房地产“政策底”已现四季度楼市将如何演绎？

伍辩随着央行接连释放积极信号，以及哈尔滨救市政策得到中央默许，业内人士普遍认为楼市调控将不会继续收紧，房地产“政策底”已现。“政策至暗时刻已过，未来边际改善可期。”国金证券分析师杜昊旻表示，央行三季度会议透露出3点信号，分别是按揭投放会加快，开发贷断贷困境将有所缓解，地方金融机构和地方政府的配合度将有所提高。不过，“政策底”的出现，并不意味“市场底”会同时到来。由于政策普遍存在滞后效应，以及在“房住不炒”主基调下政策松绑幅度有限，四季度楼市延续下跌态势将是大概率事件。最关键的信贷政策适度纠偏房地产作为资金密集型行业，信贷的重要性不言而喻。最近一年，房企融资“三道红线”、房地产贷款集中度管理等政策，重塑了整个房地产行业的格局。尤其是今年下半年以来，多地楼市步入深度调整，部分经营管理不善的房企曝出楼盘交付困难、债务违约等事件。“政策端对房企融资以及按揭贷款额度的控制，给房企现金流造成较大压力。企业拿到销售回款时间明显延长，引发了诸多连锁反应，包括到期债务的偿还、新拿地资金的来源问题等。”一家总部位于北京的房企高层告诉记者。10月15日，央行金融市场司司长邹澜在第三季度金融统计数据新闻发布会上指出，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解，对要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。此外，邹澜还表示，人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。“此次会议将有利于当前房地产市场情绪的修复，预计四季度房企整体资金流动性将得到一定程度上的缓解。”贝壳研究院分析师潘浩称。易居研究院研究总监严跃进分析，四季度在执行方面，银行既有政策将有所纠偏，各大银行也将更为灵活地把握“三道红线”尺度。不过，财联社记者从多家房企了解到，9月底央行指导金融机构加快落实“两个维护”要求后，目前开发贷未现明显松动。“没有感觉到开发贷放松，目前按揭贷款略有松动。”一家闽系房企相关人士告诉记者。几日前，财联社曾报道，上海、广州地区部分银行房贷额度出现放松迹象，房贷放款周期有所缩短。上海地区一位房产中介表示，银行对新房房贷政策有所放松，放款时间由此前的半年缩短为3至4个月，但二手房房贷没有变化。业内人士认为，预计后续房贷投放有望适当加速，额度亦有望迎来改善，这将带来销售端逐步触底反弹。四季度楼市或将进一步下探尽管信贷政策出现边际放松，但对于四季度及明年上半年楼市走向，多位专家均认为将延续调整态势。“从政策的方向来看，整体并不会持续放松，更大可能是阶段性、区域性、有针对性的调整，目标是保持房地产市场整体稳定。”58安居客房产研究院分院院长张波告诉记者。潘浩也认为，政策端虽不会继续收紧，但也不会大范围放松，预计仅会适度松绑。受下半年市场整体降温、销售业绩增速放缓的影响，截至9月末有近半数房企目标完成率不及70%，四季度面临较大去化压力。“四季度债务偿还成为重点，房企会千方百计促回款。” 前述总部位于北京的房企高层表示。在预期方面，亿翰智库一位分析师表示，近期房地产企业暴雷消息不断，令购房者产生了不稳定心理预期，楼市需求释放受到一定影响。此外，一家房企营销人员告诉记者，国庆假期不少楼盘的折扣力度较大，加剧了了购房者的观望情绪。“叠加重点城市第二批土拍市场降温明显，市场预期趋于理性，四季度全国商品房销售面积和金额同比或继续下降。”中指研究院指数事业部研究副总监陈文静表示。分城市来看，张波认为，四季度各地市场的变化力度也将差异化，预计市场成交量快速下滑的城市，四季度政策调整的节奏会有所加快，尤其在信贷层面，由于实际的成交量减少，亦会导致房贷审批提速。对于明年上半年楼市走势，潘浩分析，由于高基数因素，从数据层面看，明年上半年将继续保持回调，但市场信心或将逐步回升。

政治局会议释放积极信号：细化房地产因城施策 首提优化商品房预售资金监管

4月29日，中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
多位受访专家向21世纪经济报道记者表示，本次会议标志着自上而下房地产政策目标的统一，向行业释放了更明确、更积极的政策信号。
具体来看，“房住不炒”总基调不变，因城施策是主线，在此基础上，各地政策优化空间已开启。与此同时，优化商品房预售资金监管首次在政治局会议被提及，需求端与供给端政策形成合力，有助于市场企稳恢复，促进房地产市场平稳健康发展。
需求端两个支持
