杆风险就找到了机构B。机构B可能是另一家银行，也可能是保险公司，诸如此类。A对B说，你帮我的贷款做违约保险怎么样，我每年付你保险费5千万，连续10年，总共5亿，假如我的投资没有违约，那么这笔保险费你就白拿了，假如违约，你要为我赔偿。A想，如果不违约，我可以赚45亿，这里面拿出5亿用来做保险，我还能净赚40亿。如果有违约，反正有保险来赔。所以对A而言这是一笔只赚不赔的生意。B是一个精明的人，没有立即答应A的邀请，而是回去做了一个统计分析，发现违约的情况不到1％。如果做一百家的生意，总计可以拿到500亿的保险金，如果其中一家违约，赔偿额最多不过50亿，即使两家违约，还能赚400亿。A,B双方都认为这笔买卖对自己有利，因此立即拍板成交，皆大欢喜。
三、CDS市场：
B做了这笔保险生意之后，C在旁边眼红了。C就跑到B那边说，你把这100个CDS卖给我怎么样，每个合同给你2亿，总共200亿。B想，我的400亿要10年才能拿到，现在一转手就有200亿，而且没有风险，何乐而不为，因此B和C马上就成交了。 这样一来，CDS就像股票一样流到了金融市场之上，可以交易和买卖。实际上C拿到这批CDS之后，并不想等上10年再收取200亿，而是把它挂牌出售，标价220亿；D看到这个产品，算了一下，400亿减去220亿，还有180亿可赚，这是“原始股”，不算贵，立即买了下来。一转手，C赚了20亿。从此以后，这些CDS就在市场上反复的抄，现在CDS的市场总值已经抄到了62万亿美元。
四、次贷：
上面A,B,C,D,E,F....都在赚大钱，那么这些钱到底从那里冒出来的呢？从根本上说，这些钱来自A以及同A相仿的投资人的盈利。而他们的盈利大半来自美国的次级贷款。人们说次贷危机是由于把钱借给了穷人。笔者对这个说法不以为然。笔者以为，次贷主要是给了普通的美国房产投资人。这些人的经济实力本来只够买自己的一套住房，但是看到房价快速上涨，动起了房产投机的主意。他们把自己的房子抵押出去，贷款买投资房。这类贷款利息要在8％－9％以上，凭他们自己的收入很难对付，不过他们可以继续把房子抵押给银行，借钱付利息，空手套白狼。此时A很高兴，他的投资在为他赚钱；B也很高兴，市场违约率很低，保险生意可以继续做；后面的C,D,E,F等等都跟着赚钱。
五、次贷危机：
房价涨到一定的程度就涨不上去了，后面没人接盘。此时房产投机人急得像热锅上的蚂蚁。房子卖不出去，高额利息要不停的付，终于到了走头无路的一天，把房子甩给了银行。此时违约就发生了。此时A感到一丝遗憾，大钱赚不着了，不过也亏不到那里，反正有B做保险。B也不担心，反正保险已经卖给了C。那么现在这份CDS保险在那里呢，在G手里。G刚从F手里花了300亿买下了100个CDS，还没来得及转手，突然接到消息，这批CDS被降级，其中有20个违约，大大超出原先估计的1％到2％的违约率。每个违约要支付50亿的保险金，总共支出达1000亿。加上300亿CDS收购费，G的亏损总计达1300亿。虽然G是全美排行前10名的大机构，也经不起如此巨大的亏损。因此G濒临倒闭。
六、金融危机：
如果G倒闭，那么A花费5亿美元买的保险就泡了汤，更糟糕的是，由于A采用了杠杆原理投资，根据前面的分析，A赔光全部资产也不够还债。因此A立即面临破产的危险。除了A之外，还有A2，A3,...,A20，统统要准备倒闭。因此G,A,A2,...,A20一起来到美国财政部长面前，一把鼻涕一把眼泪地游说，G万万不能倒闭，它一倒闭大家都完了。财政部长心一软，就把G给国有化了，此后A,...,A20的保险金总计1000亿美元全部由美国纳税人支付。
七、美元危机：
