越秀地产前 5 个月累计合同销售额 695.19 亿元，这一数据透露了哪些信息？

越秀地产：增收不增利，大湾区成其“业绩奶牛”

近日，越秀地产股份有限公司（以下简称“越秀地产”，00123.HK）发布其截至2020年12月31日止的全年业绩报告。年报显示，业绩较往年有了大幅提升。于是，已经触碰到千亿规模的越秀地产终于要在2021年迎来新的跨越，销售业绩目标定为1122亿元。但在这个目标的背后，越秀地产还有解决一些自身问题，比如如何改善利润增长情况，以及适当降低对大湾区地区的依赖。
增收不增利
虽然2020年越销售规模增长明显，但毛利率却出现了下降，铆足了劲冲劲千亿规模的越秀地产，遭遇到了增收不增利的尴尬局面。
2020年报数据显示，越秀地产累计合同销售金额（连同合营公司项目的销售）约为人民币957.6亿元，同比上升32.8%，完成全年合同销售目标802亿元的119.4%；累计合同销售面积（连同合营公司项目的销售）约为379万平方米，同比上升8.7%，均价约为每平方米25200元，同比上升21.7%。
就经营情况来看，营收的增加并未带来更多的利润。数据表明，2020年，越秀地产实现营业收入约为人民币462.3亿元，较2019的383.4亿元同比上升20.6%。毛利约为116.3亿元，较2019年的131.2亿元同比下降11.4%。毛利率约为25.1%，同比下降9.1个百分点。
行业分析人士指出，虽然近几年的行业整体毛利率有所下降，但幅度不是很大，而越秀地产一次性下降9个百分点，降幅委实偏高。
但是，越秀地产高层对此却不以为然。在近日举行的业绩发布会上，越秀地产董事长兼执行董事林昭远表示，他自己就一直强调，保持30%以上的毛利率，这个行业是非常暴利的。“当时就说能控制在25%-30%，是一个非常优秀的水平。我们目前的水平也是我过去回应的，处在优秀水平。”他给出了这样的说法。
毛利率水平下降，也连累了越秀地产的净利润。数据显示，越秀地产2020年的年度利润，即净利润为46.83亿元，较2019年的47.31亿元下降约0.48亿元，微幅下降约1%。
机构认为，越秀地产毛利率下滑由多个因素造成。亿翰智库分析指出，这主要是由于2020年结转收入的项目均价由2019年的22500元/平下降至2020年的18200元/平，且拿地成本较高，导致利润水平不及预期。
业绩严重依赖大湾区
虽然号称已经实现在全国20多个城市实现布局，但越秀地产的业绩来源仍然主要集中在大湾区，尤其是广州一个城市的占比就接近六成。
根据越秀地产公布的销售数据，按地区分，2020年的合同销售金额中，大湾区约占66.5%，华东地区约占20.8%，华中地区约占7.1%，北方地区约占4.5%，西南地区约占1.1%。
越秀地产坦陈，公司实施深耕大湾区市场战略。2020财年，在大湾区实现合同销售金额约人民币636.6亿元。尤其是在越秀地产大本营广州，合同销售快速增长，并再创历史新高，实现合同销售金额约557.9亿元，同比上升52.4%，约占合同销售金额的58.3%。此外，越秀地产在广州的合同销售金额排名第二，尤其是在广州南沙合同销售金额和增速连续三年稳居第一名。
越秀地产表示，公司深化实施“1+4”全国化战略布局，除深耕大湾区以外，继续拓展华东地区、华中地区、北方地区和西南地区。但实际上，截至2020年末，仅在华东地区的拓展取得了成果，实现合同销售金额约199.2亿元，同比上升18.0%。但华中、北方和西南等地区的成绩却有些拿不出手，最好的是华中地区，但只有68.4亿元，而最差的西南地区，仅10.6亿元。
而在未来三五年内，越秀地产仍难摆脱对大湾区尤其是广州的依赖。数据显示，截至2020年底，越秀地产拥有总土地储备约2,454万平方米，分布全国21个城市，能够满足其未来三至五年的开发所需。但在大湾区和广州，分别拥有土地储备1,353万平方米和1,143万平方米，约占越秀地产总土地储备的55.1%和46.6%。
短债激增或存压力
虽然越秀地产手握巨量货币资金，但面对不断增长的短期债务，压力若隐若现。
数据显示，截至2020年末，越秀地产一年内到期债务规模达到165.76亿元，较2019年的71.38亿元，增长了132.22%。从其财务结构来看，虽然其有息负债总量下降，短债占比却由2019年的10.0%上升至2020年的24.4%。此外，未来2-5年内，越秀地产还有463.61的到期债务需要偿还。
不过，越秀地产似乎不用为短期债务发愁。截至2020年末，其货币资金同比增加23.6%至373.1亿，足以覆盖其短期债务，现金短债比（宽松版）由2019年的4.23倍下降至2020年的2.25倍，仍然处于安全范围，短期偿债压力较小。
此外，2020年，越秀地产净负债率、剔除预收账款的资产负债率分别为47.5%、69.2%，两项指标也处于安全线之内，三道红线指标全部达标，债务结构较为稳健，成功晋级绿档房企。
同时，凭借其国企背景，越秀地产的融资成本一直维持在行业较低水平，并于2020年进一步下降31个基点至4.62%，为企业未来的融资及投资活动赢得了腾挪空间。
但是，这并非意味着越秀地产就能高枕无忧。随着土储规模的增加，需要花钱的地方也越来越多，于是负债规模也随之攀升。数据显示，截至2020年末，越秀地产负债规模高达1989.20亿元，较2019年末的1795.05亿元，增加了10.82%。其中，流动负债规模增速较快，截至2020年末已达1315.86亿元，同比增长23.07%。