因城施策一直是房地产调控政策的重要组成部分，体现了监管层寻求平衡的精准性。中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华认为，因城施策和“房住不炒”一起构成了楼市调控政策与长效机制的基石，对于地域差异极强的房地产市场来说，因城施策可以提升房地产调控政策的有效性。
在本次政治局会议的表述上，因城施策有了更具体的指向，即“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”。
“从当地实际出发，意味着地方上调整政策的权限增加。” 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静也持相同观点，她认为，各地优化调控政策的空间已开启。
实际上，今年以来，从中央到地方的各项稳楼市措施持续优化。根据中指研究院监测，截至4月29日，全国年内已有近100城出台房地产政策百余条。
调整内容主要涉及增加公积金贷款额度、降低首付比例、调低房贷利率、发放购房补贴、为房企提供资金支持等方面。近期，以限购、限售为代表的“五限”政策，也出现了一定的调整。
房地产“五限”指的是限购、限贷、限售、限价以及限商，这是我国目前最严格的限制性购房政策，“五限”叠加也被认为是上一轮楼市调控的重要标志。分析人士认为，“五限”政策的调整，体现出调控政策对需求从抑制到支持的微妙转向。
4月以来，优化调控密度更大、力度更强、高能级城市开始出现，其中包括南京、苏州等强二线城市也加入调整行列。
中原地产首席分析师张大伟认为：“如果说之前地方还有所保留的话，那么在本次会议后，有更多的城市会优化楼市政策，力度也会更大。”
“预计后期地方调控自主性更强，更多大中城市的限制性政策包括限购、限售、限贷等有望松绑，房贷利率、交易税费等购房成本有望进一步降低，刚需和改善住房需求得到释放。” 贝壳研究院首席市场分析师许小乐告诉21世纪经济报道记者。
李宇嘉同样表示，政策优化扩大到热点城市，未来或将是限制性政策的松绑，但监管层继续强调“房住不炒”，也意味着政策调整要符合实际，也要有底线。
值得注意的是，本次会议也强调了对需求端的另一种支持，表述从“更好满足购房者的合理住房需求”完善为“支持刚性和改善性住房需求”。
去年12月召开的中央经济工作会议指出，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，进入2022年，支持合理需求成为各地楼市政策中的主旋律之一。其中，除刚性需求外，改善性需求也迎来利好。近期备受关注的鼓励老年人投亲养老、取消“认房又认贷”、二孩和三孩家庭放松限购等措施，均是着眼于对改善性需求的支持。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，我国仍然处于城市快速发展的阶段，住房需求比较旺盛。但从需求分层的角度看，部分大城市已经进入改善性需求为主的阶段。这些需求的满足，对稳定楼市意义重大。
“一季度以来，定向支持改善性需求的政策较少，政治局表态支持刚性和改善性住房需求，也说明了二季度政策支持或向改善性需求倾斜。” 诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱举例说明，如缩短增值税的年限，放松限售，加强二手房市场的流动性等，她认为，房地产市场的好转需要改善性需求的撬动，政策支持改善性需求值得肯定。
优化商品房预售资金监管
会议对商品房预售资金监管的表态被认为是顶层定调的亮点，“充分说明预售资金监管的工作也受到重视”。
今年2月，住建部已出台《商品房预售资金监督管理办法》并下发各地，从总体原则的角度规范了预售资金监管政策，而具体细则和执行情况仍是各地因城施策进行落实。
预售资金监管制度本意是保障预售资金安全，适度的重点监管资金可以保障项目顺利竣工交付，保护购房者的合法权益，促进市场平稳健康发展。
张大伟指出，各地目前执行的政策基本都是按照一定建安标准预留整体项目的预售资金。他举例说明：“一个20万平方米的住宅项目，按照5000元每平米建安预留预售资金监管，需要10亿元，所以前期如果开盘销售少，很可能卖掉几百套房开发商一分钱都不能动用。但这是保证购房者权益的合理政策。”
只是在行业下行阶段，业内分析人士认为，应在保障资金安全前提下提高资金使用效率，需要在“保交楼”监管与资金使用效率间寻求新平衡，因企施策，合理释放预售资金，以缓解房企短期资金压力，同时保障上下游供应商合法权益，稳定市场信心，实现行业良性循环。
根据中指研究院监测，自2022年以来，佛山、南京、烟台、南平、常德等城市相继调整预售资金监管制度，分别从加快审批效率、放宽资金监管比例、银行保函等额替换等方式提高预售资金使用效率，降低房企重点监管资金沉淀压力。