上面讲到的100个CDS的市场价是300亿。而CDS市场总值是62万亿，假设其中有10％的违约，那么就有6万亿的违约CDS。这个数字是300亿的200倍。如果说美国government收购价值300亿的CDS之后要赔出1000亿。那么对于剩下的那些违约CDS，美国government就要赔出20万亿。如果不赔，就要看着A20,A21,A22等等一个接一个倒闭。以上计算所用的假设和数字同实际情况会有出入，但美国金融危机的严重性无法低估。
[编辑本段]次贷危机定义
次贷即“次级subprime 按揭贷款”（mortgage loan） ，“次”的意思是指：与“高”、“优”相对应的，形容较差的一方，在“次贷危机”一词中指的是信用低，还债能力低。
次级抵押贷款是一个高风险、高收益的行业，指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。与传统意义上的标准抵押贷款的区别在于，次级抵押贷款对贷款者信用记录和还款能力要求不高，贷款利率相应地比一般抵押贷款高很多。那些因信用记录不好或偿还能力较弱而被银行拒绝提供优质抵押贷款的人，会申请次级抵押贷款购买住房。
在房价不断走高时，次级抵押贷款生意兴隆。即使贷款人现金流并不足以偿还贷款，他们也可以通过房产增值获得再贷款来填补缺口。但当房价持平或下跌时，就会出现资金缺口而形成坏账。
次级按揭贷款是国外住房按揭的一种类型，贷给没多少收入或个人信用记录较低的人。之所以贷款给这些人，是因为贷款机构能收取比良好信用等级按揭更高的按揭利息。在房价高涨的时候，由于抵押品价值充足，贷款不会产生问题；但房价下跌时，抵押品价值不再充足，按揭人收入又不高，面临着贷款违约、房子被银行收回的处境，进而引起按揭提供方的坏帐增加，按揭提供方的倒闭案增加、金融市场的系统风险增加。
[编辑本段]次贷危机原因
引起美国次级抵押贷款市场风暴的直接原因是美国的利率上升和住房市场持续降温。利息上升，导致还款压力增大，很多本来信用不好的用户感觉还款压力大，出现违约的可能，对银行贷款的收回造成影响的危机。
在美国，贷款是非常普遍的现象，从房子到汽车，从信用卡到电话账单，贷款无处不在。当地人很少全款买房，通常都是长时间贷款。可是我们也知道，在这里失业和再就业是很常见的现象。这些收入并不稳定甚至根本没有收入的人，他们怎么买房呢？因为信用等级达不到标准，他们就被定义为次级信用贷款者，简称次级贷款者。
由于之前的房价很高，银行认为尽管贷款给了次级信用借款人，如果借款人无法偿还贷款，则可以利用抵押的房屋来还，拍卖或者出售后收回银行贷款。但是由于房价突然走低，借款人无力偿还时，银行把房屋出售，但却发现得到的资金不能弥补当时的贷款＋利息，甚至都无法弥补贷款额本身，这样银行就会在这个贷款上出现亏损。（其实银行知道你还不了。房价降温，另一方面升息都是他们一手掌控的）
一个两个借款人出现这样的问题还好，但由于分期付款的利息上升，加上这些借款人本身就是次级信用贷款者，这样就导致了大量的无法还贷的借款人。正如上面所说，银行收回房屋，却卖不到高价，大面积亏损，引发了次贷危机。
美国次级抵押贷款市场通常采用固定利率和浮动利率相结合的还款方式，即：购房者在购房后头几年以固定利率偿还贷款，其后以浮动利率偿还贷款。
在2006年之前的5年里，由于美国住房市场持续繁荣，加上前几年美国利率水平较低，美国的次级抵押贷款市场迅速发展。
随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高，次级抵押贷款的还款利率也大幅上升，购房者的还贷负担大为加重。同时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。这种局面直接导致大批次级抵押贷款的借款人不能按期偿还贷款，进而引发“次贷危机”。