越秀地产1月销售同比下降44%至50.4亿元，无新增土储

2月11日晚间，越秀地产（00123.HK）披露1月份合同销售额。
数据显示，越秀地产1月份实现合同销售金额约为50.4亿元，同比下降约44%；实现合同销售面积约为19.54万平方米，同比下降约36%。
在新增土地储备方面，越秀地产1月份并无新增土储。
有着央企背景的越秀地产超额完成了2021年的销售额，成为了少数可实现全年目标的房企之一。
此前越秀地产披露的数据显示，2021年1月至12月，越秀地产累计合同销售(连同合营公司项目的合同销售)金额约1151.5亿元，同比上升约20%，累计合同销售面积约417.67万平方米，同比上升约10%；累计合同销售金额约占2021年合同销售目标1122亿元的103%。
2月11日，大和证券的研究报告认为，越秀地产更能成为行业流动性紧缩的潜在受惠者，可得到更多并购机会。但大和仍将越秀地产2021至2023年每股盈利预估下调6%至10%，对毛利率前景看法较谨慎，目标价下调至10.2港元，维持资产净值折让目标35%不变。
大和预计，越秀地产良好的销售额表现趋势今年将可延续，预计越秀地产2022年合同销售额将增长6%至1220亿元。
大和认为，虽然自2021年下半年起内房行业信贷环境紧张，但越秀地产2021年积极补充土地储备，总地价涉及894亿元，占全年合同销售总额78%，新增总建筑面积820万平方米。
截至2月11日收盘，越秀地产报8.36港元/股，涨幅0.72%。

上半年超七成房企净利润下滑，55家房企亏损，这一数据透露了哪些信息？

从多家房企出现严重亏损的情况就能够看出，房地产市场的发展已经变得越来越不景气，同时也反映出了房地产市场已成为夕阳产业，除此之外，还能够说明国家经济建设已经不能够依靠房地产的发展。
要知道房地产行业曾对我国的经济发展带来了相当大的推动作用，然而随着房地产行业泡沫化完全破裂，房地产行业的表现也变得越来越不景气，正是由于这样的原因，才会导致多家房企出出现严重亏损的情况。
一、多家房企严重亏损，说明房地产行业发展非常不景气。虽然各地区的官方都在出台政策挽救房地产行业的发展，但是从目前来看，房地产行业早就已经病入膏肓，就算出台再多的政策，也不可能解决房地产行业发展不景气的问题。如果再出台更多的政策，那么必然会导致房地产的发展变得越来越混乱，甚至有可能会引发一系列的连锁反应。

二、多家房企严重亏损，说明房地产行业已经成为夕阳产业。尽管房地产行业曾是我国的行业发展当中的龙头产业，但是随着房地产市场的发展出现严重饱和的情况后，房地产行业也出现了激烈的竞争。正是由于在激烈的竞争博弈当中，房地产行业已经成为了夕阳产业。由于房地产行业已经看不到太多的发展希望，所以大力扶持房地产行业的发展并不是一个明智的选择。

三、多家房企严重亏损，说明国家经济发展不能够依靠房地产。虽然房地产行业从长期扮演着资金蓄水池的决策，但是随着其他行业吸引了越来越多的资金，这导致房地产行业出现了资金链短缺的问题。正是由于多家房企的严重亏损，导致国家的经济发展已经无法依靠房地产行业，如果继续扶持房地产行业，那么必然会给国家经济发展带来极大的负担。