陈文静认为，短期来看，“保交楼”仍是政策底线，但本次会议强调了“优化商品房预售资金监管”的政策导向，预计部分城市预售资金监管规则有望边际放松，有助于缓解房企短期资金压力。
张大伟也表示，本次中央明确了预售资金监管政策优化，预计将有更多城市释放宽松政策，对于大部分企业来说都是利好。“对于资金链紧张企业来说，影响不大，反而是对于资金链相对宽松企业可能有一定奖励措施。”他分析道。
展望后市，许小乐认为，购房需求将逐步释放，市场去化加快，房企流动性风险出清，消费者对购买新房担忧缓解，市场预期得到改善，供需两端有望形成正反馈。与此同时，销售端的好转将提高房企投资开工的信心，拿地积极性也将恢复。房地产市场平稳健康发展也有助于稳定宏观经济大盘，助力实现全年经济社会发展预期目标。

中央政府推行了那些经济政策应对经济危机？

肇始于美国次贷危机的经济危机已经持续了一段时间，我国经济较高的外贸依存度（78年为9.80%，04年为70.01% ，07年为71% ），无论是金融领域还是实体经济都不可能独善其身。因此，从大众舆论一直讨论中国政府是否会“救市”，到从9月开始的一系列经济政策，包括货币政策和财政政策，拉开了宏观调控干预经济危机的序幕。从出台的这些政策来看，国家应对这次经济危机采取的是灵活审慎的宏观经济政策，积极的财政政策，适当宽松的货币政策。
一。积极的财政政策。
国务院决定对财政政策做出重大调整，实行积极的财政政策，“这是继1998年我国为应对亚洲金融危机实施积极的财政政策之后，再次转向实施积极的财政政策。1998年，由于受到亚洲金融危机的影响，我国国内出现了有效需求不足和通货紧缩趋势明显的问题，经济增长乏力。在这种情况下，我国政府果断决定实施积极的财政政策，不仅有效抵御了亚洲金融危机的冲击，而且推动了经济结构调整和持续快速增长。2004年以来，我国经济开始走出通货紧缩的阴影，呈现出加速发展的态势。但也出现了部分行业和地区投资增长过快等问题，通胀压力不断加大。在这种情况下，政府又一次相机抉择，从2005年起将积极的财政政策转向稳健的财政政策。”
二。适当宽松的货币政策。
这次也是中国10多年来货币政策中首次使用“宽松”的说法。适当宽松的货币政策意在增加货币供给，在继续稳定价格总水平的同时，要在促进经济增长方面发挥更加积极的作用。1998年在我国实行积极的财政政策的同时，实行稳健的货币政策。2007年下半年，针对经济中呈现的物价上涨过快、投资信贷高增等现象，货币政策由“稳健”转为“从紧”。如今，货币政策转为“适当宽松”，意味在货币供给取向上进行重大转变。 从历史上看，货币政策的变化，始终与一国宏观经济形势紧密相连。当前我国货币政策的转向，凸显了国家促进经济增长的决心。
“这次调整是在传递国家提振经济的信号。”清华大学经济管理学院中国与世界经济研究中心研究员袁钢明认为，国内经济已经出现了增速下滑的苗头，提出适度宽松的货币政策是应对之策。
自去年以来，我国GDP增速连续5个季度出现回落，沿海地区的一些工厂经营困难；同时，外需减弱使我国出口面临新的压力。
央行有关负责人接受记者采访时也表示，当前落实适度宽松的货币政策，就是要确保货币信贷稳定增长及金融体系流动性充足，促进经济平稳较快增长，支持扩大内需，维护币值稳定和金融稳定，加大金融对经济增长的支持力度。适度宽松的货币政策，一方面会对促进经济增长起到拉动作用，另一方面也会为将来经济健康发展打下坚实基础。
“在‘宽松’前加上‘适度’二字，就是要强调信贷放松的规模不是全面放松，而是有保有压、有所选择。”张斌认为，“将更加注重经济增长的质量和效益。”
三。具体政策实施(以时间为序)
1.9月15日中国人民银行决定下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率：从2008年9月25日起，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点。
简评：本来随着近年来的一次次加息，央行加息的空间已经不断缩小。然而却在今年年初开始，CPI指数开始疯狂上涨，让金融部门陷入到两难境地，如果通过加息来抑制通胀，则会导致中小企业经营困难和股市走低，而降息则会纵容CPI高涨。无奈之下，只能停止调整银行利率，而是改用提高存款准备金率来实现抑制通货膨胀的效果。
就在CPI指数连续四个月下降后，更重要的是8月CPI指数下降到4.9%。在8月份CPI指数刚刚公布几天后，央行就突然宣布降息，这次情形基本跟往常一样，央行政策跟着CPI指数进行调整。突然降息不仅是为了打破民众对于银行利率向上调整的预期，这跟最近沿海地区出现的众多中小企业资金紧张、经营困难有很大关系。