[编辑本段]次贷危机爆发
2007年2月13日美国新世纪金融公司（New Century Finance）发出2006年第四季度盈利预警。
汇丰控股为在美次级房贷业务增加18亿美元坏账准备。
面对来自华尔街174亿美元逼债，作为美国第二大次级抵押贷款公司——新世纪金融（New Century Financial Corp）在2007年4月2日宣布申请破产保护、裁减54%的员工。
2007年8月2日，德国工业银行宣布盈利预警，后来更估计出现了82亿欧元的亏损，因为旗下的一个规模为127亿欧元为“莱茵兰基金”（Rhineland Funding）以及银行本身少量的参与了美国房地产次级抵押贷款市场业务而遭到巨大损失。德国央行召集全国银行同业商讨拯救德国工业银行的篮子计划。
美国第十大抵押贷款机构——美国住房抵押贷款投资公司8月6日正式向法院申请破产保护，成为继新世纪金融公司之后美国又一家申请破产的大型抵押贷款机构。
（1）次贷危机对美国经济的影响
美国次级抵押贷款市场危机出现恶化迹象，引起美国股市剧烈动荡。投资者担心，次级抵押贷款市场危机会扩散到整个金融市场，影响消费信贷和企业融资，进而损害美国经济增长。 但开始许多分析家认为，次级抵押贷款市场危机可望被控制在局部范围，对美国整体经济构成重大威胁的可能性不大。 但是就目前看来，次贷危机已经严重影响了世界经济根据最新数据公布，美国已是第二季度GDP下降，且降了百分之零点五，这已宣告美国经济陷入衰退，而且预计美国经济还将继续低迷。
首先，美国的许多金融机构在这次危急中“中标”，而且其次贷问题也远远超过人们的预期，如雷曼兄弟公司的倒下，以及大量银行的倒闭，使得许多的企业的融资出现了很大的问题，像美国的汽车三巨头就因为融资的问题岌岌可危，最后是美国政府的援助，暂时缓解了它们的破产危机，但是仍然面临风险。
虽然过去几个季度的实际情况也表明，尽管住房市场持续大幅降温，但美国经济并没有停滞不前。消费和投资增长抵消了住房市场降温的不利影响，并支持了经济的继续扩张，但是到了现在，人们才发现危机已经严重影响了自己的生活，要么失业，要么收入大幅下降，而前期的“假象”实际上是整个市场库存的调整暂时掩盖危机的影响。
其次，美国经济基本面强健，不乏继续增长的动力。 这是因为美国的各方面任然是世界最强的，如最新的世界大学排行榜显示美国的科技实力和创新力任然是世界第一，且在相当的时间内没有国家和组织能撼动；而且美国的自我调节能力很强，像在上世纪70年代，美国进行战略收缩就有效的缓解了当时的危机。
再从外部环境看，其他国家的境况并不比美国好到哪去，而美元仍然世界上最被信赖的货币，据最新数据显示，对美元的持有仍然在不断的增加，且呈现增长趋势，这也意味着美国的金融地位暂时无人能撼动。
最后，这次危机虽然不断的向其他经济产业蔓延，但整个世界都在积极的采取措施应对，而美国金融体系相对成熟，市场发达，拥有各类对冲风险工具和渠道，这为缓解危机带来的影响提供了条件。
还有，美国联邦储备委员会及时向金融系统注入大笔资金，增加流动性，降低了局部问题恶化引发系统性危机的可能性。美联储在出手托市的同时还表示，将采取一切必要措施，促进金融市场有序运转。货币当局的行动和决心应有利于平息投资者的恐慌心理，限制市场恐慌对经济影响的放大效应。
（2）次贷危机对全球经济的影响
全球主要央行的银行家们一直在集中精力阻止美国次贷危机所导致的货币市场流动性短缺，相继注入大量现金。不仅如此，美联储还下调了贴现率。这些努力初见成效，货币市场有所回稳。不过，很多债券产品特别是资产支持证券却依然低迷。除了担心信贷市场再次出现混乱外，目前中央银行家最担心的莫过于信贷市场动荡对全球经济的影响。