5月楼市仍在低位徘徊，地方纾困政策生效仍待观察

近期地方楼市纾困政策接连落地，市场关心此轮松绑能否提振楼市。从5月房企销售数据看，环比数据已经止跌回升，出现明显好转，但同比仍表现惨淡，单月和累计跌幅仍在扩大，目前市场尚难言筑底。
此轮松绑政策特征在于频率密集，力度逐渐提升，甚至触及限购、限贷、限售等核心政策，且逐渐向高能级城市延伸。不过，业内预计政策发挥效果仍存在一定时滞，寄希望于下半年出现回暖信号，其中一二线城市会率先复苏。当前楼市整体回暖仍未到来，导致房企拿地趋于谨慎，土地市场也维持清冷。
房企销售环比止跌同比惨淡
5月房企销售出现了一丝暖意，暂时止住了前几个月连续环比下滑的趋势，但同比情况仍不乐观，大多房企离全年销售目标仍有较远距离。
克而瑞数据显示，百强房企5月实现销售操盘金额4546.7亿元，环比增长5.6%，相比4月16%的环比降幅出现明显改善；但单月业绩同比降低59.4%，前5个月累计业绩规模同比降低52.3%，降幅较上月进一步扩大。
已披露销售快报的规模房企体现出相似的特征。碧桂园5月销售金额为287.1亿元，环比增长26.81%，结束了今年前四个月连续下滑的趋势，但与去年同期相比仍近乎腰斩。万科5月销售金额为307.6亿元，与上一月308.6亿元相比基本持平，同比下跌46.56%。
销售排名的门槛也随之急剧下降。前5个月累计销售TOP50的门槛由去年同期的227亿元降至今年的109亿元；TOP100的门槛则由83亿元降至37.2亿元。前5个月累计销售破千亿的仅有碧桂园、万科、保利发展三家房企，权益销售金额分别为1500.8亿元、1087.7亿元和1066.2亿元。
中指研究院数据显示，头部阵营房企数量减少最为明显。千亿以上阵营仅3家，同比减少12家；第一阵营（500亿～1000亿）和第二阵营（300亿～500亿）房企分别为9家和12家，同比均减少9家；第三阵营（200亿～300亿）房企为15家，同比减少2家，基本保持稳定。
由于行业前景不明朗，大多数房企在年初选择不披露销售目标，或者主动调降目标。即便如此，在公开披露业绩目标的上市房企中，前5个月的目标完成度仍不及预期，几乎均低于去年同期水平。
碧桂园的目标完成度相对较高，前五个月1500.8亿元的业绩相比于4550亿元的全年目标，完成率为33%，但仍明显低于去年同期的39.8%。此外，大部分房企目标完成度均不及30%，例如越秀地产、美的置业、龙湖集团分别为28%、22.8%、20.7%。
“5月销售数据尚未完全发布，部分开发商或有小幅环比改善，在一定程度上带来些许市场信心恢复，但房地产销售季节性较强，且容易受到疫情影响产生较大波动，故依此判定行业景气是否恢复为时尚早。房价方面，根据国家统计局公布的1～4月数据，目前尚未看到明显复苏或筑底迹象。”惠誉评级企业研究董事沈家超在接受证券时报记者采访时表示。
政策生效仍有时滞
近期地方松绑楼市动作频繁。据克而瑞统计，截至5月24日，全国已有134城累计出台了223次楼市调控政策，堪称近几年中放松政策出台最密集的时段，且调控政策频次呈现逐月走高的特征。政策内容涉及放松限购、限贷、限售及公积金贷款等多个方面，主要集中在三四线城市。
但从房企销售情况来看，楼市松绑尚未完全发挥出效果。一位头部房企南方区域销售人员告诉证券时报·e公司记者，能够感受到市场略有回暖，但是程度有限，“比如惠州也出台了公积金转首付、2.5成首付、降低利率、取消重点区域限购等政策，但提振楼市需要多种因素综合作用，惠州的大环境还是靠深圳外溢，所以还需要时间恢复市场信心。”
“回暖的力度还没有达到预期。”克而瑞研究中心副总经理杨科伟表示，比如从最早出台政策的郑州的情况来看，政策刺激效应迅速递减，所以购房者还是处在观望阶段，如果没有实质性的稳定预期措施，还会进一步观望。总体来说，接下来情况仍需多观察，但6、7月情况大概率不会比4、5月更差。
这轮松绑开始于今年3月1日郑州放松限购限贷，此举在业内看来具有标志性意义。一位房地产行业分析师告诉证券时报·e公司记者，自2016年“房住不炒”提出之后，限购、限售、限贷这“三限”成为限制需求端的核心政策，除了2018年末菏泽推动棚改货币化而取消限售之外，其他城市难以动摇“三限”，而郑州率先突破限制，也引来后续多个城市跟随。