央行结束加息周期，进入政策调整期，无疑对楼市是一个利好的消息。这是央行自2004年10月29日以来首次下调贷款基准利率,也是央行9年以来首次下调存款准备金率。在近几年，随着银行利率的一步步向上调整，国内居民购房的贷款需求也逐步被抑制了。关于下半年的银行加息预期不断，如果央行再次加息，无疑给正在处于低迷的楼市更大的冲击。
虽然这次央行降息主要是给中小企业解困，但也从另一个层面说明了，通货膨胀已经得到合理有效控制，未来银行利率和存款准备金率将会处于一个相对稳定时期，短期内不会再进行重大调整，至少不会继续再向上调整。因为国家金融政策一般不会在短时期内进行上下调整，除非是国内通货膨胀恶化。金融环境的宽松将给目前的楼市发展带来活力。
普通居民对于银行加息的疑虑消除之后，在各楼盘纷纷推出特价和优惠价格情况下，居住贷款需求有可能得到释放，推动国内房地产市场逐步走出低迷，进入健康发展时期。
2. 证券交易印花税征收方式调整为单边征税。 18日，经国务院批准，财政部、国家税务总局决定，从2008年9月19日起，调整证券(股票)交易印花税征收方式，将现行的对买卖、继承、赠与所书立的A股、B股股权转让书据按千分之一的税率对双方当事人征收证券(股票)交易印花税，调整为单边征税，即对买卖、继承、赠与所书立的A股、B股股权转让书据的出让方按千分之一的税率征收证券(股票)交易印花税，对受让方不再征税。
简评：减少股票交易成本可能短期内增加交易量，但是受国际股市受挫，持续低迷的这种本质上金融风险，仿佛有些指标不治本，正如摩根大通经济学家龚方雄预计，“鉴于全球性危机已严重冲击投资信心，18日中国调整印花税的决定可能无力振奋中长期股市。” 可能会像过去一些人批评“布票”、“粮票”，现在批评户籍制度一样，取消了它们难道就解决了问题了吗？关键是应该使得附着在它们上面的权利义务的剥离。单边印花税的实施对短期可能会对股市产生利好现象。
2. 支持央企增持或回购上市公司股份。国资委主任李荣融18日也表示，国资委一贯强调国有企业尤其是中央企业要成为推动资本市场稳定发展的积极力量。在目前股市低迷的时候，国资委支持中央企业增持或回购上市公司股份。
3. 汇金宣布将在二级市场自主购入工、中、建三行股票。为确保国家对工、中、建三行等国有重点金融机构的控股地位，支持国有重点金融机构稳健经营发展，稳定国有商业银行股价，中央汇金公司将在二级市场自主购入工、中、建三行股票，并从即日起开始有关市场操作。
简评：国家增持股票、向国企（大型企业）注资无论是在任何意识形态的国家都是无可厚非，也曾经有人批评美国救市是搞社会主义，且不谈国家用公众税收拯救企业的合理性，单就国家调控市场经济的工具而言，大型企业盛衰尤其关乎基本民生的领域，国家对其扶持也是情理之中。但是在其发展逐渐成熟的时候更应该增强自身的风险预警机制和抵御风险完善缺陷的免疫力。
4. 10月5日，中国人民银行宣布同意中国银行间市场交易商协会从10月6日起继续接受非金融企业中期票据发行的注册。
简评：重启中期票据发行将有助于部分大型企业获取流动资金，缓解其融资困境，不排除将资金用于增持上市公司股份。同时，由于中期票据发行有一定门槛限制，因此对于中小企业的融资帮助有限。
5.10月5日证监会表示，将于近期启动证券公司融资融券业务试点工作。
简评：有人称之为“买空卖空”的套现，证券公司融资困难在股市低迷的此刻尤其困难，推行这项业务既能扩大收益也能扩大损失。证券公司融资融券业务试点的推出是我国资本市场改革发展的一项重要措施也为当前的证券市场注入新的活力，对促进我国资本市场稳定发展与改革创新具有积极的意义。
6. 10月8日，国务院决定自2008年10月9日起，对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税。
同日，中国人民银行决定：从10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点；从10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0．27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。
简评：对于这两项相互矛盾的措施引起了一些人的误解，免征利息税明显会增加个人储蓄，并且会成为个人所得的避税港，并且当前通货膨胀调控得当，没有必要进一步采取措施。下调准备金率也明显是对股市利好的政策，因此可见国家对这两项措施同时出台目的不同，无意冲突。
7. 10月21日， 财政部、国家税务总局联合发出《关于提高部分商品出口退税率的通知》，提高3486项商品的出口退税率。
简评：此次政策调整主要为了应对目前中国经济增长放缓面临的挑战，尤其是出口增速的放缓，通过减轻出口企业经营压力，促进出口企业自我发展，提高应对风险能力。