一般认为，次贷危机的发源地——美国会受到最大影响。乍一看，美国经济并没有受到次贷危机的影响：第二季度经济增长非常强劲；商业支出看起来很活跃；工资增长很稳定；拉低消费者支出的汽油价格正在下降。但仔细分析起来，前景就不那么光明了。最新一期的英国《经济学家》杂志撰文指出，二季度经济的强劲部分归功于公司库存调整等一次性因素，同期消费增长则急剧下降，有些地区消费者支出的低迷一直持续到了夏季。有数据显示，7月份汽车销售下降至9年来低位。更重要的是，美国经济最薄弱的环节——房地产市场比很多人认识到的更加糟糕。7月份新屋开工的步伐大降，二手房销售连续第五个月下降，房价持续下跌。根据标准普尔发布的S&P/Case-Shiller 房价指数，在截止于6月份的过去一年里，美国10个主要城市的平均房价下降了4.1%。
正在破灭的房地产泡沫使美国经济在8月份信贷市场出现动荡之前就已经变得比较脆弱，信贷困境使房地产市场雪上加霜。因此，分析家们纷纷下调其对美国建筑业和房价的预期也就是意料之中的事了。摩根大通经济学家现在预计，到2008年年底，新屋开工的步伐还将进一步下降30%，平均房价将下降7.5%至15%。高盛的经济学家则认为，在未来几年里，房价还将下跌15%至30%。
房地产泡沫的破灭将继续阻碍生产的增长。更大的问题的是，影响房价出现两位数下降的因素对在房地产泡沫鼎盛时期消费者大举借债的美国会产生什么影响。持乐观看法的人从消费者支出的反弹中得到些许安慰，但这可能是一个错误。房价呈两位数下降将使越来越多的抵押贷款借款人陷入财务困境。问题已经在其他消费者债务上显现出来，如信用卡违约率正在上升，贷款机构很可能面临更加棘手的局面。随着住房拥有者感到自己越来越穷，消费者支出必将受到抑制，特别是在股市持续下滑的情况下。
至于对世界其他地区经济的影响，《经济学家》认为可能也很严重。事实上，目前有很多人预计全球经济的强劲足以抵御美国的放缓，其理由是美国的经济增长已经疲软了一年多，但全球经济增长一直很强劲。《经济学家》称这种乐观可能低估了次级贷款危机向其他国家的传递。传递的路线之一是金融蔓延，从加拿大到中国，全球都出现了投资次级债的损失。损失的广泛传播很容易被消化，但同时传播的紧张情绪和风险厌恶则不那么容易被消除。在过去发生的历次金融动荡中，新兴市场经济体都是最大的受害者。但这一次可能会有所不同，发达国家，特别是银行涉入美国次级贷款危机很深的欧洲国家，可能更为焦虑。很多新兴市场经济体得益于庞大的外汇储备和经常项目顺差，可以很好地经受住投资者大举撤离的考验。而在欧洲发达国家，投资次级债的损失和投资者的紧张情绪可能会迫使银行勒紧腰带，削弱国内支出的增长。8月份德国反映商业信心的Ifo指数连续第三个月下降，消费者信心也有所下降。在8月份信贷市场动荡之前，欧洲央行曾发出将在9月6日例会上加息的信号。但从目前形势来分析，该央行很可能将等待一段时间。
即使控制了直接的金融蔓延，美国的次贷危机也可能产生心理蔓延，特别是房价的重估。尽管在美国不计后果向高风险借款人放贷的规模比世界其他地方更大，房价的膨胀一直比美国更为严重，英国、西班牙等国更容易受到房价泡沫破灭的打击。
另外，《经济学家》还指出，全球经济抵御美国经济疲软的能力也不应被夸大。尽管美国经常项目赤字一直在下降，但其仍占GDP约6%，因消费的产品远多于其生产的产品，美国人仍是世界其他地区最大的需求来源之一，其需求的急剧下降必然将损害其他地区的经济。
（3）次贷危机对中国经济的影响
第一，次贷危机主要影响我国出口。