目前来看，已经有多个城市触及“三限”核心调控政策的放松，且城市能级也不断提升，逐渐向一二线城市蔓延。例如成都、长沙、杭州、海口等热门城市都先后加入了楼市松绑行列。
一二线城市需求最为强劲，其松绑措施强度备受关注。“一线城市出于抑制房价过快上涨及控制人口数量过快增长等需要，不太可能出现大力度的松绑政策，更多可能是围绕着人才引进方面有限松绑。政策效果何时体现无法预期，更多取决于经济恢复情况和购房者对房价稳定的预期。”沈家超称。
值得一提的是，南京不久前曾传出“取消二手房限购”消息，但在当日即被叫停，还有很多地方松绑政策并没有明确文件。沈家超对此表示，多数松绑政策属于地方性政策，无明确文件和“一日游”现象意味着地方政府在试探市场反应和上级能接受的边界，因为中央“因城施策”的指导意见并未有明确的定性定量指标。松绑的边界必然是不违背中央关于“房住不炒”的底线。
业内将希望投向今年下半年。多位房企相关人士都对证券时报·e公司记者表示，当前行业大环境仍然没有根本性改善，市场反弹仍需时间。一位TOP10房企人士称，内部高管预计市场触底回升的时间点要到下半年。
克而瑞研究预计，6月将是验证各城市市场成色的重要节点，并给下半年市场定调。规模房企在6月及第三季度，也需尽可能加紧货量供应，同时积极营销以提高去化率水平。
上述分析师也表示，政策出台到市场回暖之间会存在时滞，而且随着市场需求逐步消耗，时滞会越来越长，“比如2008年刺激楼市时，政策时滞只有3个月，但到了2014年那一轮刺激时，真正传导到三四线城市就需要两年以上持续刺激。当前这一轮中，一二线城市一定是率先复苏的，但三四线城市节奏会非常慢。”
“更为根本的区别是，现在已经不会把房地产作为刺激经济的手段，‘房住不炒’仍然是政策基调。”上述分析师称。
沈家超预计，若今后不再有全国范围的大规模疫情，且经济逐步企稳，下半年行业销售同比跌幅将逐渐收窄。主要开发商（非统计局口径）1~5月的新建商品住宅销售额同比下跌约50%，若前述条件满足，惠誉预计全年同比变动数将回升至下跌约25%~30%。
房企拿地趋于谨慎
销售不振也让房企投资拿地趋于谨慎，部分出险房企已经无力投资，土地市场仍然处于不温不火的状态。
据克而瑞数据，销售TOP50企业5月投资力度降至今年次低，仅高于1月份，同比、环比分别下降95%和70%。投资意愿相对较高的企业依然是中海地产、建发房产、华润置地等国企央企，民企在土地市场几乎隐身。
今年前5个月，新增土地货值在500亿元以上的房企有万科、华润置地、中海地产、滨江集团、绿城中国和建发房产。其中，建发房产在5月厦门、福州土拍中拿地近60亿元，成为1~5月新增拿地金额最高房企。
部分出险房企受制于资金压力，已经无缘拿地。对比销售排行和拿地排行可以发现，融创中国、中国恒大、绿地控股、世茂集团、新城控股、阳光城等规模房企没有出现在新增货值百强榜单中。截至5月末，新增货值百强门槛为31.5亿元，环比上涨18%，但同比大降60%。
与此同时，百强房企拿地销售比大幅下降。克而瑞数据显示，今年前5个月，百强房企的整体拿地销售比仅为0.15，其中近八成房企的拿地销售比低于0.2，近六成企业投资处于停滞状态。一般情况下，拿地销售比多在0.30至0.45之间，比例降低意味着拿地趋于保守。
整体来看，5月土地市场呈现量价齐跌的状况。全国300城经营性土地成交量持续低位，5月总成交建筑面积仅为6606万平方米，环比下降15.6%，同比降幅再度扩大至六成以上；价格方面，由于5月三四线城市成交占比上升，致成交单价回落至3255元/平方米，同比、环比分别下降32%和19%。
（原题：《5月楼市仍在低位徘徊地方纾困政策生效仍待观察》）

国家统计局公布4月份70个大中城市房价，这份数据透露出了哪些信息？

国家统计局公布4月份70个大中城市房价，这份数据首先是透露出了房价在下降，其次是大城市房价下降的更加严重，其次是小城市的房价相对稳定，另外是疫情对于房价的影响是很大的。需要从以下四方面来阐述分析这份数据透露出了哪些信息。
一、透露出了房价在下降
首先是透露出了房价在下降，这是一个利好的消息对于购房者而言，主要的原因是现在的情况是疫情期间影响了很多的购房者的购房需求，使得很多的购房者变成观望者，这样子不利于整体楼市的发展。