此次大规模调整商品出口退税率再次凸显了中国政府“保增长”的宏观调控意图，也是继近期增加商业银行信贷规模、实施新的外汇管理条例和两次下调“双率”之后的又一次重大调控举措。
今年以来，受国际金融动荡、全球经济减速影响，中国经济增长放缓趋势明显，中国国家统计局最新数字显示，今年前三季度中国经济增长率为9．9％，这一增速比上年同期回落了2．3个百分点。
通过提高劳动密集型产品的出口退税率，将有助于增强企业抵御市场风险的能力，支持中小企业克服经营困难健康发展，从而促进城乡劳动力就业。此外，通过提高高技术含量、高附加值商品的出口退税率，将有利于引导企业优化出口产品结构、加快产业升级的步伐。
8. 10月22日，财政部宣布，从11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1% ，对个人销售或购买住房暂免征印花税，对个人销售住房暂免征土地增值税。金融机构对居民首次购买普通自住房和改善性普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20% 。同时下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。
简评：明显的鼓励买房提振房市的措施，对于政府拯救房地产市场一直以来观点不一，包括美国收购“两房”很多人认为这是对房地产商的保护。房价虚高，产生泡沫是众所周知的，以北京为例，首都房价确实该长，但是明显不能一直扶摇直上。0.7倍的基准利率经过测算便知会出现“存贷倒挂”现象，当然这或许这是形式上的口号，用以提振大众信心是主要目的。鼓励购房的这些措施的出台让人也不得不产生悬念：这不会造成中国的“次贷危机”吧？房价不降，不改变“土地”财政等根基性的顽疾，成效显著的背后或许是一些人谋得了灰色收入和搭了政府便车，占了政策的便宜。
9. 10月29日，央行宣布，从10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，其中，一年期存贷款基准利率分别下调0.27个百分点。
简评：一个月内两次降息，足以见到政府在这次经济危机中审慎的宏观经济政策，防止调控过火，和刚灭了火又去救水的现象。不过这样添油战术的效果往往不会特别明显。
10. 11月4日，央行表示，对商业银行信贷规模不再加以硬约束。
简评：有人说危机危机，既是危险又是机遇。金融危机对中国金融体制改革来说也是机遇。目前中国金融资产、企业、操作过于国有化，防范风险的能力和市场竞争力提高到了小巷当中，适当放手金融商业市场的管束也是金融市场完善的措施，当然也有人认为正是中国金融的相对封闭保护了金融领域（比如97年亚洲金融危机）,但是金融资本全球一体化加快，中国参与国际金融的程度要求了我们金融市场的改革迫在眉睫。
11. 11月5日，国务院召开常务会议，研究部署进一步扩大内需促进经济平稳较快增长的措施。会议确定了当前进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施。
简评：这是财政政策的一个大手笔，基本投资4万亿，拉动地方和各方投资十几万亿，可能让西方国家看得瞠目结舌，也有一些国家赞叹中国集中力量办大事的力度，但是我们自己应该头脑清醒。投资促进经济不错，应该注意的是一要严防腐败，二是要防止政策失误，投资偏离方向。这些投资主要是基础工程和民生方面，直接促进消费的并不多，主要集中在增加农民收入，看好农村市场，扩大内需目标指向农村也成为这次“土改”题中之义，没有实际增收何来消费？李昌平教授曾经说过“有人测算最近十几年以来农民实际收入增加不超过9%（扣除通胀因素）” 因此，这次大手笔改善民生轮也该轮到农村了。
12.推进增值税转型。国务院常务会议批准了财政部、国家税务总局提交的增值税转型改革方案，决定自2009年1月1日起，在全国范围内实施增值税转型改革。
简评：增值税制的一大优点是能够避免生产专业化过程中的重复征税问题。小规模纳税人征收率水平的大幅下调，将减轻中小企业税收负担，为中小企业提供一个更加有利的发展环境。面对中小企业目前的关闭困境，不管是像有些人说的那样6.7万家还是像一些领导辟谣说的那样，出口困难和劳动力密集型企业生存都遇到了麻烦。一些人提出的借这次危机正好促进制造业转型，但是大量劳动力就业问题不得不在我们的考虑之列。吴敬琏先生也提出了中国制造业转型的障碍 。此外，财政部和国家税务总局还将通过调高增值税、营业税起征点等政策在税收上进一步鼓励中小企业的发展。当然实施消费型增值税也会造成财政收入的减少，据统计会大约减少税收2000亿元，有人质疑这会不会给4万亿的支出造成后力不足，时机选择不对。