次贷危机引起美国经济及全球经济增长的放缓，对中国经济的影响不容忽视，而这其中最主要是对出口的影响。2007年，由于美国和欧洲的进口需求疲软，我国月度出口增长率已从2007年2月的51.6%下降至12月的21.7%。美国次贷危机造成我国出口增长下降，一方面将引起我国经济增长在一定程度上放缓，同时，由于我国经济增长放缓，社会对劳动力的需求小于劳动力的供给，将使整个社会的就业压力增加。
其次，我国将面临经济增长趋缓和严峻就业形势的双重压力。
我国已经截止到目前我国CPI已连续两个月低于4% ，分别为10月4.0% ，11月2.4% ，而PPI为10月3.2% ，11月2% ，经济形势非常严峻，第三季度的GDP增长率只有9% ，11月份的工业企业的利润率只有4.9%，实体经济尤其是工业面临巨大压力。而大量的中小型加工企业的倒闭，也加剧了失业的严峻形势，现在我们国家头等的经济大事就是保增长，促就业。
最后，次贷危机将加大我国的汇率风险和资本市场风险。
为应对次贷危机造成的负面影响，美国采取宽松的货币政策和弱势美元的汇率政策。美元大幅贬值给中国带来了巨大的汇率风险。目前中国的外汇储备已经从超过1.9万亿美元减少到1.89万亿美元,美元贬值10%—20%的存量损失是非常巨大的。在发达国家经济放缓、我国经济持续增长、美元持续贬值和人民币升值预期不变的情况下，国际资本加速流向我国寻找避风港，将加剧我国资本市场的风险。
但是，最让人没想到的是曾经一度涨到147美元的石油，甚至有人预测明年将涨到200甚至300美元的超高价，一路狂跌，先是点破70美元的大关，后又不断挑战人们的预期，破60，再破50，直到目前的40多美元一桶，而欧佩克也不断减产，现在已经减少原产量了百分之十二，而非欧佩克的产油大国俄罗斯也大幅度减产，短期内石油还没有上涨的迹象。 而且一度疯长的矿产价格也因为中国的制造业需求不足也出现了大幅下滑.
[编辑本段]次贷风暴之鉴
美国次级抵押信贷风波起于今春，延于初夏，在仲夏七八月间扩展为全球共振的金融风暴。虽经各国央行联手注资、美联储降低再贴现利率等干预措施，目前危势缓解，但其冲击波仍在继续蔓延。国内舆论8月以来已对此国际金融事件给予较高关注，2008年8月24日以后，又有中国银行、工商银行、建设银行中报相继披露所持次贷债券数额新闻发生，更证明了中国在危机中难以完全涉身事外。
当前，准确估计包括三大行在内的中国金融机构在次贷债券投资中的损失，恰如整体评估此次全球次贷风暴整体损失之原委，尚嫌为时过早。然而，以宏观视角细察此次全球性次贷风暴积聚、爆发、扩散之路径，已可总结出若干经验教训，对资产价格泡沫畸高、资本管制将去未去的中国正是镜鉴。现实表明，金融自由化在本质上应当是金融体制的进步，其中包括风险防范体制的不断完善。监管层、金融机构、房地产业等领域的“有力者”，均应加倍警惕资产泡沫，切勿以今日的快感换取明天的伤痛。
国际观察家在分析此次金融风暴时普遍认为，美联储长期执行低利率政策、衍生品市场脱离实体经济太远、金融文化仍有欠提高，乃是此次金融动荡的三大原因。其中尤以第一条为甚。
在美国历时最长的经济景气结束后，网络泡沫破灭、“911事件”等因素，迫使美联储连续降息。没有理由指责这一经济刺激政策的总体取向。但在具体操作上，美联储的货币政策仍有值得反思之处。其最初两年降息力度过大，真实利率有时甚至为负；此后虽连续17次加息，将联邦基金利率由1%上调至5.25%，美元仍处于长期的贬值阶段。以通胀指标考察，美联储在经历了初期的成功后，在2003年下半年到2005年下半年，也曾出现月度CPI涨幅略高的情况，2005年9月甚至达到4.7%。美联储在加息上过于谨慎，应变迟缓，对于全球流动性过剩难辞其咎，更形成此轮金融动荡的根源。由是看来，货币当局正确判断形势并果断采取措施，至为重要。