13. 11月5日，发改委表示，明年我国将较大幅度提高粮食最低收购价格和良种、农机具和农资补贴，较大幅度提高支持农业生产和农村发展的投入。
简评：从十七届三中全会一路过来，可以看到中央支农决心，记得******总理到人民大学看望学生的时候说：“不了解三农问题的中国领导者不是称职的”
中国农村发展严重滞后，城乡二元结构在多方面阻碍了社会发展，真正到了不改不行了。
14.11月10日，******部署落实中央政策措施的七项工作。
 1、加大投资力度和优化投资结构
 2、着力扩大消费需求特别是居民消费需求
 3、促进房地产市场平稳健康发展
 4、努力保持出口稳定增长
 5、着力提高企业素质和市场竞争力
 6、认真做好金融财政工作
 7、推进关键环节和重点领域改革
15.11月12日，国务院常务会议研究决定四项实施措施：
措施1 核准审批固定资产投资项目 ，措施2 提高3770项产品出口退税率
措施3 确定灾区重建基金具体方案 ，措施4 加强支持林业生态恢复重建 。
16.11月19日工业和信息化部：出台十项措施，应对工业增速下行压力。
财政部：自2009年1月1日起，在全国统一取消和停止征收100项行政事业性收费，将为企业和社会减轻负担约190亿元，财政安排中小企业专项资金共51.1亿元。人力资源与社会保障部：从2009年1月1日起，调整企业退休人员基本养老金，调整的水平按照当地08年企业退休人员人均基本养老金的10%左右确定。国土资源部：从2009年起国家逐步适当提高征地补偿标准。
17.11月26日，中国人民银行决定下调人民币存贷款基准利率和金融机构存款准备金率：从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。从2008年12月5日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。同时，继续对汶川地震灾区和农村金融机构执行优惠的存款准备金率。
简评：之所以综合这几项措施一起，是因为或许一些并不简单是为了应对这次经济危机所采取的，但是或多或少都会对经济复苏和发展产生影响。同时通过这些政策可以发现应对这次经济危机货币政策应用的较97年金融危机要多，财政、货币政策形成组合拳，更为自如。尤其是中小企业问题、农村发展问题等都是基于长期发展目标的，而不是简单的经济危机问题。
目前来看，经济危机还没有接近尾声，正如成思危所言：“中国无力英雄救美”，他预测本次金融危机2至3年内就会过去，从2011年开始将迎来世界经济的复苏。 至于中国的这些宏观经济政策效果如何，有些已见成效，走出经济危机还要各方努力。

1月70城新房二手房价格跌幅双双收窄，释放了什么信号？

1月70城新房二手房价格跌幅双双收窄，释放了什么信号？下面就我们来针对这个问题进行一番探讨，希望这些内容能够帮到有需要的朋友们。

2月21日，国家统计局公布了2022年1月70个大中型城市商品住宅销售价格变化状况，最新数据表明，在2021年首月，70个大中型城市新创建商品住宅（下称“新房子”）和二手住房（下称“二手房”）销售价格环坡降势整体变弱，同期相比涨幅整体下降。
新春首月释放出来了大量的房地产业转暖数据信号，特别是在表现在一线、二线的新房价格均完成下跌中继转涨，且有越多的城市商品住宅销售价格环比下跌中继。
国家统计局强调，1月份，70个大中型城市中，新创建商品住宅和二手住房销售价格环比下降城市各自有39个和55个，比上个月各自降低11个和8个。新创建商品住宅和二手住房销售价格同比下降城市各自有20个和30个，比上个月各自提升3个和4个。
权威专家强调，进到2022年首月，全国房地产自然环境基本上持续去年末发展趋势，市场环境持续改进。1月新房子、二手房下挫城市总数显著降低。与此同时，新房子、二手房价格涨跌幅同时下挫，北京等一线城市修复较快。预估在下面的二季度上下价钱有希望完成转正定级，房地产业将得到大大提高。
2022年1月份，70个大中型城市新创建商品住宅和二手住房销售价格环比上涨或减幅下挫。实际看来：4个一线城市新房子销售价格环比由上个月降低0.1%变为上涨0.6%，在其中北京、上海、广州和深圳各自上涨1.0%、0.6%、0.5%和0.5%；一线城市二手房销售价格环比上涨0.1%，涨幅与上个月同样，在其中北京、上海各自上涨0.5%和0.6%，广州、深圳分别降低0.2%和0.5%。31个二线城市新房子销售价格环比由上个月降低0.3%变为上涨0.1%；二手房销售价格环比下降0.2%，减幅比上个月下挫0.1个点。35个三线城市新房子和二手房销售价格环比各自降低0.2%和0.4%，减幅比上平均下挫0.1个点。