衍生品市场链条过长，而基本面被忽略，也使风险不断放大。美国的次级抵押信贷本始于房屋的实际需求，但又被层层衍生成不同等级的资金提供者的投资品种。而次级按揭客户的偿付保障与客户的还款能力相脱节，更多地基于房价不断上涨的假设。在房屋市场火爆时，银行得到了高额利息收入，金融机构对房贷衍生品趋之若鹜。一旦房地产市场进入下行周期，则违约涌现，危机爆发。因链条过长，市场的自我约束和外部监管都变得相当困难；因中间环节多为“别人的钱”，局中人的风险意识相当淡薄。长链条固然广泛分散了风险，但危机爆发后的共振效应可能更为惨烈。
次贷风暴还表明，纵使在美国这样金融业高度发达的国家，大众层面的金融文化仍有待提高。种种报道表明，在美国申请次级抵押的信贷者中，许多人甚至不知何为复利，亦不会计算未来按揭成本，但仍然兴致勃勃申请了自己本无力偿还的房贷，住进自己本无力购买的房屋。如此行事者大有人在，然而，大众性癫狂永远无法战胜市场涨跌无常的铁律，泡沫的突然破裂必然会给经济社会带来巨大的创痛，首当其冲者正是误入泡沫丛中的弱势群体。
此轮次贷风暴还对现有美国金融体制提出了诸多挑战。可以想见，从长远计，危机必然成为市场革旧布新的重大契机。而美国监管当局应对危机的举措，也当在治标与治本的双重意义上给予更多关注和解读。7月18日，美联储主席伯南克在美国国会作证时已对这些举措作了详尽阐述。其核心是保护市场正常运行，主要手段有二：一是法治，修订旧法，颁布新规；二是信息披露，打击金融机构向购房者、债券投资者欺诈兜售的行为。另一方面，布什在其8月31日讲话中宣布，联邦住房机构将为那些陷入困境的贷款者提供担保，使其以优惠利率获得融资；并表示，政府的工作是帮助购房者，而不是救援投机者，也不是救援那些明知没有能力仍然购房的人。市场指数涨跌并未成为“监管指南”，市场玩家意志无法左右货币当局，正体现了“政府远离华尔街”的基本原则。
由于次贷危机带来的经济问题,严重影响了美国的居民消费,2008年12月30日美国公布的12月份消费者信心指数为38，创出历史最低水平。同日美国公布的10月份SP/CS10座城市房价指数月率下降2.08%，为连续13个月下降，美国10月份SP/CS20座城市房价指数月率下降2.2%。如果情况不能尽快好转,上述数据将对美元的走势.同样美元的走势将严重影响世界经济.如日元仍小幅回调。次日上午日元盘中最低跌至90.42，截止发稿时(2008年12月31日)，日元波动在这一最低价格附近。2008年12月30日,欧洲央行行长特里谢表示：欧元区GDP面临下行的风险占主导地位。
2008年是亚洲金融危机十周年。《财经》曾于6月下旬出版前马来西亚央行高级官员及香港证监会前主席沈联涛先生有关专著，用意即在从邻人血泪中吸取经验教训。相较亚洲金融危机，此次全球次贷风暴对中国既为再度警醒，又在时间和案例的层面更具贴近性。由人民币的巨大升值压力为本，中国面对的资产泡沫只会更为庞大，中国房地产市场和股市风险估值过低、风险防范缺失已是不争的事实。无论今天的“理论者”如何以“新兴市场”、“人口红利”等种种说法自我宽慰，清醒者没有理由不考虑未来的风险代价，未雨绸缪已再不可拖延。不独如此，随着6000亿元特别国债发行，中国外汇投资大规模出海蓄势待发。次贷风暴警示对于未来“走出去”的战略安排亦是意味深远。
实际上最主要的是资本主义的自由市场主义以及其经济学理论是以人性趋利的基础提出的，同时又放大了人性的消极面，这就助长了这次危机发生的危险，这是资本主义的弊端，且无法克服，所以我们国家在建立市场经济体制时要借鉴教训，用共产主义的框架来整合西方的经验，发展成适合人类长远发展的新体制。
从这个意义上说，近在眼前的全球性次贷风暴对中国人可能是件幸事。认真体味此次风暴之教训，我们应尽可能避免危机的种子在中国生根发芽，在未来引起无穷祸患。