诸葛找房数据研究中心强调，总体看来，1月份一线和二线城市新房价格下跌中继转涨，房市延展性呈现，且一线城市涨幅领先，“一线城市”新房价格全程上涨。而各线城市二手房价格涨跌幅下挫。不难看出，在现阶段的市场环境下，二手房修复缓于新房子，一线城市主要表现稳定。

易居研究院智库中心科学研究主管严妖进表明，1月数据信息释放出来了积极主动数据信号，表明通过上年四季度涉房现行政策尤其是金融业贷款政策积极主动调节，促使房子价格低温或过快下挫的趋势遭受抵制。伴随着交易市场的恢复，坚信后面价钱这方面也会出现积极主动主要表现，即不容易再发生价钱过快下挫的状况。
在2022年1月70个大中型城市中，有39个城市新房价格环比下降，较2021年12月降低了11个；有55个城市二手房价格环比下降，较12月减少了8个。总体看来，1月份房价下降的城市显著降低。回首过去大半年，自2021年6月至今商品住宅销售价格环比上涨城市总数就展现不断下降的趋势。2021年11月也是创出2021年至今最低。那时候在70个大中型城市里，仅有9个城市新房价格环比上涨，3个城市二手房价格环比上涨。在2021年12月，房子价格上涨的城市逐渐提升。

特别注意的是，国家统计局城市司总裁统计师绳国庆在讲解2022年1月份商品住宅销售价格变化状况数据统计时，也尤其提及1月70个大中型城市中新创建商品住宅和二手住房销售价格环比下降城市总数较上个月降低。
在中原房地产总裁投资分析师张大伟来看，1月份下降城市显著有一定的降低关键因素有3点：一是房地产新政策发生相对性比较宽松趋势。从2021年10月份逐渐，全国各地房地产调控慢慢步入平稳节奏感，伴随着现行政策底端的发生确立，销售市场底端也慢慢逐渐发生。
银行信贷供给量持续上升，2021年房市最大的变化要素是贷款政策供给量，进到四季度后银行信贷供给量对比二、三季度持续上升，绝大多数城市住房贷款库存积压排长队状况显著减轻，销售市场有一定的稳中有进。而2021年末的降息降准尽管不对于房市，但针对买房者自信心也是有一定修复。总体看来，这轮房子价格下降速度更快，促使在2021年底及其今年过年前后左右一部分买房者见到销售市场发生性价比高较高的工程项目后，逐渐进入市场。
从商品住宅销售价格环比涨幅排行看来，1月新房价格涨幅居前的城市分别是：银川（1.5%），北京、成都（1%），重庆（0.9%）；二手房价格涨幅居前的城市有：成都、昆明（0.8%），上海、重庆（0.6%），北京（0.5%）。

针对1月新房子销售价格涨幅较大的银川，严妖进表明，上年银川就在7月、9月各自变成本月70城新房价格涨幅较大的城市。银川的潜在性买房需要比较大，尽管存有现行政策监管，但价钱非常容易反跳，相对性必须开展监管。
北京在1月新房子、二手房价格环比涨幅均稳居70城前端，新房价格环较为2021年12月上涨了1个点，二手房价格环比上涨了0.3个百分点。诸葛找房数据研究中心对于此事觉得，主要是北京作为北京首都，在经济发展、人口数量等层面优点突显，因而价钱首先触及到底部回暖。
针对一样在1月新房子、二手房环比涨幅显著的成都、重庆，诸葛找房数据研究中心对于此事觉得，成都、重庆作为成渝经济圈的关键城市价钱主要表现出色，归功于整体规划利好消息及其最近银行信贷自然环境适当比较宽松。

此外，从销售价格环比涨跌幅排行看来，一部分三、四线城市房子价格仍处低位。新房价格层面，哈尔滨（1.2%），湛江、襄阳（0.8%），韶关、丹东、天津（0.7%）涨跌幅比较大。二手房价格层面，牡丹江市(1.3%)、北海（1.2%）、湛江（0.9%）涨跌幅比较大。

7月79城房价同比上涨 5城月内7次调控

一线城市成交环比下滑，二线城市成交量持续恢复，三四线基本停止反弹，累计降速稳定在一成。
7月的全国新房成交量恢复速度放缓，但部分城市从复苏直接升级成“火爆”。
7月南京、杭州新房累计成交量增速领跑全国，青岛、济南、东莞累计成交量同比增速由负转正。深圳、南京、杭州、宁波、东莞等5座城市7月调整限购政策，剑指“假离婚”，以稳定市场预期。
中指市场研究副总监陈文静在7月中指市场形势及企业研究成果分享会上指出，“7月房企推盘保持一定积极性，1～7月20个代表城市商品住宅月均供应面积约1680万平方米，同比增长约5%，供应规模居历史同期高位。”
7月79城新房价格同比上涨
中国房地产指数系统百城价格指数显示，7月百城新建住宅价格环比上涨0.43%，涨幅较上月收窄0.1个百分点，但较去年同期上涨3.21%，涨幅较上月扩大0.05个百分点。
从涨跌城市个数看，环比上涨城市有49个，环比下跌城市50个，1个城市持平。同比来看，7月新房价格同比上涨的城市个数为79个。其中，江阴、南通、绍兴、成都和温州涨幅在10%～15%之间；无锡、宁波等17个城市涨幅在5%～10%之间；苏州、南京等57个城市涨幅均在5%以内。
在重点监测的十大城市中，十大城市新建住宅平均价格同比上涨3.41%，涨幅较上月扩大0.06个百分点。十大城市中，除天津、北京同比分别下跌1.40%、0.20%外，其余城市同比均上涨。
具体来看，成都、杭州和上海新建住宅价格同比分别上涨12.18%、8.38%、5.02%；南京、武汉、重庆（主城区）以及广州同比涨幅在1.0%～5.0%之间；深圳同比涨幅相对较小，为0.01%。
前7月南京、杭州新房成交量增速领跑全国
7月份，重点城市新建住宅整体推盘量依旧维持高位，但多数城市去化表现一般，据中指研究院百城住宅价格指数报告，城市内项目分化明显，刚需盘去化较好。深圳、东莞调控政策加码，广州市场活跃度提高。
据贝壳研究院数据显示，一线城市新房市场成交量下滑幅度仍最大，其中成交套数累计同比下滑22.5%、成交面积累计同比下滑21.2%；二线城市成交套数累计同比下滑14.3%、成交面积累计同比下滑14.1%；三四线城市成交套数累计同比下滑9.8%、成交面积累计同比下滑7.0%。一二线城市新房市场仍保持缓慢恢复，三四线城市累计成交量同比保持不变。
从累计同比来看，上海、广州成交面积累计降速较6月收窄4～5个百分点，北京、深圳成交面积累计降速较6月收窄1～2个百分点。总体看，京沪穗成交面积累计同比下降幅度收窄至3成以内，市场保持复苏。
“短期市场成交规模仍有一定放量空间，但市场预期将随调控导向的趋严有所缓和，且考虑到前期积压的需求已连续较快释放，市场需求入市节奏或有放缓，在周期作用下，市场仍面临一定调整压力。”陈文静说。
1～7月一线城市新房市场成交情况 数据来源：贝壳研究院 各地住建局
热门城市有多热？南京7月连下两道新政
从7月东莞、杭州、宁波、深圳、南京等城市先后7次出台限价、限购等政策及细则，可见部分城市楼市过热的程度。以南京为例，国家统计局官方数据显示，4月、5月、6月南京新房价格环比涨幅分别为1.8%、1.2%、1.0%，其中4月环比涨幅居70个大中城市首位。从同比涨幅来看，4～6月分别为4.5%、5.0%、6.1%，呈现迅速走高之势。
7月23日，南京多部门深夜发布楼市新政，直指土地市场调控和住房限购。5日后，南京司法局、南京住房保障和房产局7月28日再发《关于做好人才优先选房及支持刚性购房需求工作的通知》，正式公布南京针对人才优先选房、支持刚需优先购房等事宜发布摇号、选房的具体细则。
被称为“宁九条”的楼市新政最具杀伤力的无疑是堵上了离婚炒房的渠道。新政规定，夫妻离异的，任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
记者在走访中发现，通过离婚快速获取购房资格在南京并不少见。位于南京热门区域河西板块的世茂天誉，二期开盘价49800元/平方米已告售罄。售楼处置业顾问杨萍（化名）告诉记者，“新政对离婚买房的客户打击最大，有的客户已经看好了房子、办了离婚，还没开出购房证明，一夜之间购房资格没有了。客户中既有离婚后成功买房的，也有两头不靠岸的，但其他客户暂时还没有影响。”
“我们项目价格比较贵，摇号中签率还算高的，南京市场上刚需楼盘，价格和面积都比较适中的，拿着钱都摇不到。”杨萍无奈地表示。
遏制离婚买房能否起到降温市场的作用？上海中原地产市场分析师卢文曦向记者指出，“这个比例在没有数据的情况下，效果有待观察。但从政策来说，本身就是一种信号——打击投机。”
正如杨萍所说，“南京市场上有不少购房者拿着现金四处辗转摇号，但仍然买不到房。”一方面，倒挂的价格让买房人首选新房摇号，另一方面，“运气差”的刚需族和一部分投资客不得不转向二手房市场寻找机会，二手房价格水涨船高。
就职于夫子庙区域德佑地产的赵怡也对记者说，“最近几个月，只要是单价合适、100平方米以内的新房都是刚需瞄准的对象。但是南京有购房资格的中老年一族、投资客也在四处抢房，很多刚需摇不中，只能转头买更贵的二手房。”
“炒房者炒的是预期，房子有上涨预期就会积极进入。现在出调控政策，市场预期转变了，想要进入自然会谨慎些。而这一新政更是压缩炒房的可能性，对炒作行为有抑制作用。”卢文曦认为。
贝壳研究院分析认为，7月各地调控政策主要调控方向在于四点：一是打击假离婚，二是向无房家庭倾斜，三是扩大限购产品类别范围（如二手住宅纳入范围），四是扩大限购区域空间范围（如扩大限购地理范围）；政策调控主要方向在于引导市场向刚需倾斜，保障对于刚需的住房保障同时稳定市场走势，持续减少住宅投资属性。除东莞外，出台政策的城市均参加了房地产工作座谈会，整体市场调控持续收紧成为调节常态化的长效机制的重要环节，7月政策逐渐收紧，控制市场预期。